【导读】
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上篇：首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会圆满举行——加快基础设施REITs盘活存量步伐
· 开幕致辞
· 长三角REITs交流与展示
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· 上海瑞思不动产金融研究院成立仪式
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· 主旨演讲
· 中国REITS论坛年终系列报告发布
· 圆桌对话：落实国办发19号文，盘活存量资产，扩大有效投资
2022年12月8日，由上海证券交易所、中国REITs论坛、长三角基础设施REITs产业联盟联合主办的“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”成功召开。年会主题为“加快基础设施REITs盘活存量步伐”。本次会议分为六大环节：开幕致辞、长三角REITs交流与展示、上海瑞思不动产金融研究院成立仪式、主旨演讲、中国REITS论坛年终系列报告发布及圆桌对话。
主旨演讲
韩志峰，国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员
国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰在主旨演讲中以“贯彻落实二十大精神，促进中国REITs健康发展”为题，指出中国基础设施REITs的启动和发展，在相当程度上与六个“必须坚持”的要求高度契合。
在推行基础设施REITs过程中，始终坚持人民至上，严把资产质量关；坚持自信自立，没有盲从国外经验，实现了中国REITs零的突破，也为全球REITs市场发展提供了中国模式；坚持守正创新，守国家法律法规、政策方针之正，守服务国家重大战略、支持实体经济发展之正，守REITs基本理念之正，同时依法合规创造性地解决重点难点问题；坚持问题导向，从切实解决好每一个重点难点问题入手，锲而不舍，攻坚克难，推动中国REITs市场良性健康发展；坚持系统观念，统筹研究和分析，找出既符合法律法规要求、又稳妥可行的解决方案；坚持胸怀天下，从全局角度充分认识其重要意义，为中国高质量发展贡献力量。
潘伟，住房城乡建设部住房保障司副司长
住房城乡建设部住房保障司副司长潘伟在主旨演讲中介绍了保障性租赁住房和以此为基础发行相关基础设施公募REITs有关情况。目前多主体、多渠道发展保障性租赁住房的格局基本形成，近两年全国建设筹集330万套/间保障性租赁住房，可以解决近1000万新市民、青年人的住房困难。十四五期间，全国计划建设筹集约870万套间，预计可以解决2600多万新市民、青年人的住房困难。
租赁住房市场规模庞大，发展前景广阔，保障性租赁住房REITs大有可为。目前保障性租赁住房的良好社会经济效益已初步显现，随着保障性租赁住房建设筹集量的增加，保障性租赁住房REITs的底层资产和市场需求将不断丰富，社会各方参与保障性租赁住房REITs的积极性也在显著提升。
刘俏，北京大学光华管理学院院长
北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏分享了“REITs与中国式现代化发展”，结合中国REITs市场的重点发展领域、节点问题，对REITs市场在推进共同富裕、引导生态文明建设、推动中国经济高质量发展方面能发挥的作用做了系统性论述。
钱军，复旦大学泛海国际金融学院院长
复旦大学泛海国际金融学院院长钱军表示，租购并举是党的二十大报告中提出的一个重要方向，保障型租赁房市场的发展也是REITs接下来的一个重要的方向。
蔡建春，上海证券交易所总经理
上海证券交易所总经理蔡建春表示，推进基础设施REITs发展有以下五方面工作内容。第一，盘存量促投资是目标，切实提升服务实体经济和国家重大战略的质效；第二，扩规模式是路径，着力建设与我国经济体量匹配的REITs市场；第三，建制度是保障，系统构建符合REITs特点的制度安排；第四，市场化是方向，进一步激发市场活力和发展内生动力；第五，政府引导是关键，进一步优化绿色市场发展的政策环境。
中国REITS论坛年终系列报告发布
张峥，北京大学光华管理学院副院长
北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥代表中国REITs论坛发布中国REITs论坛年度系列报告，指出基础设施REITs顺利推进，市场规模稳步增长的主要影响因素为区域产业的发展活力、底层行业的市场化改革、REITs的生态专业化建设和资本运作模式的多样性。同时，预告了中国REITs论坛将在2022年12月和2023年1月期间陆续发布《中国REITs论坛年报》、《不动产资本化率的调研报告第三期》、《中国REITs论坛年终盘点》。
圆桌对话：落实国办发19号文，盘活存量资产，扩大有效投资
会议最后，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥作为圆桌对话主持人，以“落实国办发19号文，盘活存量资产，扩大有效投资”为主题，与八位嘉宾开展了圆桌对话。
中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬指出，REITs发展面临三大机遇。第一是政策的机遇，19号文把REITs作为盘活存量的主要方式之首，可见从国务院的层面上，已经把REITs提高到了一个非常高的高度；第二是市场的机遇，长期以来二级市场表现非常稳健，从一级市场和二级市场的表现来看，增加了原始权益人和投资人的信心；三是成本上的机遇， REITs现在要求的收益率是现金流分派率4%，相对于资金成本应该说是一个很有吸引力的融资方向。
建设银行住房金融与个人信贷部总经理梁海燕表示，中国建设银行在五年前同业第一个响应租购并举的号召，躬身入局住房租赁领域。近期建设银行成立300 亿住房租赁基金，立足于盘活存量资产，支持增加长租房和保租房供给，助力房地产发展新模式探索。基金的成立主要基于四个方面的契机：一是落实租购并举的制度要求，实施供给侧结构性改革，加大长期租赁住房、保障性租赁住房供给是当务之急。二是房地产行业发展已进入从增量时代向存量时代转型的时期，新模式的构建关键在于存量资产盘活。三是配套政策逐步落地，让租赁行业的商业逻辑日益清晰，在此基础上基金投资商业可持续值得期待。四是建设银行在住房租赁领域坚持不懈的耕耘和实践，有信心和有能力扛起金融创新助力新模式探索的大旗。建行在国务院相关部委和监管部门的支持下，出资300亿设立股权投资基金，把住房租赁领域“投、贷、管、退”的闭环能力充分建立起来。
上海临港经济发展有限公司首席财务官杨菁表示，临港集团具有一定规模可用于发行REITs的资产，已建及规划建设的资产总量预计将达2500 万平方米，资产类别也非常丰富，包括产业综合体、科创研发楼、标准厂房、仓储物业、保障住房等。发行REITs对临港集团高质量可持续发展起到了至关重要的作用，第一，从财务角度，REITs能够优化集团财务报表结构、拓宽融资渠道、降低负债规模，保障公司的发展处于非常稳健的状态；第二，站在集团转型发展角度，REITs有助于按照市场化发展的激励机制创建全新的商业模式；第三，REITs有助于提高集团“资金-资产-资本”循环发展的效益，在发挥功能性企业作用的同时提升市场经营水平。
新建元控股集团有限公司党委书记、董事长叶晓敏表示，新建元集团积极贯彻落实苏州工业园区党工委、管委会赋予的“当好提升国资国企竞争力领头羊”的任务要求，持续探索资本运作的新路径，充分释放产业加金融的叠加效应。建设多层次的REITs市场是凸显REITs产品价值与集聚效应的应有之意。对于企业自身发展来说，新建元集团建立了Pre-REITs、类REITs和公募REITs三位一体的体系，有助于实现有效投资循环、形成管理规模优势，提升资产运营效率及资产价值，提升企业自身运营能力与轻资产的产品品牌价值。对于产业发展来说，REITs模式可加大基础设施的投资建设纵深，也提升产业快速集约发展，在推动产业创新的同时，也助力区域更好地贯彻实施国家重大发展战略。
安徽省交通控股集团有限公司党委委员、副总经理陈大峰表示，安徽交控集团是目前安徽省属企业总资产规模最大的公路企业，总规模超过3300个亿。高速公路的通车里程达到近5000 公里，占到全省91% 以上。安徽省交控选择将旗下的优质高速公路的资产发行规模REITs，主要基于以下三个方面的考虑：一是响应国家政策号召、搭建资产上市平台的需要；二是促进交通循环投资、创新投融资模式的需要；三是进一步深化国企改革、展现国企担当的需要。
浙江沪杭甬高速公路股份有限公司财务总监阮丽雅也提出，REITs为行业开创了一条新的盘活存量资产，扩大有效投资的创新渠道。对于拓展交通行业长期资本金融资渠道，提升市场直接融资比重，推动行业投融资模式改革，包括促进行业高质量可持续发展方面可发挥重要作用。
上海电气（维权）集团股份有限公司董事会秘书、首席财务官周志炎表示，REITs是当下以及未来集团发展方向，是改善资本结构契合度非常强的工具。风电、环保作为重资产项目，通过REITs会从重资产模式转化为重轻资产平衡的发展模式，撬动权益资金投入到新的能源行业的建设中，形成资金滚动复投、良性循环投资的长效机制，也为新能源行业插上快速发展的翅膀。
工银理财有限责任公司副总裁李钢从基础设施REITs市场投资端的角度，介绍了银行理财子公司在市场中发挥的角色。从投资实践来看，银行理财子公司是REITs市场的最活跃的投资者之一；从投资逻辑看，理财子公司是投资机构中，对底层资产更为熟悉，和对REITs综合服务能力最强的专业机构；从长期的资金的适配性来看，REITs风险收益兼具股债特性，适合理财产品投资者稳健型的投资需求。
责任编辑：常靖蕾
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