上海、北京、深圳楼市升温 开发商加速年中销售冲刺

转自：金融界

本文源自:证券市场周刊

楼市政策方面前所未有的支持力度，带来了立竿见影的积极影响。目前，部分一线楼市销售环比增加三成甚至五成。房企也积极推出各类优惠，支持政策落地并力保年中销售业绩见喜。

顺应“降首付、降利率”等重磅楼市政策取向，5月27日以来，上广深先后下调房贷首付比例，其中深圳、上海最低首付比例调整为20%，广州则调整为15%。在这些地方政策落地的一周时间内，这些城市楼市销售出现快速升温的情景。其中，5月27日至6月2日，上海新房周度成交面积环比增加34.83%。

有业内人士表示，一线城市楼市在快速升温，如果未来一个月市场成交集中放量，那么6月份可能成为上半年的市场交易高点，这对于上半年房企销售业绩收官、后续市场预期扭转将起到关键作用。

“沪九条”助推上海楼市成交反弹

北京楼市也在升温

上海在5月27日推出“沪九条”新政后的一周，楼市迎来热销。上海闵行区某央企项目置业顾问向本刊表示，新一轮刺激政策提振了市场信心，虽然没有传闻中那样火爆，不过其所在项目的客户到访量和成交量比以前多了三至四成。“普惠”政策下，以前没有“房票”的客群、首付不够的客群开始有了购房资格；加上房贷利率降低，大家的购房成本在下降，市场情绪呈现回升迹象。

房企层面，在上海非核心板块普遍执行“以价换量”策略。上海嘉定区域某项目置业顾问余雁（化名）向本刊表示，目前市场中各类折扣并不鲜见：“现在很多客户对买房还是抱有理性态度，虽然各种政策密集出台，但是客户处于收入预期下降的状态，缺少购买力。在外环外区域，现在各家项目优惠力度很大，除了常见的九五折，有的项目‘送15万金条’，有的项目‘赠20万装修包’，类似活动折算下来相当于打了八折。”

“沪九条”是上海今年以来推出的最大力度楼市优化政策，除了房贷利率低至3.5%、首套房最低首付比例降至两成，当地同步实施社保缴纳年限“5改3”、二孩家庭增购1套房、非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房等利好举措。紧随上海之后，深圳、广州落地“降首付、降利率”细则，两地最低首付比例已分别降至20%、15%。

政策的优化带来了市场的积极反响。据上海中原地产数据，“沪九条”出炉后首周（5·27—6·2），上海新建商品住宅成交面积15.5万平方米，环比增加34.83%；另据深圳中原地产数据，深圳实施“降首付、降利率”举措一周（5·28—6·4），当地新房成交套数环比增长52%。

6月3日，上海再现“日光盘”，位于普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道项目开盘2小时售罄，总销售额61.78亿元。该项目推出422套房源，最终认购1000组，成为上海今年第三个“千人摇”新盘。

上海中原地产市场分析师卢文曦向本刊表示，除了限购松绑，近期央行配套的金融支持政策也释放到位，不同类型的购房客群也都能因此受益，因此上海楼市成交增量比较明显，二手房周度成交面积环比增加超过40%，新房周度成交面积环比增加超过30%。“不过，现在楼市热度还是要分产品、分板块，热度释放有先后节奏。”卢文曦介绍，目前上海楼市依然呈现结构性不平衡，部分“10万+”的产品热度较高，但大部分产品面临去化压力，开盘能够达成70%至80%的去化率已是不错。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向本刊表示，“5·17”会议部署的一揽子楼市政策，叠加5月28日以来广州、深圳下调首付比例等大力度政策刺激，对当地楼市提振起到了促进作用：“最近一周，广深地区新房及二手房的到访量及咨询量，环比增幅在10%~20%之间。在这背后，房贷利率下调提振了市场情绪，政府下场收储也对房价起到了止跌效应。”

值得一提的是，受益于房贷利率下调及前期限购局部松绑，北京楼市也呈升温趋势。据链家研究院数据，5月份北京新建商品住宅（不含共有产权住房）网签近3000套，环比增长15%。

伴随全国购房首付比例普遍进入“15%时代”，当前北京仍然执行最低30%的首付比例。北京某央企项目置业顾问唐明（化名）向本刊表示：“目前北京首套房至少要达到三成首付的标准才能网签，不过，有的项目可以放宽首付交纳期限，同时根据付款周期提供不同的优惠，比如，对一周之内交够首付款项的客户提供较大幅度的折扣，如果客户首付周期拉长一点，相应的折扣也会少一点。”

唐明认为：“这轮调整中，北京是为数不多没有降首付的城市，后续是否跟风调整很难揣测。不过，北京楼市首付比例调整与否差别并不大，毕竟首付比例降低，意味着每个月还款的月供会变高，很多客户会理性考量。”

中海地产登顶北京、上海“双城销冠”

“中建系”新增货值居前

市场活跃度初步回升背景下，今年头部房企在一线城市收获颇丰。本刊查询中指院数据了解到，今年1—4月，中海地产登顶北京、上海双城“销冠”，其间中海地产在北京、上海地区分别实现区域销售额125亿元、194.83亿元，这已经是中海地产连续5年位居北京楼市销冠地位；此外，保利发展以121.8亿元区域销售额位居广州房企销售榜单首位；深圳地铁集团则以69.01亿元区域销售额在深圳排名第一。

从房企区域拓储情况来看，今年央国企在一线城市保持较高参与度。以北京、上海两大土地出让金额较高的城市为例，今年1—5月，华润置地、中建壹品、中海地产位列北京房企拿地金额榜单TOP3，入围门槛达58亿元；招商蛇口、国贸地产、中建壹品位列上海房企拿地金额榜单TOP3，入围门槛达47亿元。

其中，在核心城市广泛布局的中建壹品，今年前5月已凭借470亿元的全口径新增货值排名行业新增货值百强榜第一。叠加中建信和、中建六局、中建东孚等上榜企业，今年前5月“中建系”新增货值金额超过657亿元，延续“隐形地产航母”地位。

将观察范围拓展至今年百强房企整体销售格局，据中指院发布的2024年1—5月中国房地产企业销售业绩榜单，其间百强房企销售总额为16184.5亿元，同比下降但降幅已连续4个月收窄。

步入5月，行业终于迎来今年首批千亿级房企。今年前5月“保中万”延续行业TOP3阵营，其间保利发展、中海地产、万科分别实现销售额1313亿元、1017亿元、1013.7亿元，集体实现千亿规模。

从销售榜单TOP10来看，目前央国企及区域龙头房企保持销售韧性，前5月绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产入围榜单前十，入围门槛超过400亿元。其中绿城中国、建发房产、越秀地产分别实现销售额987.3亿元、546.6亿元、400.2亿元，排名第4位、第7位、第10位，均较去年同期分别上升3个位次。

新房入市节奏加快

房企步入业绩冲刺关键期

在市场购房需求被阶段性激发背景下，近期核心城市楼市供应力度正在加大。譬如，上海从第六批次开始，以集中供应方式推出新房的节奏便开始加快，时隔半个月，近日上海再度推出今年第七批次房源，其中“10万+”以上高端项目面积占比过半。

上海市房管局第七批次集中批量供应房源共涉及8个项目，总建筑面积约20.5万平方米，共计1503套，备案均价达111881元/平方米。此次推出的房源体量不大，但楼盘品质较高，10万元/平方米以上的项目4个，面积占比约60.7%，具体包括陆家嘴旗下越凌大厦项目、中海地产旗下龙耀领邸（一期）项目、上海中远泰兴置业旗下云岸华庭项目等，匹配上海需求强劲的中高端房地产市场。

在李宇嘉看来，目前核心城市楼市成交量呈现出阶段性回升，不过后续可持续性很大程度上取决于房价预期是否稳定。“在这轮‘降首付、降利率’利好政策出台前，‘首付分期’等交易手段其实在很多楼盘已经普遍，常规手法比如先付10%或15%，剩余首付半年或一年内凑足；从房贷利率看，目前商贷利率仍然高过了无风险利率，典型例如，对比3%左右的银行定期存款利率和保本理财利率，很多重点城市的商贷利率维系在3.5%左右，这种情况下，如果房价预期不稳，居民购买意愿仍然会不足。”

在卢文曦看来：“低首付意味着高杠杆和还款压力，在收入预期有限的情况下，很多人的心态还是能少贷则少贷，居民购房意愿是否真正回升还有待观察。”

他就此表示，目前楼市热度升温是出于市场情绪的集中释放，如果未来一个月市场成交集中放量，那么6月份可能成为上半年的市场交易高点，意味着楼市将出现“重返小阳春”的现象，这对于上半年房企销售业绩收官、后续市场预期扭转将起到关键作用。

（文中个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

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