中银证券：70城房价环比跌幅持续扩大，一线城市二手房房价下行压力较大

转自：金融界

本文源自:券商研报精选

本文来自中银证券研究所于2024年6月18日发布的报告《70城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业2024年5月70个大中城市房价数据点评》。

国家统计局发布2024年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.7%；二手房价格环比下降1.0%。

核心观点

5月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，其中二手房房价创2011年有数据以来单月环比最大跌幅。5月70大中城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，创下较2014年11月以来单月最大环比降幅；二手房房价环比下跌1.0%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，创下自2011年有数据统计以来的单月最大环比降幅（与2014年9月持平，环比也同样下降1.0%）。

新房房价已经连续12个月持续下滑；二手房房价已经连续13个月持续下滑。对比2014年的下行周期中新房、二手房房价均经历了11个月（2014年5月-2015年3月）的环比负增长，此轮房价下行期的时长已经超过2014年。

70个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有68个，较4月增加了4个，接近2014年9月水平，新房房价下跌城市平均跌幅为0.75%，较4月扩大0.10个百分点；所有70城二手房房价环比均下跌，历史上70城二手房房价单月环比全部下跌仅出现过2次，分别在2014年9月、2023年12月。二手房房价下跌城市平均跌幅为1.00%，较4月扩大0.04个百分点，创自2011年有数据统计以来的单月最大跌幅。

目前新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，不过整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂牌价加速出货。

一线城市二手房房价环比跌幅大于二、三线城市。

1）新房：5月一线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降1.1%（前值：-0.7%）；上海环比上涨0.6%（前值：+0.3%）；广州环比下降1.4%（前值：-1.3%），已经连续12个月房价下滑；深圳环比下降0.8%（前值：-1.0%），已经连续13个月房价下滑。上海自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，5月上海环比涨幅位列70城首位，今年以来高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。

2）二手房：5月一线城市二手房房价环比下降1.2%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，4个城市均下跌。其中，北京环比下降1.2%（前值：-1.6%）；上海环比下降1.3%（前值：-0.8%）；广州环比下降1.6%（前值：-1.4%）；深圳环比下降1.0%（前值：-0.7%）。其中北京虽未跟进出台新政，但在517央行新政的带动下，二手房市场预期有所回升，部分业主降价意愿减弱，二手房房价跌幅收窄；上海二手房市场仍以“以价换量”态势为主，环比降幅扩大；广深二手房房价持续承压。

二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，二手房房价单月环比跌幅创2011年有数据以来的最低值。

1）新房：二线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大了0.2个百分点。仅太原环比微增0.1%，其余所有城市环比均下跌， 环比跌幅相对较大的城市有武汉、南宁、昆明、重庆、宁波、南京、厦门、长沙，跌幅均大于等于1.0%。

2）二手房：二线城市二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大了0.1个百分点，单月环比跌幅创2011年有数据以来的最低值。所有城市环比均下跌，其中天津、石家庄、呼和浩特、杭州、宁波、福州、南昌、济南、青岛、武汉、长沙、成都、昆明、西安14个城市的环比跌幅均大于等于1.0%。虽然核心二线城市利好不断，但“以价换量”的形势仍将延续，房价仍面临持续下行的压力。

三线城市新房房价单月环比跌幅大于一二线城市，二手房房价环比跌幅持续较大。

1）新房：三线城市新房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月扩大了0.2个百分点。所有城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有秦皇岛、吉林、牡丹江、扬州、金华、九江、济宁、常德，环比跌幅均大于等于1.0%。

2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。所有城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、包头、丹东、吉林、徐州、金华、安庆、九江、济宁、洛阳、宜昌、襄阳、常德、惠州、泸州、南充、大理，跌幅均大于等于1.0%。

5月各类型产品房价持续下跌且跌幅较大，其中刚需刚改产品跌幅最大，单月环比跌幅达历史最大值。

1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅与上月持平，单月环比降幅为自2011年有数据以来最大值。

2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1百分点；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点，单月环比降幅为自2011年有数据以来最大值（与2014年9月持平）。

3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

附录

70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：

一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；

二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；

三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。

附注：

1）调查范围：各城市的市辖区，不包括县。

2）调查方法：新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价。

3）如当月无成交，则视为价格总体水平无变动。

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