浦江中国：专注非住宅物业 规模扩展缓慢

　　浦江中国控股有限公司（HK.1417，以下简称“浦江中国”）于2017年12月11日正式在港交所主板挂牌上市，成为内地第一家非住宅类物业上市公司。

　　公司主要作为独立第三方为高端非住宅提供物业管理服务，包括公众物业、办公大楼及酒店、商业综合体、政府物业、住宅及其他类型的物业。

　　首家登陆主板的非住宅类物业公司

　　浦江中国控股有限公司2016年成立于开曼群岛，如下图所示，并通过中安、立威100%控股内地的浦江物业（中国）。浦江物业成立于2002年，从所设分支机构可以看出，公司主要业务集中在上海，并逐渐拓展至安徽、浙江、江苏、湖北及湖南等地。

　　浦江中国管理的项目类别包括公众物业、办公大楼及酒店、商业综合体、政府物业、住宅及其他类型的物业，其中，公众物业包括虹桥机场东交通中心、世博展览馆、磁悬浮列车浦东机场站、上海铁路南站城市动力广场等，办公楼如久事大厦，商业综合体如金虹桥国际中心，商业综合体图罗斯福大厦等。

　　浦江中国主要服务非住宅项目，2015、2016、2017、2018H住宅及其他项目收入占比仅为9%、6.6%、10%、10.1%。公司战略性地专注于非住宅业务，公众物业占比25.2%，办公楼及酒店占40.3%，如下图所示。

　　与专注于住宅项目的物业管理公司相比，浦江中国的平均管理费用单价要高出不少，各项非住宅项目的每建筑面积平均月费用均超过住宅项目。其中政府物业的单价最高，其次是办公大楼及酒店，截止2018年上半年公司所有项目平均管理费单价为5.3元每平方米每月。

　　中国指数研究院发布的《2018中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，2017 年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.26元/平方米/月，略高于2016年。分业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/平方米/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/平方米/月，住宅物业服务费最低，为2.30 元/平方米/月，公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业服务费分别为3.78、3.64、3.41、6.88和5.98 元/平方米/月。除了商业综合体之外，浦江中国的整体单价水平是强于百强物业企业平均水平的。

　　业绩增速缓慢  外包成本占比较高

　　不同于近几年大踏步向前的住宅物业管理公司，浦江中国近几年的管理面积、营业收入、净利润增长均表现一般，其中净利润还有负增长的情况。这一方面是因为非住宅项目近两年增速不如住宅，另一方面是因为浦江中国并没有背靠关联地产公司，作为独立第三方物业管理公司，业务开拓相对要困难些。

　　截至2018年6月，公司在全国总计管理建筑面积达5.05百万平方米，项目数为365个。公司的营业收入从2015年的2.94亿元增长到2017年的3.64亿元，2018年上半年为1.88亿元，同比仅增长7.14%。而净利润却有增有减，总体处在0.36亿元附近，如下图所示。

　　或由于专注非住宅项目的原因，浦江中国的人均产值及人员成本占比均要与其他物业公司明显不同。2018年上半年，公司雇员人数为1294人，人均产值高达14.53万元，在所有上市物业管理公司中位列第1，相应的人均成本占比相对更低，分包部分业务后，仅有36.79%，大幅低于2017年中国指数研究院公布的百强物业管理公司的人均成本占比为55.84%的水平。

　　在公司所提供服务成本的明细来看，外包成本占比较高，根据公司招股说明书，2017年上半年，分包本占比高达49.8%，这直接拉低了公司的毛利率水平。2018年上半年，浦江中国的的毛利率位列13家上市物业管理公司（含拟上市）最后一位，仅18.41%。

　　上市融资买买买 依然专注非住宅项目

　　公司于2017年底在港交所挂牌上市，募资1.47亿元，其主要的用途为收并购物业公司以及发展提升服务质量的科技系统。

　　公司为了实现更完备的区位布局和更专业化的业务体系，透过进行一系列收购活动，以加快其业务扩展和服务能力整合的步伐。于2018年4月25日，浦江物业与南通盛和物业管理有限公司（“南通盛和”）订立买卖协定，收购南通浦盛智慧物业有限公司（“南通浦盛”）2%的股权，公司占有南通浦盛51%的股权，南通浦盛成为公司之非全资附属公司。

　　其后于2018年4月26日，浦江物业与上海浦江控股有限公司（“浦江控股”）订立协议，浦江控股同意出售及浦江物业同意购买上海外滩科浦工程管理有限公司（“科浦工程”）的全部股权，代价为人民币约310.99万元。科浦工程为一间于中国成立的有限公司，其业务范围包括智慧工程管理、谘询、建筑、装饰、机械及电子设备安装、维护及其他相关服务。

　　浦江中国执行董事兼行政总裁肖予乔先生表示：“公司积极透过合作协定及收购事项，丰富并提高公司以非居住物业为核心的服务内容及能力，加快于上海以外市场的区域布局，提升公司之整体业务增长，提高于物业管理行业的地位。” 

　　浦江中国于4月28日宣布其全资附属公司上海浦江物业有限公司（“浦江物业”）与中民物业投资有限公司（“中民物业”）订立合作框架协定。据此，浦江物业将与中民物业拓展非居住类物业管理市场，并在资讯化管理与服务领域形成优势互补，同时共同开拓物业服务的多元化市场机会。

　　中民物业是中民未来控股集团有限公司（“中民未来”）旗下全资子公司，专注于在物业管理领域开展投资，是中国物业管理领域重要的增值服务提供者和资源整合者。

责任编辑：张恒