进水的，不只有首开的墙皮

8月5日，一场大风将北京朝阳区畅颐园的3号楼外立面墙体吹落，坠落的建筑材料导致停靠在该楼附近的20余量私家车受到不同程度毁坏。

事后朝阳区政府及其住建等部门启动了对该事件的调查处理程序，责成建设单位委托第三方工程质量检测的权威机构对事故原因进行检测鉴定。当前虽然调查结果还未公布，不过在专业人士看来，墙体进水应该是导致事故发生的一项因素。

然而，“进水”的，不只有畅颐园3号楼的墙皮。这座两限商品房小区背后的开发商首开股份，其在去年刚达成的千亿销售额目标似乎也曾“注过水”。而在这份被“水”推高的销售业绩背后，负债问题也正越来越突出。

责任地产“失责”

尽管目前最终鉴定结果尚未有定论，不过事故发生当天小区物业已经给出了初步解释，本次墙皮坠落是受自然灾害影响，当天早上风雨交加且风力指数较高，3号楼正处风口，因此受损严重。

不过这一说法似乎不能使人信服，因为同一时间，畅颐园隔壁的常青藤小区并未出现类似情况，只不过“接收”了一块从畅颐园飞来的墙皮。

从事故现场照片来看，畅颐园3号楼的外墙从7层到23层受损严重，部分区域已经露出里层的保温层。目前事故性质可确定为外墙外保温层脱落，具体原因还在检测中，不过在北京福森园林绿化工程项目经理胡世休看来，该事故或许是由于女儿墙压顶没做好致墙体进水，外墙所用不合格岩棉板吸水饱和后下坠造成，他提到这栋建筑采用的劣质砂浆与保温板和墙体不粘接，未设置岩棉托架，也未使用保温钉固定。

如果上述分析最终得到印证，则本次事故即暴露了首开股份在开发过程中的施工质量问题。8月5日下午，首开相关人士也出现在畅颐园与小区物业商讨对策。据悉当天已达成的赔偿是车辆损失由第三方承担，车主不走保险，不垫钱；维修期间的通勤费用每户200元/日，从8月5日起计算。

而对于后续的赔偿，一位执业多年的房地产领域律师向财经网表示，根据现行的房屋工程质量问题赔偿标准，开发商修复质量问题后，购房者还可以申请误工费、差旅费、装修费、个人财产因质量问题产生的折损等项目的赔偿，此外，如果购房者认为建筑主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，核验后如确属主体结构质量不合格，购买人有权退房。

以上赔偿小区业主可先与开发商协商，协商不成可向法院提起诉讼。

首开自2006年提出“责任地产”作为集团的经营理念，要求首先对客户负责，用上乘的产品质量和服务赢得客户信赖和尊重。其后还带动了一大批同行朝着这一方向实践。然而十数年后，作为“责任地产”的首倡者，首开自己的楼盘却出现了“失责”。

该事件发生后，网络舆论也将关注点投向限价房。本次曝出质量问题的畅颐园小区即属于“两限”商品房，大量声音开始质疑限价房的质量，认为开发商在房价上限已被设定的情况下，会通过压缩建筑成本甚至偷工减料的方式保证利润。

（图片来源：微博“北京人不知道的北京事儿”评论区截图）

而这次暴露的畅颐园，不得不让人联想起紧随其后开盘的首开保利·熙悦林语。这座小区位于大兴区旧宫镇，同样也是限价房。虽然其以“限房价、竞地价”的方式产生，与畅颐园的“两限”不同，不过依然对最高房价作出限制，压缩了开发商的利润空间。因此，会否存在与畅颐园类似的隐患也是一个疑问。

熙悦林语自2018年8月开盘，计划于2021年6月交房，质量过不过关，还需等待另一场大风的检验。

销售业绩虚实

而首开股份被灌水的也不止畅颐园的保温层，反映到业绩层面，刚于去年达成的千亿销售额似乎也是“水涨”才“船高”。

2018年全年,首开股份共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%，签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%，超过了此前定下的千亿销售目标。

那么这个1007.27亿元是如何计算的？

按照首开的计算标准，2018年最后一个季度就为这个目标贡献了将近一半的业绩。综合2018年10、11、12月的销售数据，此三月首开股份共实现482.64亿元的签约销售面积。

不过实际上，这个接近500亿元的销售金额是首开将与其他开发商合作的项目全部计入了自己的成绩。

根据首开股份2018年年报，2018年计入“报告期内房地产销售情况”表的共91个项目，其中有30个项目为非并表的合作开发项目。即，这30个项目的收益不完全属于首开。

首开在2018年10月的销售简报中作了如下记录：

“2018年10月份，公司共实现签约面积53.52万平方米，签约金额152.06亿元。其中:

1)公司及控股子公司共实现签约面积28.30万平方米(含地下车库等),签约金额86.52亿元。

2)公司合作项目共实现签约面积25.22万平方米(含地下车库等),签约金额65.54亿元。”

以上记录表明，可确定的100%属于首开的签约金额为86.52亿元，靠合作项目产生的65.54亿元，需要按首开在其中所占股比再行计算，才能得到首开获得的实际签约金额。

这一统计形式见诸于首开股份2018年各月份的销售简报，但最终计算全年销售数据时，却是将合作项目的签约金额统统纳入自己的成绩单。

关于这些合作项目中首开究竟能分到多少权益，无法一一核查，但根据克而瑞的数据，2018年其实现的权益销售额约为731亿元，权益销售额占比为72.59%。此外，从首开2019年的项目占股情况也可窥一斑。

首开股份在2019年共将108个项目设为主要发展目标，其中只有24个属于独立开发，其余除北京丰台的“大绿地 ”占有96.88%权益之外，合作项目占股多不超过51%，且以20%-40%居多。

或许今年首开还会以与2018年同样的计算方式贴出自己的成绩单，不过真实的权益销售数据，恐怕比畅颐园3号楼裸露的保温层好看不了多少。

“千亿”销售代价高企

无论如何，区域深耕型的首开还是宣称迈入了千亿房企的行列，而这一业绩的代价却明显过高。

跨过千亿门槛的2018年，首开股份的融资总额也达到了1214.67亿元，这直接导致其净负债率也达到160.7%的行业较高水平。在亿翰智库发布的百强上市房企净负债率排名中，由高到低排列，首开排名第13位。而另据中金公司的数据，2018年末首开股份的净负债率高达212%。

在这一负债水平的对比下，销售规模就没有那么配位了。

阳光城2018年全年的融资额为1126.13亿元，与首开相近，但阳光城当年的签约销售额为1628.56亿元，超出首开约62%之多。

而与销售规模持平的荣盛发展相比，其2018年全年融资额只有449.93亿元，尚不足首开股份的一半。

进入2019年，情况未有好转，一季度首开股份净负债率显示为180.70%，仍处行业高位，与此同时，融资的脚步却也不停缓。不久前，其曾发布公告表示正计划非公开发行不超过60亿元的公司债（期限不超过7年），再往前，还接连发行了上限为50亿元的永续中票、70亿元的企业债（期限不超过7年）等。

财经评论员郭施亮指出房地产本身属于负债经营模式，但净负债率过高，直接考验房企的偿债能力，资金成本与负债率快速飙升会影响到房企流动性，乃至引发资金链断裂风险。此类情况下房企应该积极回笼资金，降低净负债率水平，并可以对永续债等规模较大的债务进行清理，或用长期债券取代短期债券优化债务结构，降低综合融资成本。

以此来看，多次发行不超过7年的公司债、企业债或为优化债务结构的操作，而发行永续中票，则又显激进。

同行衬托凸显了首开股份的经营成本之高，那么超千亿的资金都流向了何处？

观察首开近年的动作，频拿地王也是显著特点，无论是北京大本营的孙河、丰台，还是武汉的洪山区，地王收割中都曾出现过首开的身影。这些地块的竞拍与开发有合作模式，也有首开单一持有。

背靠国资背景以及重仓北京的“区域一哥”地位让首开不缺合作对象，“朋友圈”列表中不乏龙湖、保利这样的龙头房企。销售、策划能力与土储资源的优势互补确实有望让此类合作项目产生1+1大于2的化学反应。不过，如今首开负债居高不下、大额融资频频，却不见销售端亮眼反馈，如何运营好近年积攒的地王，或许是今后首开的重要议题。

文/王晗玉 （责编：高雅）