专家：2019年中国经济的最大难点或就在楼市

　　2019年中国经济的最大难点或在楼市

　　来源：清华金融评论 文/王玉珍 中国金融作家协会理事

　　中国金融作家协会理事王玉珍认为，2019年的房地产政策将是最大的难点，而这一点将考验我国经济转型和经济结构调整能承受的压力程度，同时更考验决策者的综合性智慧和治理理性。

　　2018年6月28日，福州，一处建设中的房地产楼盘。图片来源：视觉中国(21.140, -0.07, -0.33%)

　　每年似乎大家都在说经济在艰难中度过，一方面是因为每一年的经济发展都面临着很多的问题，另一方面也可以说是因为解决了很多问题从而取得了较好的结果。所以，人们已经习惯了“经济难过年年过、年年过得都不错的”现实。

　　2019年我国经济仍然会面临很多问题，特别是在我国经济结构性转型的重大历史时刻，经济面临的深层次问题可能会更多、更具有挑战性。但是，2019年经济的最大难点不是中美贸易战略，无论中美贸易是否达到协议；不是外汇汇率，不管今年的人民币对美元汇率是不是破7；不是中国的股市，不管中国的股市是不是能够回到5000点还是在3000点以下。

　　那么，最大的难点是什么呢？或是楼市。

　　楼市从来没有像今天一样牵动着所有人的心，不管是经济决策层还是炒房投资客，不管是经济研究者还是普通老百姓(19.150, 0.26, 1.38%)。楼市对中国经济的影响力凸显是多种因素综合的反映。

　　首先，楼市的提振涉及到几乎所有的产业元素。

　　房地产业之所以成为我国经济的支柱产业，是因为房地产对经济的支持能力和对GDP的拉动能力是巨大的。因此，2019年的经济重振当然离不开房地产的恢复性增长。

　　一般人们可能认为房地产行业只与建筑行业和建材行业有关，但实际上房地产行业的影响远远不止上面的行业，还涉及到家电行业、围绕房地产的中介服务行业如地产营销策划机构、房地产规划设计、房地产销售公司和房地产中介公司，甚至金融、保险业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业。

　　其次，我国房地产业难以调控的重要因素是财政对土地收入的依赖，要加大经济的投入财政土地收入的压力会加大。

　　尽管近两年我国采取了严格的房地产调控措施，确保了“只住不炒”的政策目标和房地产价格的稳定或者稳中有降，但是，一个重要的现实是，房地产中最重要的土地收入对财政的贡献并没有减少，恰恰相反仍然具有上升趋势，这就成为我国房地产调控中出现的最奇特的现象：房地产调控下，房地产价格稳中有降，但是土地收入对财政的贡献仍然在增加。

　　有数据显示，2017年北京土地成交额高达2796亿元，刷新历史纪录。2017年全国300城市土地市场成交数据显示，全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元，同比增加36%。但是在房地产持续调控的大背景下，这种土地财政的局面能维持多久呢？正因为如此，最关心房地产的是地方政府，而为房地产调控政策松绑也可能成为地方政府下一步的一种选择。

　　2018年12月18日，山东菏泽“取消限售”的消息刷爆媒体圈，从而成为我国解除限购的第一家。为什么荷泽成为第一家取消限购的城市呢？虽然相关部门给出了合理的解释，但是一个不能回避的现实是，土地收入对荷泽财政的贡献越来越大。有专家说，菏泽的土地财政收入2015年只有10亿元，2016年不到20亿元， 2017年将近220亿元，2018年仅上半年就高达177亿，全年卖地收入高达444亿元。

　　经济学家宋清辉认为，山东菏泽市这次出台的“取消新购住房限制转让措施”很大胆，是一次很好的尝试，或会给一些开发商带来极大的信心。但是这种示范效应却已经显现，12月19日，广州就取消部分“商住房”销售对象限制，而2019年更多的城市可能会出台房地产调控政策微调宽松的政策。

　　虽然说，2019年取消房地产的调控政策不现实，但是加码的可能性也在降低，虽然不至于放开仍然会实施房地产调控政策，但是为了对冲我国经济下行压力和经济结构调整、转型、升级的需要，一些地方政府适度放松调控，因地制宜、一城一策，将成为新的一年房地产市场的回温信号。

　　再次，房地产价格的大幅度上涨不符合我国经济的未来政策导向和大的方向。

　　我们知道，任何经济泡沫的最后都是以房地产的泡沫结束，在我国房地产价格经过几轮疯狂上涨之后，已经具有了一定的泡沫特征，虽然目前还不至于出现泡沫破灭的风险，但是如果不加以调控，房地产的泡沫风险必然会呈现出累积和积聚有状况。因此，坚持房地产“只住不炒”就成为必须坚持的定力和坚守的底线。这个原则在2019年应该不会改变，也不会改变。

　　房地产税也已经蓄势待发，只差时机。我国的房地产税从2011年在上海和重庆试点，到2012年财政部部长表态房地产税改革试点经验将在全国范围内推开，住建部部长表示正在研究房地产税试点，通过各种前期准备，2018年底，《人民日报》公布了十三届全国人大常委会对房地产税法草案已经初步形成，正在细化和完善中。房地产税的推行是势在必行，但是房地产税的实施应该在房地产价格稳中有长的情况下才是好的时机，而在房地产价格下行的环境下推出房地产税可能加速房地产价格的下行，这也是不允许出现的结果。

　　如果松动房地产管控政策，则会有可能出现报复性房地产价格的反弹，从而会导致多年的房地产调控效应付诸东流，所以，房地产的继续管控政策仍然需要实施。

　　2019年影响房地产趋势的不确定性因素

　　过去的一年房地产价格一直牵动着亿万人的心。2019年房地产价格的趋势仍然备受关注，但影响趋势的因素却具有较大的不确定性。

　　第一，当然是房地产税和房地产空置税会不会出台，或者以什么样的方式出台。

　　房产税和空置税有望推出将成为影响房地产价格的一个重大因素。一直以来房地产税都是舆论关注的焦点，有人认为房地产税是利好，有人认为是利空，但无论是利好还是利空，房产税和空置税的推出都会对房价下跌形成高压态势，至于是利好还是利空就看你自己了。

　　第二，2019年影响房价的另一个重要的因素是房贷政策。

　　2018年房地产贷款利率呈现出先抑后扬态势，但年末最后几天，有的地方一改以前购房贷款利率上浮25--30%的状况，下调房贷利率至不上浮或者略有下浮，一些人认为房贷利率下跌会促进买房需求，因为降低了购房的资金成本。但是，房地产信贷政策和购房贷款能不能及时投放才是2019年比贷款利率更值得关注的。

　　第三，炒房的人会不会卷土重来是一个特别值得注意的现象。

　　近几年在政策上坚持“只住不炒”的房地产政策目标，相信在2019年仍然会坚持。但是由于过去几年的严格调控，对炒房客给予了强有力的打击，许多城市的房价下降就是因为一些炒房客开始抛售手中的房源，有人说经过多年的房地产政策调控，投资十年炒房客终于在2018年开始终结。但是如果2019年的房地产调控政策有松动，炒房客会不会卷土重来呢。

　　因此，2019年的房地产政策将是最大的难点，而这一点将考验我国经济转型和经济结构调整能承受的压力程度，同时更考验决策者的综合性智慧和治理理性。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：贾兆恒