4.9万！北京四环买新房！“中建系”发力，一举跃过保利发展

北京新近“白菜价”豪宅是这家公司创造的，它也是赶超保利发展的房企新一哥。 

近日，中建壹品在北京丰台区开发的花香壹号项目“放风价”低至4.9万元/平方米，对比北京四环普遍“6万+”的新房项目，该楼盘6.8折的让价幅度在同类竞品中“卷”出新低。 

“中建系”热度攀升之余， 在中海集团成立45周年之际，其董事长颜建国升任母公司中建股份（A股上市平台“中国建筑”）助理总裁，进入“中建系”管理中枢。市场主流观点认为，这体现出“中建系”对相关市场的高度重视和战略调整，一时间，“中建系”与中海地产的渊源也再次回到公众面前。 

中海地产不仅销售规模跻身房地产行业TOP2的龙头房企，也是基建巨头中国建筑旗下地产版图的半壁江山。目前“中建系”地产业务划分为两大平台——中海地产、中建地产。按照集团的注解，“中建地产”指中国建筑所从事的除“中海地产”以外的房地产品牌及业务，囊括中建八大工程局各自搭建的房地产品牌。 

今年上半年，“中建系”销售、拓储等指标表现强势，期间不仅中建壹品的新增货值规模位居行业榜首，“中建系”旗下各大平台的房地产销售总额也胜过保利发展，夯实其“隐形地产航母”地位。有业内人士就此表示，目前“中建系”销售及拿地金额位于行业前列，显示出强大的市场竞争力。与此同时，其组织架构复杂，品牌一致性不及传统房企。不过，这并不妨碍“中建系”成为行业的领军者之一。 

逆势拓储

“中建系”拿地、销售成绩领先

随着房地产市场步入深度调整期，基建巨头“中建系”正成为土地市场的最大买家。据中指院近期发布的1—5月百强房企新增货值榜单，今年前5月中建壹品以470亿元的新增货值规模位居行业榜首 ，叠加中建信和、中建六局、中建东孚等上榜企业，今年前5月中建各大地产平台的新增货值金额超过657亿元。如果将中海地产171亿元的新增货值一同纳入，今年以来“中建系”录得货值储备828亿元，比第二名建发房产高出近一倍。 

在销售方面，本刊梳理统计，今年前5月“中建系”各大地产平台销售总额已达1443.2亿元。在中指院发布的1—5月房企销售业绩排行榜单上，除了大众熟知的中海地产凭借1017亿元的销售额排名行业第二，中建壹品、中建东孚、中建智地、中建信和、中建七局地产集团等品牌悉数入榜，分别录得销售额180.8亿元、129.6亿元、55.7亿元、35.1亿元、25亿元。以此测算， 今年前5月“中建系”房地产销售总额比录得1313亿元销售额的保利发展更高。

对比来看，根据企业公告，2023年，主流房企“一哥”保利发展的期末土地储备计容建面7790万平方米、增量项目1182万平方米。而中国建筑的期末土地储备达8523万平方米、年内新购置土地储备1310万平方米，后者的两项土储指标超过保利发展。在销售方面，去年中国建筑地产业务总合约销售额为4514亿元，同比增长12.4%，比保利发展多出近300亿元。 

回溯来看，尽管“中建系”更多以中字头基建企业的身份为大众所熟知，但其地产业务基础深厚。2013年，为顺应央企整合的目的，中国建筑将旗下中建股份房地产事业部等地产业务注入子公司中海地产，不过集团旗下八大工程局自有的地产开发业务仍做保留运营。近两年来，中建各局搭建出自己的房地产品牌，譬如中建一局、二局、三局、五局、八局旗下主要地产平台分别为中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚，逐步加码地产业务。 

押注京沪等核心城市

“中建系”房地产业务毛利率回升

在今年上半年的热门土拍中，“中建系”表现亮眼。6月12日，北京朝阳区“巨无霸”项目花落中建智地。作为北京首次将住宅用地、产业用地和商业配套用地一次性组合供应的供地方式，这宗项目包括朝阳区北部酒仙桥、前苇沟、电子城三大重点区域的3宗地块，总建设用地面积约15.7公顷，中建智地拿下这宗项目斥资112亿元。 

据中指院榜单，今年1—5月，中建壹品在北京、上海拿地金额分别为71亿元、47亿元，入围当地拿地金额榜单TOP3；此外，中建信和在北京拿地39亿元、中建东孚在上海拿地金额27亿元，两家平台的拿地金额均入围区域拿地金额榜单TOP10。

近年来，意图做大市场的“中建系”在全国土拍市场遍地开花，深圳、广州、苏州、天津、南京、武汉、成都、长沙等构成集团2023年新增土地储备的前十大城市。不过，“中建系”对北京、上海最为青睐，年报显示，2023年中国建筑对各大城市拓储中，北京、上海两城的新增土储规模位列TOP2，期间集团在北京、上海新增土储建筑面积分别为266.4万平方米、204.5万平方米，规模占比达20.3%、15.6%。 

曾在“中建系”任职的中国企业资本联盟副理事长柏文喜向本刊表示，当前“中建系”逆势加码房地产业务可能出于多个动机。“在市场低迷时期，央企有责任发挥稳定器作用；如果看好长期市场前景，目前不失为获取优质土地资源的好时机。另外，加大房地产市场投入可以提高自身的市场份额和影响力。”他还补充道， “在建筑业产能过剩和市场增长乏力、利润走低的当下，房地产领域与建筑主业具有较高协同性，且毛利较高、行业规模够大，容易成为‘中建系’业务增长和利润来源的第二曲线。”

今年一季度，中国建筑房地产开发与投资业务的毛利率出现回升现象。据企业公告，今年一季度，中国建筑房地产开发与投资业务实现营收465亿元、毛利89.2亿元。以此测算，一季度中国建筑房地产开发与投资业务的 同比上升2.9个百分点至19.2%。对比之下，公司房屋建筑、基础设施建设与投资的毛利率分别为6.2%、8.6%，不及房地产开发与投资业务。 

内部整合存在难点

中建地产规模逼近中海

中建系大规模拿地背后，除了投资需求，也跟中建系内部竞争有关。比如，在2023年，北京朱兴庄一宗热地吸引6家“中建系”面孔报名，中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚以及中海地产竞相入场。继此事件之后，北京市规划和自然资源委员会对于北京丰台区青塔村棚户区改造项目两宗地块发布补充公告，表示“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”、“同一集团成员企业仅可组成一个联合体”。 

中原地产首席分析师张大伟向本刊表示：“直到现在，北京土地市场似乎已经约定俗成这样（兄弟公司尽量避免同时报名竞买同一宗地）的规则。” 

在柏文喜看来，“中建系”内部各局之间存在竞争关系，同时也有合作情形，例如中建信和与中建壹品曾经以联合体形式共同拿地。“至于‘中建系’为何没有进行业务和品牌深度整合，一方面是因为每个工程局都有自己深耕的区域和市场定位，保持独立运营有助于发挥各自的优势；另一方面地产业务与各局工程主业有较高的协同性，也是各局表观业绩的重要支撑，导致从财务角度很难实现整合。”

中国建筑相关业绩公告显示，目前集团地产业务板块“一分为二”——中海地产、中建地产。按照集团的注解，“中建地产”指中国建筑所从事的除“中海地产”以外的房地产品牌及业务。 

而据本刊了解，基于相对割裂的品牌，中建地产的知名度不及中海地产，然而实际上，近年中建地产的地产销售及拓储规模逐渐逼近中海地产。2023年，中海地产期内合约销售额2670亿元，同比增长4.9%，在集团销售额占比下降4个百分点至59%；中建地产全年实现合约销售额1844亿元，同比增长25.3%，为集团贡献销售收入占比提升4个百分点至41%。 

中建地产的内部各大工程局的销售排位也在洗牌。一直以来，中建八局、中建三局的资产规模位居第一梯队，企业年度报告显示，2023年，中建八局的期末资产总额、营业收入分别约3269亿元、5012亿元；中建一局紧随其后，同期资产总额、营业收入分别为约3209亿元、4352亿元，相比之下，其他六家局公司的资产及营收规模普遍未能迈过两千亿门槛。 

其中，作为“老大”中建八局旗下的地产品牌，中建东孚的业务规模曾在各大工程局中居首。2023年中建东孚以526.5亿元的销售额排名中指院百强房企榜单第32位；中建三局旗下中建壹品紧随其后，排名行业第34位。 

不过今年以来，中建壹品呈现反超中建东孚之势。今年1—5月，中建壹品除了拿地金额及新增货值位居行业榜首，该品牌还以180.8亿元的销售额跃升至房企百强销售榜第20位；中建东孚则以129.6亿元的销售额排名第27位。 

柏文喜表示：“目前市场对‘中建系’的看法存在分歧，一方面，其销售额和拿地金额确实位于行业前列，显示出强大的市场竞争力。另一方面，由于其组织架构复杂，品牌一致性可能不如一些传统房企。然而，这并不妨碍‘中建系’在房地产行业中扮演重要角色，其规模和影响力使其成为行业的领军者之一。” 

（本文已刊发于6月15日《证券市场周刊》，原标题为《跃过保利发展，“中建系”化身“隐形地产航母”》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）

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