房企担保融资一时爽，代偿风险需关注

原标题：房企担保融资一时爽，代偿风险需关注

9月19日，蓝光发展一连两则公告，宣布将为8家控股、参股公司及拟为1家合作方提供担保，担保总额涉及26.64亿元。

稍早前，泰禾集团也宣布将为旗下两家子公司提供不超过15亿元的融资担保。

上述几则公告只是这两家房企近来众多担保的其中几项，而此两家的境况也只是近期房企大军担保大潮的缩影。

担保本是房企最普遍采用的短期融资手段，但担保比率过高，亦暴露了企业激进扩张或“明股实债”的事实。此外，当被担保方经营状况并不十分良好时，担保方的代偿风险也值得关注。而最近被担保的这些公司，偏偏有相当一部分业绩糟糕。

担保为融资母公司“很忙”

在蓝光发展19日的这则公告中，其共为成都武侯蓝光等8家控股或参股公司的借款提供25.64亿元的连带责任担保。

这并非蓝光所有担保公告的规模之最。一个月以前，蓝光发展董事会还审议通过了公司对下属21家公司的担保，担保总金额约27.81亿元；再往前一个月，蓝光发展还为青岛蓝光等10家公司提供了24.89亿元的担保。

此外，加上拟对合作方宁波住宅建设和阆中星亿置业提供的6000万元、1亿元担保，最近三个月内，蓝光发展共发布了5份对外担保相关公告，为超过40家下属公司提供担保。

与蓝光发展营收规模类似的大悦城控股也是担保不停歇。9月6日，大悦城子公司以股权质押的形式为杭州旭悦提供10亿元的贷款担保；此前在6月27、28、29日，大悦城连发3则公告，分别为北源置业、中粮地产、昆明国悦提供不超过15亿元、16亿元、6亿元的借款担保；而“三连保”之前的21日，大悦城还为沈阳和坤担保了一笔最高限为8亿元的借款。

规模稍逊的新华联在担保方面也不逊色。9月12日在为湖南华健的6000万元融资作出担保前，董事会审议通过了为该公司新增25亿元担保额度的方案；此前的三个月内，其还分别为北京新华联置地等5家公司提供了合计约37.05亿元的担保。

如此频繁的担保不仅限于中型房企，千亿梯队也不乏这类样本。刚刚发完半年报的泰禾集团，一进入9月，也为两家子公司送上15亿元担保额度，而这只是近三个月来10笔担保之外的最新一笔；另一千亿房企阳光城也与泰禾有着相似的担保规模，截至9月20日，也就是其最新一期担保公告的披露日，阳光城实际发生担保金额为855.92亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产的372.48%。

通过梳理上述房企的担保事项可发现，母公司提供担保基本源于融资需求。今年6月份国泰君安证券发布的一份研报也指出，房企的担保大部分来源于子公司项目融资，因此房企担保的脚步与借贷节奏是基本一致的，该研报也显示，过去几年，房企担保情况可以同步反映其有息负债的比率。

而项目公司的经营状况也直接影响着母公司的代偿风险。

被担保方经营存忧虑

上述企业在确定担保方式时，大部分采用了连带责任保证，个别采用了股权质押的方式。而连带责任保证的债务人在违约时，债权人既可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担责任。也就是说，当被担保方经营不善难以偿还债务时，担保方代偿是无可避免的。

那么近来这些扎堆被担保的公司们表现如何？

以蓝光发展为例，其最近提供担保的8家公司中，有7家净利润为亏损，而它同一日拟提供担保的这家合作方阆中星亿，目前也是亏损状态，且截至今年6月底的负债率接近98.66%。

国泰君安研报指出，“为资产负债率超70%的被担保对象提供的债务担保金额占担保总额的比例”越高，房企对外担保的风险就越大，言外之意即每一家负债率超过70%的被担保公司都可被看成是一颗“不定时炸弹”。

不过需要注意的是当前尚未盈利的阆中星亿成立于2019年2月2日，暂时的亏损与高负债或属正常，并不能代表后续偿债能力。

另一边的大悦城，最近一期担保的子公司杭州旭悦在2018年与2019年上半年连续亏损，负债率居高不下；6月份作出的4次担保，只有昆明国悦一家利润为正，但彼时其被公布的负债率又为96.06%。

而在新华联最近担保的6家公司中，截至2019年3月31日，呈现亏损的有4家，资产负债率超过70%的有3家。

泰禾的境地也不好过，最新担保的福州泰禾今年上半年净利润为-1.58亿元；同一日担保的福建中维虽上半年赚进315.12万元，不过负债率依然远超70%至96.64%。

看似一桩桩“个案”，实际都延续了去年的节奏。根据国泰君安的数据，资产负债率超70%者为泰禾、大悦城、新华联与蓝光2018年的担保主力，它们为这些主力提供的担保金额分别占到总担保金额的100%、98.01%、91.48%、87.53%。

财经评论员郭施亮认为，子公司处于高负债率水平，会提升潜在风险，后续企业更应该注重降低资产负债率水平，对外担保比例需要有针对性调降，加快现金流回收，提升企业自身的风险防御能力。

蓝光发展即在部分涉及经营亏损的担保中，要求被担保方增加了反担保约束，以控制风险。

高频担保揭示的现实

多数房企在披露被担保方基本情况时，会在结尾后缀一句“XXX信用状况良好，不是失信被执行人”。

然而现实是，真正信用资质较好的房企，是不需要母公司提供担保的。国泰君安证券在研报中曾提到，万科对项目融资基本不做担保。鉴于万科在行业中的知名度以及信用资质和运营能力，放款机构对项目的可靠度较为自信，因而在贷款时允许万科不提供担保。

翻阅万科最近一期的担保公告也可发现，该次担保发生后，其对外担保总额为183.87亿元，占公司2018年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为11.80%。这一比例在各家房企中都属较低水平。

此外，担保比率较高也是房企激进程度和财务运作手段的外在表现。

国泰君安研报指出，一般情况下房企为子公司提供的增信方式和额度越多，就越容易获得融资。扩张欲望强烈的房企资金需求量也更大，因此也更愿意提高担保额度以促成融资。

结合中指研究院的数据来看，担保比率较高的阳光城就在拿地TOP榜之列，位居前8个月房企拿地金额的第12位。

而在财务方面，担保比率较高的房企还有另一种嫌疑，即进行着被业内称为“明股实债”的操作。“明股实债”是企业隐藏有息负债的一种手段，真实目的是为融资，但表面上投资方是以入股的方式向子公司投入资金，双方再约定到期回购等事项以收回本金。这种情况下母公司就需对子公司的股权回购提供担保。而从财报上看，本应计入负债的一笔资金就变成了股权收益。

这一操作隐蔽性好，但改变不了借贷仍需还钱的现实，也压缩不了母公司的代偿风险。享一时融资之快，终究还得直面偿债。

文/王晗玉 （责编：高雅）