老牌房企万通地产“跛足”？多次转型受挫去年前三季营收降7成

高管变动频繁。

近日，北京万通地产股份有限公司（简称“万通地产”）公告称，选举王忆会先生为公司第七届董事会董事长，其2019年5月曾辞任该职位。同时，王炜鹏因工作原因申请辞去公司董事会秘书一职，该职务由周茜莉接任。

半个月前，江泓毅辞去公司董事长及总经理职务、冯冠豪辞去董事一职。2019年5月，万通地产董事长王忆会、首席执行官李虹以及董事会审计孙华同时递交辞职报告，万通地产近期高管频繁变动。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对时间财经称，万通地产实际控制人王忆会复任董事长，是控制性股东没有发生较大变化的情况下发生的，应该是控制性股东对于公司战略方向发生了重大调整所致。

对于万通地产未来可能的变化，全国商业地产研究会会长王永平直言，万通地产不可能有什么战略，这需要雄厚资金。上海中原地产市场分析师卢文曦也对时间财经表示，万通地产不论是专注于发展地产，还是进行其他方向的转型，都比较困难，短期不太具备一些爆发式增长的可能性。

万通地产是国内较早一批的老牌房企。上世纪90年代，“万通六君子”（潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪）在海南共同成立了海南万通，1993年在北京成立了万通地产，2000年在在上交所挂牌上市。

2015年，最后一位“万通六君子”冯仑也彻底退出万通地产后，嘉华东方控股（集团）有限公司（以下简称“嘉华控股”）实控人王忆会成为万通地产实际控制人，合计持有万通地产37.78%股份。

王忆会此前请辞，有观点认为是因为其重组不力且业绩不彰，如今再度接任董事长一职，仍然面临诸多困境。该公司前三季度报告显示，万通地产实现营收7.1亿元，同比减少74.6%；归属上市公司股东的净利润2.39亿元，同比减少29.32%；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润净亏损1.57亿元，同比下降251.87%。虽然2019年净利预增68%-100%，但主要系资产出售所得。

从2006年的“盈利十强”到现在的中小型房企，万通地产如何摆脱困局？时间财经将相关问题发至公司邮箱，截至发稿时间，暂未获得回复。

出售资产

在此前多次转型失败后，万通地产2019年仍然动作不断。2019年上半年，万通地产将运河国际生态城项目70%的股权转让给世茂。众泰证券此前有研报称，万通地产目前正在加速住宅去化，同时加大对商用物业的布局。

截至2019年年中，公司开发业务未售货值约为42.85亿元，业态分布来看，目前主要还是集中于住宅项目，另有投资性房地产约39亿元。

实际上，2011年1月到2018年12月，万通地产仅新增3块地，分别位于上海和北京，一块住宅地块和两块商办地块。2015年-2017年，万通地产持有待开发的土地面积分别为56万平方米、56.85万平方米、29.28万平方米，2018年保持2017年的数据未变，2019年半年报数据显示其待开发的土地面积为0。

财经评论员严跃进对时间财经称，并不看好万通地产的选择，因为目前市场行情是物业持有比不过做物业开发，且物业开发还未到完全走下坡路的阶段。实际上，“万通中心”甲级写字楼品牌有一定的市场认可度，但目前商办市场疲软，空置率和租金下降明显也对万通中心会造成压力。

万通地产主要的商业物业所在的天津、北京及上海，其出租率相对较低。2019年半年报显示，除了北京万通中心D座写字楼出租率达到94%，天津万通中心写字楼出租率70%，上海万通中心写字楼出租率46%，该中心商务出租率为37%。

严跃进还称，万通地产要是放弃地产开发，后续资金压力也会更大，因为持有物业所产生的现金流不一定稳定。2019年三季报显示，前三季度，万通地产经营活动产生的现金流量净额为-6.42亿元，同比下降333.38%，公司解释称，是销售回款较上年同期下降和支付的税费较上年同期增加所致。

柏文喜则认为，万通作为上市公司，运用好上市平台，以并购、合作等方式，在地产业应该还有机会。但是如果单凭一己之力，它既无土储，也没实力拿地，机会就相当渺茫了。

转向投资？

2019年年初，万通控股将持有的2.05亿股公司股份（占公司股份总数的10%）以协议方式转让给物流地产龙头普洛斯，普洛斯成为公司第三大股东。

此次股权转让完成后，万通地产控股股东未发生变化，第一大股东仍为王忆会控制的嘉华控股，万通控股仍为第二大股东。对于此次引入战略投资者，万通地产表示将更好的促进上市公司的长远发展，并降低自身的负债率。

实际上，冯仑在早年就将万通地产对标普洛斯。在冯仑执掌万通地产的时代，万通地产曾发力物流地产，但其退出万通地产股东行列后，2016年万通地产将物流仓储等7个项目均出售给了普洛斯。

对于引入普洛斯，卢文曦表示，普洛斯的持股有可能是对万通地产的一些资产比较感兴趣，也有可能持股是为资本市场做一些铺垫。目前并未看到万通达地产在物流地产领域有什么大动作。后面会不会有大的增长，还要打一个问号。

柏文喜则认为，普洛斯借壳万通在A股上市，或者万通地产借普洛斯在物流地产领域发力，还是有想象力的。

因为土地储备匮乏，万通地产一直在多领域进行探索。除了上述提到冯仑带领公司尝试商业物业服务，后续王忆会又带领万通地产进行了两次转型。2015年，万东地产转型方向为“互联网+文娱”，2018年则为新能源电池“星恒电源”，但均以失败告终。

转型屡屡失败，柏文喜称，关键在于战略摇摆。2019年12月30日，万通地产关于董事会成员及高级管理人员变动的公告称，近期公司对董事会及管理层进行调整，引入多位在科技、城市运营、大消费等新经济领域具有投资及运营发展经验的专业人士。

同日，万通地产认缴1亿元参与总规模30亿元金镒资本的投资基金。业内又质疑，万通地产是否将转行至投资领域。此前的2019年12月21日，万通地产还公告称以自有资金出资1000万，认购瀚木三号私募证券投资基金。

截至2019年三季度末，万通地产总资产128.98亿元，最新市值为114.4亿元，前三季度的归母净利润仅2.39亿元，可见1亿元的投资对于万通地产而言并非小数目。

为此，上交所还向万通地产下发问询函。上交所要求万通地产说明是否存在溢价购买金镒资本基金份额的情形。并结合各投资人的合作地位以及后续利润分配安排方式，说明是否存在各投资人权利义务不对等，从而损害上市公司利益的情况。

万通地产称尚未实际缴付任何投资金额，因而未言明实际投资金额、受让基金份额以及是否存在溢价购买的情形，并称所认购基金的投资领域与公司现有房地产主营业务不存在协同关系。（北京时间财经 陈世爱）