原标题：天健集团业绩增长的“秘密”：拉长开发周期 延缓项目入市
本报记者 余燕明 广州报道
日前，深圳市天健（集团）股份有限公司（000090.SZ，以下简称“天健集团”）预计2020年前三季度的归母净利润将增长逾4倍，达到13亿～14亿元，而上年同期不足2.5亿元。
这受益于位于深圳市福田区的天健天骄南苑项目的交付结转，也意味着从今年初开始，该项目已推动了天健集团全年业绩的大幅增长。
作为一家规模偏小的地产商，天健集团名下的土地储备极其单薄，它试图通过安排房地产项目的开发节奏，甚至是延缓入市销售，以支撑上市公司业绩的稳定。
比如，天健天骄北庐项目在今年初已基本完成结构封顶，但天健集团方面却决定要到2020年底才入市销售。
实际上，为鼓励当地商品房项目加快入市供应，深圳市住建部门在今年专门下发通知，明确高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。
“不清楚项目已结构封顶的情况下却仍未申请预售的原因，公司高层有他们的考虑。”天健天骄北庐项目一位销售人员告诉《中国经营报》记者，“最近一周内可能会开放销售中心，原本打算年底开盘，到时候可能是现房销售。”
据悉，天健天骄北庐项目计容建筑面积约为12.6万平方米，可售住宅面积约为9.4万平方米，按照目前天健天骄南苑项目逾10万元/平方米的销售均价，天健天骄北庐项目整体可售货值接近100亿元。
天健集团主要通过土地公开市场招拍挂方式获取土地储备，其在广州布局的云山府、天玺、东玥台等地产项目，亦将成为上市公司业绩的核心支撑。
与天健天骄北庐项目面临的开发节奏类似，天健集团位于广州的房地产项目也拉长了开发、销售周期，相当于从一开始就放弃了高周转策略。
位于广州市白云区的天健云山府项目，是其在广州的主要在售项目之一。天健集团在2016年11月底竞得了云山府项目地块，总代价为18.9亿元，同时要求配建9900平方米安置房面积。
天健云山府项目的可售面积约为4.5万平方米，按此计算项目地块成交楼面价接近4.2万元/平方米，目前该项目销售均价为6.6万元/平方米。
据了解，一直迟至2019年6月底，即拿地2年7个月后，天健云山府项目才开始申请预售。截至今年6月底，项目累计预售面积仅为2051平方米，意味着取证预售一年后，去化率不足5%。
天健集团在2018年10月份接连竞得了位于广州市黄埔区、增城区的天玺项目地块及东玥台项目地块，总代价为15.8亿元。
但拿地逾2年时间后，天健天玺项目及天健东玥台项目仍未申请预售入市。据悉，天健东玥台项目在2019年3月初开工建设，预计将于今年底竣工建成；天健天玺则在今年初才开始动工建设，计划于2022年2月份竣工建成。
天健集团方面没有披露天健天玺项目及天健东玥台项目的入市计划，尤其是天健东玥台项目竣工在即却仍未取证预售的原因。
今年，天健集团的一位高管称：“公司要做优利润，其中一个内涵就是利润结构，地产项目不均衡，业绩就不均衡，所以要平滑。”
“目前业绩增速达到了公司历史上的最好水平，再创新高有一定难度。但我们现有的存量，足够保证天健集团未来两到三年的业绩增长没有问题。”天健集团这位高管说。
天健集团在土地储备上极其单薄。到今年上半年，天健集团名下只有2个土地储备项目，剩余可开发建筑面积不足32万平方米。其中苏州吴江17号地块为该公司在今年通过招拍挂方式新增获取的土储项目，深圳西丽汽车城项目则已多年陷入停滞，实际上无法进行开发建设。
这也意味着未来两三年内，天健集团所寻求的业绩增长将主要由天健天骄北庐、天健云山府、天健天玺、天健东玥台等核心项目的销售结转。
记者向天健集团方面核实了解公司是否有意调整、控制名下在建房地产项目的销售节奏，以达到稳定上市公司业绩的目的，以及是否存在捂盘惜售等情形，但截至发稿并未得到该公司的回应。
目前，深圳、广州、成都等热点城市均出台了相关政策通知，以敦促房地产项目加快入市、稳定商品房供应，尤其是重点查处、打击捂盘惜售行为。
例如，近期成都住建、金融部门对当地多个涉及捂盘惜售项目进行了查处，其中和记黄埔地产（成都）有限公司名下的南城都汇项目在竣工建成后并未及时申请预售入市，为此该项目受到通报批评及严厉处罚。
今年，仅依靠天健天骄南苑项目的销售结转，上市公司就实现了业绩大幅增长。2020年上半年，天健集团营业收入增长了33.4亿元，增幅为85%。其中，房地产营收占比为49.5%，同比增长了30.4亿元，增幅逾299%。
天健集团在今年上半年录得的40.5亿元房地产收入里，天健天骄南苑项目结转确认收入为37.2亿元，占比约为92%。
天健天骄项目属于深圳市城市更新项目，原为天健工业园区，因此相比其他通过土地公开市场招拍挂方式获取的地产项目，天健天骄项目也录得了更高的毛利率水平。
今年上半年，天健天骄南苑项目的毛利为23.1亿元，毛利率超过了62%，而当期上市公司的整体毛利为27.3亿元，该项目毛利贡献率接近85%。
（编辑：赵毅 校对：颜京宁）
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