负债激增融资成本高企 港龙地产赴港IPO纾困？

原标题：负债激增融资成本高企 港龙地产赴港IPO纾困？

本报记者 张玉 上海报道

尽管8月份还称“未到火候”而否认赴港上市，起家于江苏常州的港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙地产”）却于日前披露了赴港上市的IPO招股书。

根据招股书，港龙地产近年来业绩增速较快。2016～2018年，企业销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%。从开发体量上来看，截至今年8月底，港龙地产56个开发项目集中在江苏、浙江、河南、贵州等省份，总土地储备仅为471.54万平方米，其中有44个项目位于江苏省。

业绩和规模不断扩张的同时，港龙地产所面临的债务压力也在不断加大。报告期内，港龙地产负债总额从2016年末的20.28亿元增长至2018年末的87.4亿元，截至2019年6月31日，负债总额增加至116.62亿元；资产负债率则从2016年的17%增长至2018年的122.1%，截至2019年6月30日，该指标已高达153.9%。

对于拟赴港上市及企业发展相关问题，10月31日，港龙地产相关负责人回应《中国经营报》记者采访表示，目前公司刚递完表尚处静默期，可以公布的资料及数据在招股说明书上都有体现，其他信息暂不方便接受采访。

而对于上市前后对外信息表述的差异，一位内部知情人士向本报记者透露：“我们当时处在这个位置上，只能比较含蓄地去表述。另外港交所也有规定，我们也不能对外透露上市的计划。”

超七成土储聚集江苏

公开资料显示，港龙地产是一家位于长三角区域的房地产开发商，专注于开发主要做住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。2007年，港龙地产起家于江苏常州，今年7月份将总部迁至上海。

另据天眼查信息，此次赴港上市的平台港龙地产于今年1月23日才成立，注册资本为10亿元，由港龙发展集团有限公司100%控股，法定代表人为吕永怀。

近年来，港龙地产呈现出较快的发展趋势。根据招股书，2016～2018年三年间港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%；经营利润分别为7160万元、9380万元、4.36亿元，其间的复合年增长率为146.6%。2019年上半年，港龙地产物业开发及销售收益为5.91亿元，经营利润为1.74亿元。

截至估值日期，港龙地产位于20个城市的56个项目的总土地储备为471.54万平方米。值得注意的是，记者统计发现，港龙地产土地储备较为集中。其中，公司56个项目中，有44个项目位于江苏省，占公司项目总数的78.57%。此外，公司在浙江省有8个项目，在上海、贵州、河南洛阳分别有1个项目。从土地储备面积占比来看，港龙地产位于江苏省的土储面积占土地储备面积总数的比例为70.6%。

对于项目布局过于集中的问题，港龙地产在招股书中坦陈：“在我们拥有的56个项目中，54个项目位于长江三角洲地区。我们的业务预期将在很大程度上依赖房地产市场的表现，尤其是长江三角洲地区多个主要城市的表现。该房地产市场可能受到当地、地区、国家及全球因素影响。中国房地产市场整体和我们经营项目或拟经营项目所在城市的任何不利发展，均可能对我们的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。”

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，从港龙地产土地储备的面积来看，能够供应未来几年的开发。超七成土储位于江苏省，其好处在于有一定的成长和发展空间，但也可能会由于江苏省的宏观政策调控受到区域性的影响，从而使得企业的运营发展受到政策性的干扰。

“小房企不可能像大房企一样在全国范围内撒网，一般就是会选择一些重点但地价又不会太高的城市来进行走量开发。所以，中小房企往往会选择区域性集中布局，先把局部做好，再慢慢向周围拓展。毕竟中小房企的能力、资金跟大的房企没法比。”卢文曦说。

同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示认同。其表示，对于中小房企而言，其现阶段必然要做一些区域性的布局，因为其目前的体量和规模支撑不了全国化。另一方面，即使把项目分散到全国各地，中小房企的能力和管理半径也无法触及。所以，在区域内或少数几个城市进行深耕，是目前中小房企的一个普遍策略。

负债总额超100亿

业绩和规模的快速扩张所带来的是港龙地产负债规模的持续扩大。

根据港龙地产日前披露的IPO招股书，2016年～2018年，港龙地产经营活动所用现金净额分别为3.53亿元、7588.4万元、6.26亿元。至2019年6月30日为止6个月，港龙地产经营活动所用现金净额为人民币24.89亿元。公司方面表示，这主要包括运营使用的23.65亿元人民币及缴纳1.24亿元人民币所得税。

在此基础上，港龙地产负债总额也从2016年末的20.28亿元增长至2018年末的87.4亿元，截至2019年6月31日，负债总额增加至116.62亿元。2016～2018年，港龙地产资产负债率分别为17%、98.8%、122.1%，而截至今年6月底，港龙地产资产负债率已经攀升至153.9%。

除了负债规模的持续扩大，近年来港龙地产融资成本也在迅速上升。2016～2018年，港龙地产的融资成本分别为438.5万元、580.4万元、3717.4万元。2018年的融资成本是2016年的8.48倍。2019年上半年，港龙地产融资成本为1986.6万元，而去年同期仅为725万元。

“我们已经且预期将继续产生与银行借款有关的巨额利息开支。因此，利率变动已经并将继续影响我们的融资成本。中国人民银行基准利率未来的上调可能会导致更高的贷款利率，可能令我们的融资成本增加，从而对我们的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。”港龙地产方面表示。

而对于日益堆高的资产负债率，港龙地产方面亦在招股书中坦言：“我们无法保证未来一直能取得所需的银行融资或于我们的银行借款到期时，我们能做好再融资安排。倘我们未能取得或重续银行融资，可能会对我们的经营业绩及财务状况造成重大不利影响。我们背负债务，未来亦可能产生额外负债，我们可能无法产生足够的现金偿还现有及未来的债务”。

“房企在扩张的时候，其资产负债肯定会比较多，所以，这也迫使很多房企去想办法融资或者借一点低成本的资金。现阶段房企发展的方式尚且比较单一，只能靠刷流量来扩大规模，否则，要实现大的营收真的很难。”卢文曦称。

不过，在张宏伟看来，对于房企来讲，拿几块地，其资产负债率很快就上去了。但一等到项目进入开发状态，尤其是项目开盘之后，其资金面和资产负债率很快就会改善起来。 所以，资产负债率很大程度上还是跟企业拿地有不可分割的关系。

值得一提的是，在港龙地产向港股冲刺的同时，今年以来，中小房企普遍发起赴港上市潮。据记者不完全统计，今年以来，先后有德信中国、银城国际、中梁控股、新力控股和天保集团成功赴港上市。截至10月底，还有汇景控股、海伦堡、奥山控股、万创国际、景业名邦、港龙地产、三巽集团等多家企业处于排队状态。

“中小房企现在到了一个比较尴尬的时候。大房企越来越大，而且日益开始下沉布局，一些大的房企甚至会下沉到四五线城市。跟大型房企相比，很多地方上原来比较厉害的中小型房企的优势就荡然无存。所以，中小型房企只能不断拓展自己的规模，在A股上市比较困难的当下，港股上市相对来说是比较好的方法。”卢文曦说。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）