和父辈创业相比 我们面向的是全球竞争 访ATLAS寰图CEO陈思烺

　　和父辈创业相比 我们面向的是全球竞争 访ATLAS寰图CEO陈思烺

　　翁榕涛、赵毅

　　“地产二代”正逐渐走向前台。有的人进入了家族企业，参与企业营销、决策等各个环节，逐步走向成熟，成为地产行业中坚力量；有的则选择自主创业，并尝试在新领域做出突破，成为行业新兴力量。

　　陈思烺的父亲是雅居乐集团董事局主席陈卓林，但陈思烺却选择了自主创业，在英国完成学业后曾在投资银行工作三年，2014年离职，2016年创办寰图(中国)有限公司(“ATLAS寰图”)，主要负责整体战略发展及业务方向、项目开发与投资决策和制定管理政策。

　　据艾媒咨询数据显示，中国联合办公行业市场自2016年起，规模不断增长，2018年的增长率达159.3%。ATLAS寰图是一家写字楼全生态运营商，专注于打造全生态的共享办公空间，融合了健身房室内高尔夫球会、咖啡厅、时尚餐厅、SPA、花店等元素，致力于打造具有设计感的办公环境和多元的CBD生活方式。

　　中国的商品房住宅在20多年的发展过程中历经多次迭代，从只满足居住需求的简单功能型1.0产品，到有物业管理、花园会所的功能改善型2.0产品，再到精装修交付、全链条供应的综合配套型3.0产品。

　　经历了三年野蛮生长期，联合办公行业在2019年迎来新的发展。行业从规模扩张转向精耕细作的过渡时期，如何找到更精准的定位？更清晰的产品模式？更智能化的技术研发？近日，《中国经营报》记者专访了ATLAS寰图CEO陈思烺。

　　地产二代逐鹿联合办公

　　《中国经营报》：为何会选择到国内创业？中国的联合办公行业有哪些机遇？

　　陈思烺：从英国约克大学毕业以后，我到摩根士丹利担任地产分析师，进入的是投行部地产融资的板块，所以能接触到很多地产商，包括了解整个市场的数据。2015年我回国内管理自己创立的资产管理公司，看到了办公空间市场上另一个创业的契机。

　　当时的广州、上海、深圳到处都是工地楼盘，有很多写字楼刚刚建成，我自己从小在香港长大，后来去英国读书，看到国内近年来翻天覆地的变化让我惊讶，可以看到整个城市都在改变，特别是在写字楼这个板块。

　　2008年，全中国甲级写字楼的供应量只有不到1000万平方米，2018年便达到8000万平方米，十年时间内，市场的供应量增长超过8倍。但是在高速发展后，当时作为地产分析师的我，会提出一个很简单的问题，就是客户是从哪里来的？

　　过往的甲级写字楼，主要服务大型的国企、名企，但是当供应量提升到8000万平方米后，还是主要服务500强企业吗？中国数量庞大的中小企业其实也有租用甲级写字楼的需求，这时候我们发现联合办公是可以分摊很多成本的，这样就能将进入门槛降低，吸引中小企业入驻，通过精细化运营，我们也能为租客提供更加多元化的产品线。

　　《中国经营报》： 怎么理解“ATLAS 寰图要做办公空间里的五星级酒店”，ATLAS寰图针对的客户群体主要是哪些，能提供哪些服务？

　　陈思烺：很多人都说我们在做联合办公，其实我们不仅仅做联合办公。在甲级写字楼这个项目上，ATLAS寰图就能为租客提供四类产品线：第一种是针对比较大型的企业，我们有传统的办公室租赁，还是以交付毛坯为主，帮业主做中介；第二种是企业定制总部，包括一些中型企业、跨国公司，我们会从办公空间的选址、设计、工程装修、物品采购以及后续运营提供服务，进行全链条的覆盖；第三种是比较高端的服务式办公室，是针对比较成熟的中小企业；第四种才是我们平常所说的联合办公空间的部分，可以提供可移动办公工位，适合自由工作者和小团体。

　　其实ATLAS寰图想打造的是办公空间的五星级酒店。什么叫五星级酒店？它不仅仅是装修好看，更重要的是它的产品组合多元化。一家酒店如果运营得好，大概只有60%是房费收入，另外40%的收入来自于餐饮、婚庆以及会议等等。ATLAS寰图想做的事情其实很简单，就是把写字楼这一产品进行不同层次的切分，这样就能服务更多的客户，业主的出租率也会上升，我们推出的四类产品服务，从高到低涵盖了大中小型企业，价格可选择的空间也很大。

　　《中国经营报》：作为地产创二代，与父辈相比，在创业上面临着怎样不同的环境和条件？家里对自己创业是怎样的看法？

　　陈思烺：父辈那个年代，他们创业的条件比我们是艰苦很多，但我们这一代人创业面对的竞争和他们不一样，他们当年面对的竞争可能是镇、市或者省里面的企业，而现在我们面对的竞争对手可能是跨国公司，来自美国的公司，是面向全球竞争的。

　　家里面对我创业还是很包容和支持的，现在我和我弟弟是一起创业的，家里没有给一定要完成的要求或者标准。我自己也有小孩，其实我觉得他们的要求很简单，就像我对我自己的小孩要求也很简单，你只要健健康康做个好人就可以了。所以不会给你很大的家庭压力，反而会给你一定的自由度，让你有足够的空间去成长，这样可能结果更好些。

　　构建写字楼全生态运营圈

　　《中国经营报》：2018年ATLAS寰图接连完成两轮融资，估值达到60亿元，受到国内外投资人看好的原因有哪些？

　　陈思烺：当时创业我们首先选择了广州，是看中了这边的资源比较多。我们和投资伙伴是一种互惠互利的关系，为什么ATLAS寰图融资时会引入房地产开发商？“春江水暖鸭先知”，其实开发商也面临着如何提高写字楼租金回报率的问题，传统的甲级写字楼可能越靠近城市中轴线，价格就越贵一些，只是外观上有一些区别，变成了纯粹的价格竞争。

　　我可以举一个例子。有个客户是做快消电子产品的，他们公司之前在深圳前海租用了四层办公楼，因为每周各个地方的门店人员要回公司开会，最多时达两三千人，但很多人一周只开会几个小时，开完就走了，最终常驻办公室的只有五六百人，很多空间是沉没成本。那我们就把原来四层办公空间压缩成一层，这样他们公司的租金支出就降低了很多，如果他们某天突然多了几百人开会，ATLAS寰图有很多共享会议室可以租用，为空间带来一种错峰上的使用。

　　《中国经营报》：除了做办公空间以外，ATLAS 寰图还做自营的咖啡、厨房、烘焙、健身房甚至包括高尔夫练习场在内的十几个业态，这样的运营模式是出于怎样的考虑？

　　陈思烺：ATLAS寰图和其他联合办公企业不同，不仅仅是拿几层楼来进行出租，更多的是对整栋甲级写字楼业态上的改造。我们不仅出租办公空间，还在写字楼做寰图咖啡厅、寰图厨房、寰图烘培以及健身工房等等。以往人们到写字楼只是为了办公，但现在人们有更多的理由到写字楼，周末晚上也可能来，变成了一个生活空间。

　　回归到最核心的商业模型，以珠江新城的雅居乐中心为例，寰图生活空间仅占据了3000多平方米，而整栋大厦的面积是10万平方米，但寰图通过3%面积的生活空间，改变了雅居乐中心的定位和形象品牌，而且收入也不再只有租金这一块，和五星级酒店一样，可以从餐饮、健身房等方面增收，实现收入结构多元化。

　　《中国经营报》：按照ATLAS寰图此前的规划，将在海外扩大布局，选中布局的城市和地段有无具体的要求？

　　陈思烺：目前ATLAS寰图已进驻北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、香港以及越南胡志明市，拥有25个综合办公空间，管理总面积达22万平方米。我们目前签的都是6+3+3的一个长期租约，就是6年固定租约，再加两个3年的续约，这样折旧摊销可以更长一点。

　　境外目前主要是在香港和胡志明市，香港签的是尖沙咀海港城，它离高铁站很近，再加上粤港澳大湾区有很多政策上的支持；第二个为什么进军越南？其实主要是“一带一路”倡议，还有越南发展的机遇。

　　当然版图最集中的还是北上广深。所以ATLAS寰图目前主要还是针对一线城市以及强二线城市。比如我们近期签了杭州和西安，首选的是一二线城市的CBD区域，因为联合办公本身还是新物种，市场需要一个被教育的过程。

　　对标五星级酒店集团

　　《中国经营报》：怎么看待此前部分企业通过加速融资进行规模的快速扩张，低价出租叠加高价拿楼，出现“战略性亏损”，ATLAS寰图如何做好规模化和精细化之间的平衡？

　　陈思烺：首先ATLAS寰图在挑选项目时会非常谨慎，我们在单点的项目上有很大的规模效应，寰图现在只有25个项目，但面积却有22万平方米，多数项目的面积都在1万平方米以上，相比一些友商而言，我们的项目数量可能比较少，但单个项目的规模是比较大的，这也意味着我们在和业主谈判时有比较高的议价能力。

　　另外寰图还有一个核心的优势，无论是设计、装修工程、还是其他产品的供应链，我们都有非常多的战略合作伙伴，比如办公空间的灯具、地毯、打印机和咖啡机都是固定公司供应的，这样下来的成本是可控的，也会比其他友商在价格上更具竞争优势。

　　《中国经营报》：联合办公行业“群雄逐鹿”，竞争激烈，创业两年多时间，怎么看待近期行业兼并、关店、融资遇冷的消息，行业的未来发展趋势如何？

　　陈思烺：其实你看这两年时间联合办公行业出现了大量的并购整合，有不少运营商退出了市场，我觉得这是一个非常正常的过程。2017年的时候，有些规模的联合办公企业可能多达2000家，当时没有几家企业能称为头部企业，但到2018年底的时候，全行业只剩下不到300家，有近90%的企业消失了，取而代之的行业排名前十的运营商占据了市场大约32%的份额。

　　从行业融资情况来看，资金会越来越聚集在头部企业。第二个是在项目的获取上，业主们会更青睐大品牌，因为他们也会担心小企业能不能活过明天，而且小企业项目拿的少，议价能力较弱，相对应的成本也会上升；第三个是在渠道资源上，渠道包括中介等等，大品牌也有优势。所以从资金、项目获取以及渠道资源三个方面来讲，我们预计2019年行业会进一步的整合，前十运营商可能会占据50%的份额。

　　深度 服务下潜突围同质化困境

　　步入2019年，联合办公行业呈现“群雄逐鹿”的状况，同质化困境是几乎所有企业都面临的问题。

　　中商产业研究所在《2018年中国共享办公行业市场前景研究报告》中指出，精细化运营将是企业竞争的关键。联合办公作为一种轻资产模式，精细化的运营、高品质的服务质量、优质的用户工作体验，是行业持续发展、实现盈利的必经之道。未来，联合办公市场会更细分，共享办公企业将针对细分市场打造个性化、专业化的服务。

　　陈思烺在地产行业做了20多年的旁观者，发现很多产品都是迭代出来的。他以商品房住宅为例，上世纪90年代建的房子，很多都只有居住功能，后面不断进化，开始有了物业管理、花园、会所等等配套，再到后面商品房不交付毛坯房了，都变成精装修，甚至出现了服务型公寓，连房间都有人每天为你清洁打扫。

　　从历史的角度来看，陈思烺认为，现在传统的甲级写字楼就只有办公的功能，和当年的第一代商品房很相似，既然二者同属于地产的范畴，他希望寰图能把甲级写字楼改造成配套完善的产品，从客户的需求出发，这样既能避开联合办公只能出租的同质化困境，也能让写字楼提供更多的服务，服务更多的人群。

　　作为雅居乐集团董事局主席陈卓林的长子，陈思烺坦诚这样的身份给自己带来了帮助。陈思烺认为，他经历了三个完整的经济周期，家庭有能力让他在内地、香港以及英国三地生活，也给了他观察三个不同经济体发展变化的机会。

　　陈思烺在香港时，见证了1997年亚洲金融风暴之前的繁荣，再到2003年SARS危机后，香港经济非常惨淡，再到今天又重新好转起来。在英国上大学时，他亲眼见证了欧债危机整个城市多数商店突然之间都关门了，可能卖表、卖服装以及卖饰品的都不营业了，然后出现“一英镑店”，只要一英镑就能买东西的廉价商店。

　　回到国内，陈思烺觉得目前中国正处于经济腾飞的时期，是一个比较好的时期。上世纪90年代中期时，陈思烺父母在内地做房地产，他周末也会跟父母去展销厅看楼盘销售。由于市场竞争激烈，几百家地产公司最后只剩下几十家。当年的洗牌过程和现在联合办公行业其实相似度很高，陈思烺认为，伟大的公司都是经历一步步的洗牌和重新排位后出来的。

　　本版文章均由本报记者翁榕涛 赵毅采写

　　老板秘籍

　　1.中国的联合办公行业有哪些机遇？

　　2008年，全中国的甲级写字楼供应量只有不到1000万平方米，2018年便达到8000万平方米，十年时间内，市场的供应量增长超过8倍，但是在高速发展后，当时作为地产分析师的我，会提出一个很简单的问题，就是客户是从哪里来的？

　　过往的甲级写字楼，主要服务于大型的国企、名企，但是当供应量提升到8000万平方米后，还是主要服务500强企业吗？中国数量庞大的中小企业其实也有租用甲级写字楼的需求，这时候我们发现联合办公是可以分摊很多成本的，这样就能将进入门槛降低，吸引中小企业入驻，通过精细化运营，我们也能为租客提供更加多元化的产品线。

　　2.行业的未来发展趋势如何？

　　其实你看这两年时间联合办公行业出现了大量的并购整合，有不少运营商退出了市场，我觉得这是一个非常正常的过程。2017年的时候，有些规模的联合办公企业可能多达2000家，当时没有几家能称为头部企业，但到2018年底，全行业只剩下不到300家，有近90%的企业消失了，取而代之的行业排名前十的运营商占据了市场大约32%的份额。

　　从行业融资情况来看，资金会越来越聚集在头部企业。第二个是在项目的获取上，业主们会更青睐大品牌，因为他们也会担心小企业能不能活过明天，而且小企业项目拿的少，议价能力较弱，相对应的成本也会上升；第三个是在渠道资源上，渠道包括中介等等，大品牌也有优势。所以从资金、项目获取以及渠道资源三个方面来讲，我们预计2019年行业会进一步的整合，前十运营商可能会占据50%的份额。

　　简历

　　陈思烺，毕业于英国约克大学法律及管理学院，曾在摩根士丹利亚太投资银行部任职，成功推动多宗资本市场交易，其后于 2014 年创立 BYRON资产管理有限公司，资产管理规模超过人民币 150 亿元。

　　陈思烺于 2016 年创办ATLAS 寰图，主要负责整体战略发展及业务方向、项目开发及投资决策和制定管理政策。2018 年 1 月，在陈思烺的带领下， ATLAS 寰图成功引入亚洲领先的多元化投资管理公司太盟投资集团旗下的太盟地产及国际领先的投资银行高盛、成为本公司长期战略投资者。同年 10 月，ATLAS 寰图完成 A2 轮融资，投资者为李思廉，星河湾集团以及时代控股有限公司(股票代码:01233.HK)。ATLAS寰图目前于北京、西安、上海、杭州、广州、深圳、香港及越南胡志明市八大城市拥有 25个项目，管理面积22万平方米。

责任编辑：张国帅