香港楼市止跌回升，内地人才是主因_新浪财经

来源 | 《财经》杂志　作者 | 《财经》特派香港记者焦建　编辑 | 苏琦

内地人才到港后往往先租后买，使得中国香港租房市场在10月的传统淡季出现了“淡季不淡”现象。随着他们陆续转租为买，或将形成新的香港居住分区及特色

许久未迎来好消息的中国香港特区地产市场，近日喜讯连连。11月27日，中国香港特区政府差饷物业估价署公布最新消息显示：10月当地私人住宅售价指数报290.1，结束五个月跌势，相比前月上升超0.6%。

除楼价止跌回升，当地房屋的租金水平也出现向好迹象。同样根据差估署公布的租金指数显示：10月报194.9点，同比上升5.12%。整体而言，今年前10个月当地房屋的租金指数累升4.78%。

而这只是相对保守的数据。以同样关注租金水平的某地产研究平台近日公布的数据为例：前十个月当地房屋租金平均上涨已达5.7%，仅比2019年相对较高值时低1.2%左右。

推动一系列数据向好的主要原因之一，是购房利息负担的下调。随着美国于9月中减息，中国香港特区亦将利息下调0.25厘。为方便有意者入市，香港当地各大银行亦接连下调了最优惠利息。此基础上，香港特区政府亦在10月中旬公布的《施政报告》中推出多项惠及楼市措施，成交量随之止跌。

以新房市场为例，据当地一手住宅物业销售资讯网资料显示：前述报告于10月16日公布，至11月14日时正好30日。此期间当地新房成交量为2032宗，比公布前30日增近9%，成交金额则达279.7亿元（港元，下同），按月上升约45%。

除直接刺激购买，利息下调的涟漪效应，亦正通过带动租房市场产生正向反馈。以租金收入为例：按照中原地产的城市租金回报率数据，当地9月升至3.47厘，已创12年来新高。

受此影响，当地143个蓝筹屋苑当中，供平过租（意指月供低于租金）的屋苑已增至59个，占比超过四成，比去年同期的9个上升5倍。随着利息进一步回落，当地有4厘以上高回报的屋苑达22个，回报不足3厘的屋苑减至24个，同比回落超七成。

随着各类房屋售价及租金均呈现企稳缓升迹象，中国香港楼市连绵数年的颓势是否已经见底，仍是众说纷纭。

在乐观者看来，今年中国香港房地产市场接连迎来取消限购及减息等一系列重磅利好，新房今年的成交量已经达到近1.48万套，超过2023年全年总量近四成。随着地产商库存减少，预计楼市将持续回暖。

但亦有声音指出：虽销售价格录得上升，但以实用中小型房屋为主，其数据回升超0.6%。与之相比，更多作为改善及投资需求的大型房屋的回升只有近0.2%。综合前10个月数据，两者分别累计下跌约6.8%及5.2%。受制于新房货源仍充裕，二手楼价难以大幅度上升。

不管保守或是乐观，对于当地楼市走势的一个基本判断，则是随着内地人才的持续流入，内地购房者及租客对价格的影响力正在日益提升。

从整体数据来看，按照中国香港特区立法会公布的数据显示：特区政府近年来陆续推出7项人才输入计划。截至2023年底，这些计划共批出135,049人（同比增逾两倍），其中77.2%的获批者来自内地。以新设的高才通计划为例，这已成为当地2023年输入人才最多的途径，占获批总数36.8%，涉及49737人。

进入2024年后，这一上升趋势仍稳定维持。以特区政府相关部门11月27日公布的相关数据为例：今年前10个月内，各项人才入境计划共收到近18万宗申请，其中近12万宗获批。根据各项人才入境计划获批来港的人士中，约7.5万人已经到港（其中“高端人才通行证计划”“优秀人才入境计划”以及“输入内地人才计划”下，共有约6.5万人获批，中国内地约6.3万人，占整体的97%左右）。同时，有约7.5万名受养人随同获批人才抵港。

相关人才到港后往往先租后买，也使得香港租房市场在今年10月的传统淡季出现了“淡季不淡”现象。按照中原地产公布的相关数据：今年前三季度，经其出租的1.7万多个单位，有5300多个单位的租客姓名属普通话拼音（包括内地客或新香港人），比例逾3成。每月租金由4500至逾30万元不等，当中月租2万元内占近六成，平均每月交租2.3万元；三季度，此类租客则有3100多宗，上升近两倍，占全年成交近六成。

与以往备受外来人士欢迎的山顶及寿臣山等地相比，中国香港的东涌、北角、启德等地也因为各种原因成为内地人才青睐的热门居住地区，其租金上升也呈现双位数字增长。亦有这些地区的地产代理对《财经》预估：随着前述《施政报告》推出多项利好楼市政策和减息效应，外来人才有望陆续转租为买，或将形成新的香港居住分区及特色。