21社论：商品房“以旧换新”有利于激活住房市场

　　据统计，截至目前，全国至少有68个城市推出商品住房“以旧换新”相关政策，并逐渐从二三线城市向一线城市升级，在这个过程中，各地采取了不同的政策创新，力图促进和激活住房市场。

　　自去年以来，我国楼市逐步表现为以存量市场为主，这主要是市场存在较多的改善型需求，部分人想通过“卖小买大”等方式实现住房升级，“以旧换新”特征比较明显。换购的动力在于，买卖同时进行，不用担心房价涨跌带来的风险和损失，且改善部分差价（相对额度较少）也能承受。但对于刚需入市者而言，在一个不确定的市场，他们可能更愿意继续观望，以等到更低的价格或者更多政策优惠，这对激活市场不利。因此，“以旧换新”成为各地消化存量房产的政策抓手。

　　但是，传统上“以旧换新”活动具有很大的难度，因为换购者存在“未卖不敢买”的顾虑。比如想要卖掉旧房后买房，但在签订新房合同后，旧房无法成交，卖房买房连环单存在巨大的违约和纠纷交易风险。因此，各地“以旧换新”首先在政策上帮助解决这些风险，提升商品住房置换交易便利度，加快商品住房流通。这是最传统的“以旧换新”模式，即强化买卖之间的衔接并不需承担违约责任。但这种模式相对被动，并不能主动激活市场，因为换房者需要更低购买力者的入市才能完成交易。一些城市出台政策，补贴“以旧换新”行为，但提振作用有限。

　　为了主动激活市场，一些城市创新了更多政策。比如常见的是，由政府平台公司收购有意换购者的旧房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，这意味着，政府平台成为畅通循环的第一推动力。但是，这种模式的最大缺点是，交易受到各种限制，比如平台收购的套数十分有限，对旧房的区位与面积要求高，部分城市换新要求指定项目。这种模式包含着政府平台避免利益受损的前提，也使得其吸引力有限。

　　因此，一个越来越多城市开始采用的方式出现，即由国企作为运营主体，通过创新融资方式，定向收储存量新房项目和二手房，然后将这些房源用来作为人才住房、保障性租赁住房，还有一些城市将房源先统一收储再分批出售，改善市场预期。这种收储模式，能够较大规模地减少市场化的住房供应量，并且政府收购也相当于给市场确定了一个价格安全下限，从而可能会改变市场预期，尤其是很多城市减少了土地供应，过去几年住房投资也大幅减少，市场供需随时可能恢复紧平衡的状态。这种前景会鼓励观望的刚需客户尽快入市。

　　但是，由国资平台收购收储存量新房、二手房，首先要解决的是资金问题，这需要巨额的低成本资金用于长期投资，且未来能够出租或出售，回报存在不确定性，这对地方财政是一个挑战，也需要金融机构配合。其次，收储什么项目存在道德风险和市场风险，一般认为，资金可能优先考虑收购本地城投公司或者国有地产公司的项目，缓解地方债务压力，而民营企业可能也努力公关出售自己的项目库存。此外，很多项目可能市场潜力非常有限，比如区位和质量等存在问题，是否收储或者以什么价格收储等都是挑战。因此，收储的标准和要求十分重要，但执行挑战也不小。

　　因此，由国有资本回购收储存量待售住房，应该先从部分城市试点，尤其是那些供需关系失衡不够明显的城市，在市场和公众监督之下，从而让整个过程兼顾市场原则，提高市场信心，改善产业预期，激活市场交易。当市场信心普遍恢复后，那些库存过多的城市落实收储政策时，就不用进行大规模投入以避免承担更多的风险与更高的成本。

股市回暖，抄底炒股先开户！智能定投、条件单、个股雷达……送给你>>

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：梁斌 SF055