南京城东，谁来挑起商业大梁？_新浪财经

用餐高峰一客难求、大量店铺疑似关门、硬件设施无人维护……近期，有不少南京市民反映，位于南京城东钟山风景区脚下的森林摩尔商业街区人气凋敝，街区几乎沦为“空城”。记者近日对该地进行实地探访，有关南京城东商业体建设的更多令人关注的问题也随之浮出水面。

难以为继的初代网红

记者了解到，森林摩尔商业街区开业于2014年，是南京首个森林式商业街区。街区采用当时国际顶尖的设计理念，以空中连廊串起9栋树墩型建筑，配合整体下沉庭院设计、景观化建筑表皮和屋顶的水域天台，营造出在森林中漫步的消费场景。开业伊始，街区凭借其紧邻地铁站，周边高校云集、小区环绕的区位优势，加之新颖的“树干”外表，成为南京初代网红的打卡地，一时间人气爆火。然而，十年之后，这里早已失去了当年的风采。

6月26日下午，记者来到森林摩尔实地探访，只见偌大的街区里行人寥寥，人气惨淡。记者步入下沉广场后发现，大量店铺空置或关闭，有的店铺以店铺升级为由关门歇业，实则早已人去楼空，有的店铺门口甚至还摆放着“岁末促销”的过时招牌。为数不多依然在营业的主要是一些服装、餐饮品牌的连锁店，不过同样顾客稀少。与冷清的环境形成鲜明对比的，是各家店铺“清仓甩卖”“低至一折”“全场五元”等刺耳的促销喇叭声。由于客流量少，连接街区各楼层的电梯早已停运，阴沉的天气下，曾经标志性的树干也已发黑起皮，与时尚和流行已完全不沾边，反而更加烘托出如今的凋敝。

“基本没什么生意，这种情况已经延续了好几年，楼上的店铺早就搬走了，电梯也都已老化且没有人来维修。”现场一位当值保安对记者说。昔日“网红”商街何以沦落至此？动线设计得不合理，是其为不少消费者所诟病的一个重点。“以前每次来逛街就像逛迷宫一样，一家店找了半天还在原地打转。”一位路过的市民对记者抱怨道。记者按照街区张贴的一张索引图所指试图前往标记位于负一层的美食广场探访，却因通道关闭、电梯停运等原因屡屡走进“死胡同”。不科学的布局设计，再加上“躺平式”的运营管理，森林摩尔的落寞虽令人惋惜，但却似乎也在情理之中。

人气难聚的城东商业

记者走访发现，不仅仅是森林摩尔，其周边的钟鼎名悦广场等商场也遭遇了类似的情况。“想逛街，都不知道去哪逛！”周边居民的无奈，实则反映出南京城东商业的一大尴尬处境：翻看南京商圈分布地图，自市中心新街口往东，直到直线距离十几公里外的仙林，才有真正意义上的商圈形成。中间的大片区域，尤其是在紫金山脚下的沿线，虽坐拥一众景区、高校、住宅等先天优势，商圈建设却是乏善可陈，真正拿得出手的商业综合体更是寥寥无几。老商业体运营难，规划中的新商场同样也遭遇了“难产”。

森林摩尔街区往东不远处，便是南京城东重要的交通枢纽——马群。2014年，隶属于山东颐养健康集团实业控股有限公司的中垠地产拿下了马群TOD地块，按照当时的规划，该地块将建成一个依托综合交通换乘枢纽，串联商业、住宅、办公等业态的城市综合体。其中，该项目的轨道交通换乘廊道与酒店式公寓已于近几年先后建成并投入使用。然而，作为该项目一大重头戏，其商业部分所规划建设的这座总面积6万平方米的中垠广场，建筑主体虽已完工多年，却迟迟未能开业，这也成为不少周边居民的一块“心病”。记者查阅相关资料发现，早在2022年6月，该项目的招商相关工作已在紧锣密鼓地推进中，且正在与部分国际国内知名品牌洽谈，涵盖零售、餐饮、儿童、休闲娱乐及体验类业态，建成后将为马群带来全新的一站式购物广场，迭新南京城东消费新体验。今年年初，中垠广场官宣与光大安石（北京）资产管理有限公司签订商业运营战略协议，光大安石旗下商业品牌“大融城”将首次进驻南京，双方宣称将联手打造“城东新街口”新高地。

半年过去了，如今项目是否有了新进展？记者来到商场周边实地探访发现，与紧邻的轨道交通繁忙的换乘人流以及沿街城市主干道上川流不息的车流形成鲜明对比的是，这座商场的空旷与冷清。记者随后以附近居民的名义拨通了商场外墙公示的招商电话，并咨询了商场的开业时间，接线方告知，商场预计于明年“五一”假期正式开业。

呼唤更多的顶层设计

南京城东的商业发展为何会遭遇诸多瓶颈？记者就此采访了知名商业地产咨询专家。“商业项目运营的不成功，共性的背后其实有着各自的成因。比如，森林摩尔项目的现状与业主当年未能持之以恒做经营反将商铺散售密不可分，违背了持有经营不能散售的商业规律。而中垠广场项目的‘难产’，可能是因为开发商在商业招商运营方面缺乏足够的经验。”仲量联行战略顾问部资深董事、南京分公司副总经理王萌告诉记者，一个商业项目的开发，从前期选址、定位、设计，再到建设、运营，有着非常高的技术含量。不少并不擅长商业的开发商正是轻视了做好商业项目的难度，而试图跟风以求“分一杯羹”，结果只能是屡屡碰壁。至于南京城东缺少商业体的现状，王萌认为这主要受制于南京城市商业网点的总体规划。“与南京主城区其他区域相比，城东区域并非人口特别集聚的区域，房屋密度也相对较低，因而在政府的规划中，无论是集聚人气的交通枢纽还是大型商圈，在这一区域都显得有些乏善可陈。”

那么，考虑到所在地居民的消费需求，未来，南京城东商业项目建设的发展方向应该在哪里？“事实上，南京城东的区域成熟度和消费能力一点也不差，当前所缺乏的恰恰是一个标杆性的商圈破土而出，挑起城东商业的大梁。”在王萌看来，两个商场不怕门对门，就怕离得远。商业只有扎堆集聚，才能形成品牌效应。然而，这种集聚的过程，除了开发商自己的战略投资，更依赖的还是城市规划。为此，他建议地方政府在轨道交通站点资源配置、国内外一线地产开发商的招引等方面对城东区域给予更多的关注，无论是老商圈的提档升级，还是新商圈的规划建设，都可以通过自上而下的推动有所作为，更好地满足当地居民对美好生活的向往。

对于森林摩尔而言，一个利好消息是，在今年年初南京政府发布的《2024年南京市城市更新项目实施计划》中，明确提出将对不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧楼宇、菜场、场站、厂区、园区、商业区等进行更新，这其中，便包含了森林摩尔这样的老旧商业载体。森林摩尔街区能否借此实现涅槃重生？未来南京城东地区的商业发展能否树立起新标杆？本报将持续关注。

江苏经济报记者金彩