转自：金融界
本文源自:观点网
观点网 摇珠分房，对于拆迁户而言意味着一个笃定的未来，但对于旧改开发商来说，往往是成本曲线达到峰值，而回报尚未明朗的节点。
6月15日，星河湾集团与萝峰经联社合作的广州黄埔区萝峰旧村改造项目复建安置区摇珠分房活动在广州举行。现场鞭炮响起、醒狮舞动，在公证处监督下，到场村民按顺序依次上台摇珠，随后参观即将交付的回迁房。
本次摇珠活动涉及39栋共7225套复建安置房，总面积达86万平方米，创下全国范围内数量最多、体量最大的安置房摇珠分房纪录。
6月15日至21日，项目将完成第一批次共3541套回迁房的摇珠工作，涵盖233平方米、124平方米、75平方米等7个不同户型。
萝峰项目位于广州黄埔区科学城片区核心区域，是黄埔区2018年9月获批广东省“三旧”改造改革创新试点后批复的第一个旧村改造项目。星河湾集团董事长黄文仔强调，萝峰项目要打造一个高水平的城市更新标杆，为中国城市建设贡献“星河湾经验”。
诚然，楼市震荡回调之际，这里的一切成败得失都可以说是经验。
昂贵的摇珠
有着近800年历史的萝峰村，是广州东部传统村落发展的缩影，村内有萝峰寺、香雪公园、玉岩书院等景点，居民以钟姓为主，祖上是宋朝宣议郎钟遂和。
萝峰旧村改造范围东临香雪公园、西至规划西环路、北至广惠高速、南临径石山等自然山体。项目建新范围总用地面积79.44公顷，计容总建筑面积236.53万平方米。改造范围内户籍登记数约2913户，居民总人数9193人。
2014年，萝峰村就已完成了旧村改造意愿表决工作，“三委”成员和村民代表同意率分别为100%和96.7%。
但直到2019年3月，萝峰村改造项目实施方案才获得黄埔区批复，确定采用自主改造和全面改造模式，由招商主体广州裕峰作为实施主体开展项目工作。
据了解，萝峰村刚启动旧改工作时，星河湾就已介入其中，2019年，萝峰村代表团200余人参观了广州星河湾和星河湾半岛。
2021年8月，萝峰旧村改造项目完成整村清零工作。从实施方案批复到整村清零，仅用两年半时间，是“黄埔速度”的代表之一。
2022年5月，该村启动招商文件表决工作时，也透露星河湾参选，最终于2022年7月当选，受让广州裕峰49%股权，剩下51%由萝峰社区经济联合社继续持有。
萝峰村拆迁效率建立在足够的征收补偿上，而这最终都会成为操盘方开发成本。
根据“拆一补一”的补偿方案，村内房屋的拆迁补偿以有效的建筑基础面积四层或四层以下部分的建筑面积为拆迁面积，此外还有20000元/栋签约奖励。
回迁总建筑面积的计算方法为：回迁总建筑面积=首层有效建基面积（即2018年1月31日前的现状主体房屋的首层基底面积）+二至四层（含四层）各层楼面的实际建筑面积总和。
也就是说，每一栋三到四层自建民房，都可以置换为多套回迁房。
如果弃产选择货币补偿，对有效建基面积四层或四层以下的实际建筑面积，按照12000元/平方米进行补偿。放弃购买不足四层的指标面积，按照11500元/平方米进行补偿。
据规划图和补偿方案表明，安置房需在萝峰村内复建，且提供4种安置房户型供选择，从约51平方米的一厅一卫到232平方米的五房三卫，满足村民从自住到放租的需求。
需要注意的是，回迁房同样依循星河湾的豪宅标准，以232平米大户型为例，两梯两户，层高超过三米，实用率85.78%。
萝峰旧村改造后，还将规划增建超30万平米的集体物业，保障村集体和村民的可持续收入
一座庞大的村落、鼎盛的香火，以及盛名之下的装配标准，让项目拆迁安置总投资额推高至78.89亿元。
销售表现
和此次打破纪录的7225套复建安置房相比，星河湾萝峰项目商品住宅地块分五期开发，整体建筑面积约236万平方米，总户数预计超5000套。
其中，一期为融资地块五，标准名星璟苑，总户数 1167户。2022年12月，星河湾萝峰一期 578 套房源获批，开盘首推1栋和3栋约130-147 平方米三房，均价为4.5-4.9万元/平方米，总价 590-800 万元/套。虽然比吹风价 5-6 万元有所下降，但首开单价仍高于同板块。
据不完全统计，科学城区府板块有6盘在售，星樾山畔TOD均价3.9万元/平方米，佳大瑞园2.9万元/平方米，保利罗兰国际四期4.2万元/平方米，合生中央城3.5万元/平方米。
面临竞争压力，星河湾也尝试过抛出一定折扣优惠。
去年年末，星河湾萝峰流出的一张价格表显示，推出特价房源5楼、7楼、15楼、20楼、27楼、36楼，低中高楼层都有涉及，单价在3.74-3.85万元/平方米之间，优惠总价78-90万元不等。
一套约129平方米房源单价为3.74万元/平方米，为最低单价；另一套约145平方米房源总价553万元，优惠90万元。
另在2023年10月，星河湾萝峰发布一张“工抵房特价专场，单价低至4.1万/㎡”促销海报。这批工抵房位于一期4栋，低中高楼层各有1-2套房源，这5套129-145平方米的工抵房，最低4.1万元/平方米。
但从实际效果来看，住建局最新数据显示，截至目前一期星璟苑(住宅自编号R4-1、R4-2、R4-3、R4-4，商业自编号S1、SD1)已售194套，未售384套。一期已入市将近一半的房源，去化表现一般。
除了最为核心的地段与价格因素，星河湾的产品设计也会影响部分潜在购房客的选择。
据了解，星河湾萝峰是要把番禺星河湾的标准搬到黄埔，去提高黄埔的豪宅门槛，因此最小户型为130平方米三房，而且145平方米的户型同样是三房，如果要原装四房，必须购买216平方米，或者一步到位选购238平方米和265平方米的五房大平层。
但这对于三代同堂或者多娃家庭，提升了上车门槛。
星河湾萝峰一位现场销售人员向观点新媒体表示，目前最为畅销的是145平方米的现代风装修户型，“卖得差不多了，样板房已经准备关闭。”
以145平方米户型为例，分为上述现代风装修和豪装风，目前采取一户一价的优惠，前者单价为3.6万元至3.8万元，位于4栋，后者单价为3.9万元至4.1万元，位于1栋和3栋，层高均为3.3米，都是3梯4户。
作为广州老牌房企，星河湾的豪装风格素以老钱风闻名，但从市场表现来看，对于想在科学城板块置业的新贵来说，似乎还是倾向于为更实惠的现代简装买单。
另外，该楼盘建面216平方米的四房户型虽已获批预售，但尚未入市。这批名为 “涟山”的组团新品，货量78套，采用全新定制装修风格，位于项目一期最南端的优越位置。
观点新媒体问及这批房源时，销售人员称，端午节后公司开会表示暂时不加推，价格希望定在5.2万元起：“因为想要卖高一点，最近不是出了很多购房政策刺激市场吗？所以成交量增长，现在就是想要卖到五万二以上的价格。”
面对高昂的旧改成本，以及隐约松动的楼市环境，星河湾选择相信自己过往的经验。
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