房产税前奏:房屋养老金来了，上海先行！

2024年8月21日，上海市宣布了一项重要的社会政策试点：在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。

据上观新闻报道，上海市第十六届人大常委会第十五次会议于8.20下午在世博中心举行扩大会议。市委副书记、市长龚正代表市政府报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑。

龚正说，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。

一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。

三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。“我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

在近期的国务院政策例行吹风会上，住建部发言人提到，正在抓紧研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度。

简而言之，未来就是把房子当作人一样对，给房子定期体检、上保险、交养老金。

这可能是继房产税之后影响巨大的新政之一，一石激起千层浪，讨论声不断。

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首先，住建部提出的三项制度到底指什么？

①、房屋体检制度：

是按照房屋建造的年代、功能类型，进行定期、分类检查，及时预警安全隐患，确保房屋安全。

②、房屋保险制度：

是利用市场手段保障房屋安全与质量，包括新建住宅潜在缺陷险和既有住宅安全责任险，覆盖倒塌、事故等多种损失，由相关责任方投保。

③、房屋养老制度：

是为房屋体检、维修、保险提供资金支持的，旨在弥补现有维修资金不足。

简单来说，就是三步走战略——给房子定期体检、上保险、交养老金。

这就好比我们人一样，会变老，会生病，需要定期做体检，买个保险，老了还有养老金拿。

不少人看到这里一定会想，现在打工人都不想交社保了，更何况还要给房子交社保。

但你别说，该制度大力的背后有一定的合理性和现实意义。

首先，存量时代，老房子真的越来越多。

据统计，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计2040年前后，近80%的房屋将进入这个阶段。

这意味老旧房屋的占比在不断攀升，越来越多的房子存在安全隐患。

其次，城镇化进入中后期，房子想如同过去的大拆大建显然很不现实。

此时，定期的体检，将及时发现问题，有助于降低房屋风险，提高抗风险能力，延长房屋寿命。

别说超过20年的房子，现在交付才几年的小区都频频出现外墙脱落、电梯故障、漏水等问题，让人住得胆战心惊。

长远来看，维修基金很难支撑一个小区长久的维修更新，小修小补或许还够，整修大型项目就是杯水车薪了。

这个时候，官方力推的房屋养老制度就派上用场。

02

事实上，房屋养老制度并不是官方第一次吹风。

早在2023年5月，住房和城乡建设部房地产市场监管司高层赴南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。

同时去年，住建部长倪虹在多个场合提到了房屋养老金制度，更是提前和中国银行进行会谈。

今年，广州、四川等省份城市更是率先开启了房屋养老金试点工作。

广州：推进试点推行房屋安全保险制度。

在部分条件成熟的范围内率先试点，借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险，减轻政府管理压力，建立健全城镇房屋全生命周期安全管理长效机制。

四川：试点房屋保险制度

印发<四川省住房城乡建设系统安全生产治本攻坚三年行动方案（2024—2026年）>的通知》，加强城乡房屋建筑安全管理”提到，积极开展房屋体检、房屋养老金、房屋保险“三项制度试点”，加快构建房屋安全管理长效机制。

从上述种种的动作来看，未来房屋养老制度的推行应该是板上钉钉的事。

而南京既是省会城市，又是高层重点调研的城市，后期率先试点推进房屋养老制度的可能性非常大。

03

当然，要真正落地这一制度关键在于：钱如何来？

目前的设想是，资金来源主要有三部分：公共账户、个人账户和补充账户。

①公共账户：

主要来源于财政支出，但当下政府财政压力较大，恐怕难以承担全部费用。

此前全国政协委员曾提出，每年从当年土地出让收入或净收益中提取一定比例作为房屋养老金。

②个人账户：

业主强制缴纳，用于公共设备的维修保养，目前业主缴纳的住宅专项维修资金就是其中一种。

③补充账户：

则是业主自愿缴纳。

有专家提议，可由全体业主集体为建筑投保，购买商业性质的房屋安全保险。新建项目由开发商代表全体业主投保。

如果按照以上设想，可能会使业主增加一笔不小的费用。

参照日本已经实行的房屋养老制度，每月业主需要额外多缴纳数百元的费用，再加上原有的物业费，后期每月的持有房屋成本可能要达到上千元以上。

对于部分业主来说，这份额外的负担并不小。可以预见，此项房屋保障制度更适配于豪宅产品，中低端的刚需住宅推行难度将更大。

此外，这个制度要想真正推行，还得解决几个问题。

首先，物业维修基金的利用率目前并不高，很多小区的维修基金都还没派上用场。

再有，钱的监管问题也很关键，物业维修基金通常缴纳到当地监管账户，并由物业管理公司代为管理。虽然资金属于业主，但业主实际上很少直接接触这笔钱，这就为不当操作提供了空间。

因此，长远来看官方力度的房屋养老制度有一定的合理性，但是短时间内想要大范围的落地实施，颇具挑战，更考验决策者们的智慧了。

（转自：智超讲财商）

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