转自：金融界
本文源自:经济导报
经济导报记者｜刘勇
近日，经济导报记者走访济南多个楼盘发现，楼市政策调整带来的积极影响逐渐显现，到访量以及交易量均稳步增长。且首套房贷利率已经从3.75%下调至3.45%，进一步激发市场活力，吸引了更多购房者入市。
受访的业内人士指出，房贷新政“三箭齐发”提振了购房者的信心，济南楼市的复苏之路越走越宽。虽然市场回暖迹象明显，但要达到一个正常交易量仍需再添一把火。
01.成交提速
6月4日，经济导报记者再次来到了济南清河北路一家楼盘的售楼处。或许是工作日的原因，停车场内停放的车辆并不多，除了济南牌照的汽车外，还有德州、滨州的汽车。
该楼盘销售顾问吴飞告诉经济导报记者，这个周末看房的人又多了一些。“上周末的客访比政策出台后的第一个周末，增加了20%。除了销售顾问自己拓客邀请的，没有预约自己来的客户也比之前多了不少。”吴飞解释，“多数看房者比较关心的还是新政实施后，能得到哪些新优惠。”
在另一家楼盘售楼处，营销总监徐兴智告诉经济导报记者，从到访量看，新政发布到现在，环比有近40%的提升，主动到访的客户环比增加了60%，外地客户的到访量环比也增加了70%以上。“从成交上看，提速也不少。以前一个新客户从看房到签合同差不多需要1个月甚至更长的时间，现在明显缩短到了2周甚至更短。而从购房者关注的户型看，大三室和大四室的户型关注度比较高，占比达到了80%左右。”徐兴智解释。
6月5日，经济导报记者联系了此前采访过的孙英杰，他表示，已经签订购房合同了。
据了解，新政实施以来，济南楼市逐步回暖。数据显示，5月17日至31日，商品住宅日均网签140套左右。5月份济南市商品住宅网签总量超过4300套，高于4月份的3198套，环比增长超34%。
02.二手房卖得比新房好
新房回暖的同时，二手房回暖的迹象更明显。
济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏告诉经济导报记者，新政出台，最明显的变化就是大家都忙活起来了。
“新政第一个周末，包括我在内整个团队12个人，每个人都外出带客看房。最多的一个置业顾问两天时间里一共带看了9组客户。”徐华鹏说，“在业主家里还能遇到别家门店中介带客户看房，现在我们下班时间都有不同程度的延迟。”
同样，济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫告诉经济导报记者，从量化数据来看，咨询量提升最为显著。“电话不断，门店咨询量也增长了近40%。能明显感受到，客户出来看房和签约的诚意更足了。”
徐华鹏告诉经济导报记者，目前二手房市场成交主力户型为两室和小三室，占比达到80%左右。“购买大三室户型的多为改善型客户，这类客户要求比较高，部分二手房在户型以及其他方面无法满足这类客户的要求，虽然有成交，但占比很小。”
此外，初鑫认为价格倒挂也是大户型二手房难成交的原因之一。有些热点地区的新房和二手房价格倒挂，新房卖1.3万元/平方米左右，而周边二手房的单价到了1.5万元/平方米。“二手房买卖中还需要缴纳税费和中介费。也让许多原本想购买二手房的市民转而购买新房。”
济南市房地产业协会公布的数据显示，前4个月济南新建商品房销售面积404.4万平方米，其中住宅成交1.54万套，成交面积201万平方米；二手住宅成交套数与面积均超过新房市场，达到1.93万套、201.76万平方米。
“当下，济南楼市表现出来的改善需求比较旺盛”，济南一家房地产营销策划公司总经理袁杰表示，“济南新房和二手房市场的购房人群正在进一步分化，改善型需求的购房者更倾向于选择新房市场，而刚需和首改购房者则更多地进入二手房市场。”
03.房贷利率或再降
“关于首套房贷利率或再降，我的预测准确。”济南一家房地产公司的副总经理冯泽瑞笑着对经济导报记者说。
就在新政出台后，冯泽瑞曾表示，济南的首套房贷利率有可能降至3.45%左右，甚至更低。
在新政出台后，济南多家银行很快对首套住房商业贷款首付比例和首套房贷利率进行了调整。首套住房商贷首付比例最低15%，二套最低25%；5年期以上首套房贷利率执行3.55%，二套房执行3.95%。这已经是济南有史以来的最低水平。
6月4日，济南首套房商贷利率下调10个基点，按3.45%执行。农业银行、工商银行从6月5日起，新申请住房按揭贷款的客户执行3.45%利率，二套房商贷利率不在调整范围。
绿地澜庭公馆置业顾问表示，项目合作贷款方工商银行、农业银行客户经理已通知下调首套房商贷利率，从5日起执行3.45%；中海一楼盘营销负责人表示，项目上已有兴业银行、招商银行、浙商银行可执行3.45%利率，其他银行大概率会跟进；万科北宸置业顾问也表示，楼盘合作银行已下调首套房商贷利率。
“房贷新政最直接的影响就是降低了购房成本，缓解了还贷压力。”冯泽瑞给经济导报记者算了一笔账：一套售价300万元的房子，首付15%，其贷款总额为255万元，按照30年期限等额本息还款方式计算，如果利率为3.75%，月还款额为11809元左右，本息总计425.14万元左右。如果利率为3.45%，月还款额为11379元左右，本息总计409.67万元左右。“这样算下来，首套房利率调整后，购房者每个月将节省430元左右，本息总计能省15.47万元左右。”
不过在袁杰看来，与其他城市相比，济南的利率仍不算太低。取消利率政策底，因城施策，或将为进一步降低商贷利率留下空间。
04.打通新房与二手房通道
贝壳研究院数据显示，在当下客户购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。
经济导报记者在调查中发现，“卖旧换新”存在较长的周期差，旧房迟迟不能售出，居民观望新房不敢入手，成为“卖旧买新”的核心痛点，并阻碍了越来越多的家庭以房换房。
而从去年9月份开始，不少开发商为了拉动新房的销售，和二手房中介公司合作推出了“卖旧换新”业务。
“‘卖旧换新’这种新交易模式，可以帮助购房者提前锁定意向新房，同时加速旧房售出。”袁杰说，“但‘卖旧换新’也有硬杠杠。如有的开发商要求只能置换140平方米以上的户型，旧房子房龄尽可能是十年以内，如果房子有贷款抵押的话，需要自己去解押。”
济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，“卖旧换新”服务解决了房屋置换流程当中的痛点，是新形势下房地产新模式的一种探索。“我们从‘有房住’开始往‘住得好’过渡，在这个过程当中，会产生大量改善性住房的需求。比如，城市更新和城中村改造，通过二手房和新房的这种联动，加快二手房的流转，促进了改善性购房需求的落地。”
“只有将新房、二手房交易打造成一个闭环，才能让房地产市场平稳发展，实现良性循环。”徐华鹏表示。
袁杰则建议，二手房交易应享受同等补贴政策，如只要买房就有补贴和消费券。让一二手房真正联动起来，可进一步提高楼市活跃度。
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