九龙仓集团2019年业绩下滑 内地物业收益现“冰火两重天”

原标题：九龙仓集团2019年业绩下滑 内地物业收益现“冰火两重天”

本报记者 陈婷 童海华 深圳报道

近日，九龙仓集团有限公司(0004.HK，以下简称“九龙仓集团”)发布2019年业绩公告。公告显示，2019年集团基础净利润同比减少58%至27.1亿港元;若计入投资物业重估盈余及其他项目，股东应占集团盈利为33.86亿港元，同比减少49%。

报告期内，九龙仓集团在内地的发展物业(指销售型物业)收入为70.54亿港元，较2018年减少近60亿港元，同比下降45%。与之相反的是，集团在内地的投资物业组合是2019年唯一录得基础净盈利增长的业务，收入同比增长14%至39.24亿港元。

值得注意的是，从总体业绩上看，九龙仓集团在2018～2019年已持续出现滑坡，而集团对2020年的展望亦不甚乐观。九龙仓集团在财报中表示，“发展物业的兴建及销售陷入停顿，货运量微弱。2020年第一季度生意大势已去，即使市场迅速回复正常，第二季度恐难大幅改善。”

3月17日，九龙仓集团方面对《中国经营报》记者进一步表示，严格的限价政策致使公司在内地的项目利润受到限制，“既然回报不是太吸引，集团不会优先在内地房地产业务投放太多资本”。

发展物业收入近“腰斩”

自九龙仓置业(1997.HK)分拆上市后，九龙仓集团的业务重点则聚焦在内地市场，发展物业则为其重中之重的业务。

2019年，九龙仓集团的营业收入同比减少20%至168.74亿港元，内地发展物业收入的下滑直接影响了九龙仓集团整体收入和股东应占溢利的表现。九龙仓集团解释称，集团收入减少主要是因为已落成确认入账的内地项目减少导致发展物业收入下跌45%。

不过，九龙仓集团方面向记者提及，集团近年参与内地和香港发展物业的新项目中，不少是透过联营公司进行的，但集团没有把相关收入并表，只摊分应有的盈亏。

报告期内，九龙仓集团已签约销售额同比下滑13%至199.22亿元，杭州、北京、上海和苏州四个城市贡献其中的67%。截至2019年年末，九龙仓集团未确认销售额增至274亿元，涉及面积90万平方米。

虽然199.22亿元的销售额已超过2019年初定下180亿元销售目标的11%，但九龙仓集团就发展物业可能发生的减值亏损作出了37.9亿港元财务拨备，扣除减值拨备后，发展物业盈利贡献大幅减少85%，为6.98亿港元。

九龙仓集团称，即使基本需求仍然稳定，越来越严格的价格管制对内地发展物业的盈利能力构成挑战，推售时间亦受到影响。

2019年12月17日，九龙仓集团发布公告称，公司的间接全资附属公司——九龙仓中国地产发展有限公司收购杭州富阳的一个住宅项目，项目用地面积为29.83万平方米，总楼面面积约32.84万平方米，涉资约13.62亿港元。

值得注意的是，这是九龙仓集团在2019年收购的唯一项目，相比2018年收购的12幅土地数量大幅减少。截至2019年末，集团发展物业土地储备为350万平方米。对此，九龙仓集团方面对记者表示，以2020年为例，该年的目标落成量为120万平方米，因此集团拥有的350万平方米土地储备已足够集团未来数年的发展需要。

3月10日，九龙仓集团主席吴天海在年度业绩会上表示，公司在吸纳土地储备方面采取非常审慎的方针，主要因内地对楼宇售价限制越趋严格，令发展商利润受到限制，故不会放太多资源在这些回报受限的地区。不过他强调如果个别地区有良好机会，也会考虑，但相信不会太过进取。

投资物业开始作出回报

与发展物业业绩遭遇滑坡相比，九龙仓集团2019年在内地的投资物业表现堪称亮眼。九龙仓集团管理层在业绩会上表示，内地投资物业的贡献在稳步上升。而吴天海则形容投资物业业务是公司未来重要的增长动力。

九龙仓集团的投资物业包括零售、写字楼及服务式住宅，主要位于内地。财报显示，2019年，集团内地投资物业收入增加14%至39.24亿港元;营业盈利增加23%至23.11亿港元;对九龙仓集团经常性收入基础净利润贡献的比例从2018年的65%上升到2019年的79%。

经过多年扩张，九龙仓集团在内地的投资物业日趋成熟，目前在长沙、成都、重庆、无锡分别布局有国际金融中心，涵盖商场、写字楼、公寓、酒店;在上海布局有大上海时代广场、会德丰国际广场;在重庆、大连、武汉三地落成时代广场。

其中，截至2019年末，成都国际金融中心及长沙国金中心的收入分别为17.47亿港元和8.1亿港元，合计对集团的投资物业收入作出超50%的贡献;在盈利方面，前者的营业盈利增加 21%至9.47亿港元，后者为3.25亿港元。

值得一提的是，上述项目的商场部分零售销售总额加起来超过110亿元，九龙仓集团管理层对此称：“稳健的零售销售效益有效地支持商场的增长”。

写字楼及酒店方面，成都国际金融中心写字楼的承租率在2019年末升至85%，租金属市内最高水平;上海会德丰国际广场出租率持续高企于 96%;重庆尼依格罗酒店年内的入住率达76%;成都尼依格罗酒店的客房入住率达85%;长沙尼依格罗酒店在2019年第四季的入住率达86%。

九龙仓集团方面亦对记者表示，内地投资物业是集团近年的增长动力。2019年集团的内地投资物业收入增加 14%主要由成都 IFS 及长沙 IFS 带动，但内地发展物业业务亦没有松懈，三个新项目将陆续开售。

悲观展望 机构下调评级

一冷一热之间，九龙仓集团投资物业收入的增长也使发展物业的跌幅被局部抵销。而在财务表现上，九龙仓集团保持着一贯的稳健风格。

2019年，九龙仓集团的资产负债率为39.6%，净资产负债率为65.5%;实际借贷息率为3.6%，较2018年增长0.1个百分点;负债净额为190亿港元，同比降低26%。2019年末，九龙仓集团的负债净额比率与总权益比率为13%。

截至2019年12月31日，九龙仓集团的银行存款及现金为273亿港元，尚未动用的备用信贷额及已发行债务证券为308亿港元;同时，其持有一个流通性上市投资组合，市值合共为342亿港元，可在有需要时使用。

然而展望未来，九龙仓集团对2020年的到来却不甚乐观。它认为，今年上半年的全球焦点将会是病毒疫情暴发对本已非常脆弱的全球经济的影响。

九龙仓集团进一步表示，在疫情影响下，集团在发展物业方面的销售和兴建大规模陷入近乎停顿;政府指示临时关闭，加上给予租户租金的纾缓措施损害了投资物业的表现;酒店入住率下降至个位数，收入较去年同比骤降98%;华南生产基地尚未全线复产，远远未及带动货运流量。

3月12日，摩根士丹利发表研究报告称，由于预期中国房地产销售收入减少，将九龙仓集团2020及2021财年的收入预测分别下调20%及22%，这是由于今年上半年的施工及交付延误所致。另外，出于公司推出租金优惠及内地商场客流量下跌的原因，料2020财年的中国租金收入将会减少。

大摩对九龙仓集团的目标价由原来的21.5港元下调至20港元，投资评级为“增持”，认为其估值便宜，较资产净值折让逾60%。小摩则发表研究报告称，对九龙仓集团因作出非现金拨备而削减50%派息感到失望，同时将其投资评级由“增持”降至“减持”，目标价由原来的26港元调低至14港元。

对于机构的市场推测，九龙仓集团方面则表示不予置评。

(编辑：赵毅 校对:翟军)