原标题：奥园自救现曙光:“卖物管”套现2.24亿补血,引战国资谋局旧改、百亿债务或重组
【编者按】 新时代的竞争法则也正发生着质的改变，这种变化不仅猛烈冲击着企业和竞争格局，更深刻改变着我们对商业世界的传统理解。没有一家企业能够长盛不衰，商业逻辑正不断更新和迭代。
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出品 | 搜狐财经
编辑 | 李春平
作者 | 吴亚
自救一年半，“流动性”警报还未解除的奥园看到了脱困的曙光。
这是一宗“以小博大”的买卖，以仅亏损千万元的代价，奥园出让旗下物管奥园健康（3662.HK）的控制权，“套现”2.24亿元迅速“补血”。
交易对手作为拥有广东国资背景的基金公司，未来还将以其丰富的财务及业务资源，助力奥园的“基本盘”产业——城市更新业务。
好处不止于此，对于正处于债务重组关键时刻的奥园而言，此时成功“引战”国资还是一种信心的对外释放，有助于公司的“化债”进程。
“舍物业”、“谋旧改”的背后，“引战”国资的奥园能否绝处逢生？超百亿元的债务能否妥善解决，仍是奥园自救的关键。销售大降八成背后，奥园最根本的自我造血能力也仍待修复。
“舍物业”：亏本套现2.24亿，仍为第二大股东
在审视这宗交易时，不容忽视的一大重要前提是：奥园健康并未完全“卖身”。
根据奥园集团旗下地产上市平台中国奥园（3883.HK）于2023年2月16日发布的公告，中国奥园拟以现金2.56亿港元（约合人民币2.24亿元）的总代价，出售所持有的奥园健康29.9%股份。
于出售前，中国奥园合计持有奥园健康54.58%的股权（约3.96亿股）、系控股股东；由此，出售完成后，中国奥园仍持有奥园健康24.68%的股权，仍为后者的第二大股东。
这与昔日蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务整体出售予碧桂园服务、中南集团的成员企业中南服务打包卖给华润万象生活等物管收并购案例，并不相同。
奥园健康在物管圈已算是中等规模的物企，截至2021年6月末，公司的在管面积达5450万平方米，同比增加178%；合约面积约为8360万平方米，同比增加82%。
奥园健康虽然是一家拥有22年历史的老牌物企，但其在2019年才登陆港交所。以“大物业+大健康”为独特标签，奥园健康在发展初期除了传统的商业运营、物业管理之外，其还布局了生活服务和医疗健康业务。
奥园健康曾在2020年筹划收购浙江医美龙头企业连天美，后由于商业原因，其终止收购并剥离了医美业务，转而聚焦物管相关的“基本盘”业务。
往期财报数据显示，上市后，奥园健康的业绩保持双位数增长。仅2019年-2021年上半年，其累计创收约33.12亿元、归母净利润约5.91亿元。
奥园健康2017年-2021年上半年主要财务数据，数据来源：东方财富从账目上来看，奥园的这笔交易是亏的。公告显示，奥园健康每股股份的待售价为1.179港元，相较于奥园健康停牌前（2022年3月31日）的股价1.86港元折价约36.61%。
相较于奥园健康停牌前五个连续交易日的平均收盘价1.822港元，折让幅度也在约35.29%。
中国奥园在公告中也明确之指出，本次出售事项预期将录得亏损约4476.6万港元。
对于仍处于“流动性”危机的中国奥园来说，此番出让奥园健康的控制权，无疑也能让其提前实现投资变现，并为公司“补血”。
不过，“战投方”在对奥园伸出援手的同时，也为自己设置了一道“防火墙”。按照交易的相关先决条件，奥园健康需满足以下条件，包括股票复牌、管理层须做出必要变动、刊发2021年及2022年度的业绩报告等。
也因此，奥园健康在交易公告披露后的几乎同一时间，发布了人事变动公告。作为奥园集团创始人、中国奥园董事会副主席兼行政总裁的郭梓宁，辞任奥园健康非执行董事、董事会主席等职位。
截至发稿，谁将成为奥园健康的新任董事会主席？仍未有明确公告，市场分析普遍认为，具有“战投方”背景的相关人士或将接任这一职务。
“引战广东国资”：地缘优势下，谋局旧改业务
该“战投方”是谁？并非传闻中具有“山东国资”背景的地产企业，而是在地缘方面与奥园更为接近的具有“广州国资”背景的基金公司。
这家公司名为南粤星桥基金，由国资背景的广州南粤基金及星桥香港共同组建。其中，南粤基金系2014年成立的广州国有基金管理平台，由广州市增城区国有资产监督管理局、广州（汇银天粤）股权投资基金管理有限公司共同出资组建。
南粤基金官网显示，目前公司已实现基金管理和顾问规模超过800亿元，签约基金规模超过2000亿元。
在此之前，市场上一度流传“奥园要引战山东国资”的消息，只是引战的平台非奥园健康，而是中国奥园。
相关传闻称，“山东某康养地产国企有意成为中国奥园的战略投资者，并于2022年春节后将启动尽调及商务接洽。”
还有消息称，“中国奥园有意引入国企山东能源集团作为战投，由山东能源集团通过子公司持有公司39%股份、由此成为控股股东，从而解决公司的债务问题。”
那时，奥园集团并未对相关传闻有所回应。直到2022年12月，奥园集团于其官方网站低调地发布了一则招标文件。
该文件显示：中国奥园拟出售所持有的奥园健康2.17亿股股份，占后者全部已发行股份的29.9%；招标者需在12月19日之前递交标书。
该文件中明确指出：出价最高者不一定会获得中国奥园的接纳成为买方，且它必须是“由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）或控制的实体。”
换言之，奥园健康将先行一步，成为奥园集团旗下率先引入“国资战投”的产业主体。之后的2023年1月中旬，“山东国资”也曾与中国奥园迎来首次实质性的合作。
那时，山东颐养健康集团置业（集团）有限公司入股了中国奥园在珠海最大的旧改项目——翠微旧村改造项目公司，成为项目的控股股东，持有项目60%的股权；中国奥园则留有项目余下40%的股权。
公开资料显示，翠微项目处于珠海主城区的核心地段，是珠海市重点项目，中国奥园于2019年成为项目的实施主体。项目已于2021年底开盘入市，市场预期项目总体货值超过220亿元。
在市场看来，此番合作也预示着山东国资与奥园集团的合作迈出的关键性一步，未来双方将进行更大范围、更多领域的复制合作。
谁曾想，最终战投了奥园健康的竟是广州国资，而非山东国资。奥园的考量在哪？中国奥园于公告中曾透露，出售物管平台股权时除了考虑报价，还考虑了“买方集团的投资经验和财务资源。”
“广东国资”能为奥园带来资源呢？从招标文件和交易公告中都有提及：双方将在旧改业务方面展开合作。
这是奥园的“基本盘”业务——城市更新产业，中国奥园在广州“旧改大户”之称，自2011年进入该产业以来，其业务布局已从大湾区逐渐向外拓展，以旧城、旧村和旧厂改造三种细分业务为主。
截至2021年6月30日，其拥有超过70个不同阶段的城市更新项目，“预计额外可提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。”
搜狐财经梳理后发现，就公开资料来看，中国奥园在广州至少拥有5个旧村改造项目：东塱村、南坣村、横塱村、旺村及新田村。
或因中国奥园自身的资金问题，各项目实施进度不一，且部分项目已引入其他开发商。以东塱村项目为例，2021年11月（中国奥园“流动性”问题“公开化”后）其在该项目中的持股比例降至51%，余下49%的股权被广州金源鸿大置业有限公司接手（背后实控人系世纪金源）。
“有价值的投资，需要时间的沉淀。”在一位广州地产圈的资深从业人士看来，对于这类押注旧改市场的玩家来说，它们若无法把控现金基本盘，就没法消化旧改这种重投资、长周期的业务。
“广州国资最终决定出资收购郭氏的物业平台，或也有防止本土实体企业流落他人的考量。”该人士认为，相比出售部分物业股权带来的仅千万元的亏损，“引战国资”能迅速套现，还能为其他产业板块的未来发展带来一些机会和助力。
“化债”仍是关键：超百亿元债务待解
成功“引战国资”，还是一种信心的市场，有助于市场对奥园集团预期的修复。
中国奥园的“流动性”危机在2021年四季度开始“公开化”，彼时公司旗下理财产品及多笔境内外债券遭遇兑付危机。
到了2021年1月中旬，中国奥园正式宣布启动境外债务重组程序；并于公告中首次透露，将引入“战投”以化解“流动性”危机。
截至目前，中国奥园的境外债重组方案还未出炉。最近一份公告是在2022年的8月，中国奥园表示，已向12笔2022年至2027年到期、本期金额合计34.5亿美元（以最新汇率计算，合共236.48亿元人民币）的离岸债券持有人发出通知，要求其提供身份信息，以协助制订重组计划。
紧接着的9月30日，中国奥园在公告中更新进展，“公司还在与债权人进行磋商，重组计划仍未确定。”
不过，中国奥园在这份公告中也带来了一个好消息：截至公告日，公司已与若干境内金融机构订立安排，以延长本金逾230亿元现有境内融资安排的期限。
换言之，中国奥园采取了多数“出险房企”普遍的策略：保内不保外。在“逐笔展期”的原则下，公司的境内公开市场债务并未出现违约事件。
彼时公告显示，这230亿元包含了中国奥园在境内公开市场的债务以及项目融资。其中，仍在存续期的境内债券及关联的ABS、ABN等产品总规模约为116亿元。
苦苦维持的中国奥园，最终还是等到了房企融资的破冰。同年11月，以“三支箭”为代表的涉房金融政策密集出台，由“信贷、债券、股权”出发，涉房融资打出一套组合圈，从金融端为房企纾困。
资本市场也不断传来好消息，继富力地产成功实现境内外债务的全部重组之后，龙光集团、绿地控股等头部“出险房企”也相继对自身的境内或境外债务实现整体重组。
“以时间换空间”，这些房企的相关债务普遍获得了3-5年的展期时间，迎来短暂的喘息之机。在此背景下，还未出台境外债务重组方案的中国奥园，也传出了拟打包全部债务进行重组的消息。
根据市场上在11月底流出的消息，中国奥园拟对总额约为116亿元的境内公开市场债务进行整体重组；具体的重组方案，则并不可知。
可以作为对比的是，融创中国此前也曾被传出境内债务整体重组的消息，网传方案为：已达成展期的债务进一步展期3.75年，尚未展期的债务展期4.5年，并新增住宅和文旅项目的收益权增信等措施。
综合企业预警通等平台数据来看，截至目前，融创中国仍在存续期的境内债券及关联ABS规模合计约154亿元，比中国奥园的规模要大一些。
包括中国奥园在内的“出险房企”们，目前或正处于一个更有利的政策环境中。但其能否成功“化债”？仍需观察。
回望来时路，奥园集团作为一家以地产为主业的综合性投资集团，也曾在行业的黄金时期一路狂奔，创下佳绩。在地产行业迎来变动和调整的当下，奥园却被“流动性”问题绊住了脚。
最新公告显示，2022年中国奥园的未经审核物业合同销售额约202.2亿元，同比下降了83.29%。能否绝处求生？2023年将是奥园自救的关键一年。
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