今日( 2月18日)上海嘉定连续成交两幅住宅地块，分别被旭辉集团和保利集团拿下，均以低价成交。这两幅地块一幅位于嘉定江桥、另一幅位于嘉定安亭镇。加上2月17日出让的普陀真如地区商办地块，上海2日内已有三幅地块成交，战疫情期间申城土地市场正在慢慢复苏。三幅地块具体情况详见下文：
保利拿下楼板价2.8万江桥宅地
2020年2月18日，保利集团（上海保利建锦房地产有限公司）以19.74亿元（197405万元）拍得嘉定区江桥镇北社区N1-02地块住宅用地，出让总面积约44063.4平方米，容积率1.6，成交楼板价约2.8万元/平，溢价率0%。地块总范围：东至卧龙路，南至海蓝路，西至嘉闵高架，北至海波路；
地块西侧有嘉闵高架自驾配套，南侧有建设中轨交14号线金园五路站。地块周边商业、学校主要位于西侧方向，步行距离约2公里，当然也可乘坐14号线至封滨路站向北步行约500米抵达。地块东侧直线距离约700处有江桥医院医疗配套。整体来看，该地块出行、生活便捷度较高。
从抗性角度来看，地块北侧有大面积铁路分布，不过曾通过龙湖天璞项目的销售了解到其为车辆的停靠点，日常不会对居民造成生活上的影响。
笔者也曾通过实地走访印证了该处不会对周边居民区造成影响的事实。另一方面，作为嘉定主干道的曹安公路早约8-9点、晚约5-6点特别在周一、周五、周日会有不同程度的拥堵。此外，作为周边农贸批发市场重要运输通道的曹安公路同时还存在噪音以及其他方面的影响。
结合地块周边的新房布局来看，该地块周边有保利云上、文通拾里间2个项目在售，均价约5万元/平。此外，该地块周边曾经还有龙湖天璞项目出售，项目位于保利云上西侧位置，一期价格约4.7万元/平，二期达到了约5.7万元/平。其中，文通拾里间因配套设施通达性、周边环境整体略显差距，其价格尚未过超过5万元/平尚在情理之中。目前，地块周边没有二手房源在售。
综合来看，该地块周边新房价格基本控制在4.5至5.7万元/平区间内，新房面积段达约在85至150平区间内，能够满足刚需、改善客群的需求。结合该地块上未来建设的住宅项目来看，结合其生活、出行便捷的特性，其定价未来能否达到约5.5万元/平可期。
嘉定区江桥镇北社区N1-02地块是一块住宅用地，配套设施齐备，通达性较好，此外随存在一定抗性干扰，但整体影响不会很大。其周边二手房源不多，目前有2个新房项目待售，未来定价或在5万元/平上下。综合此前开盘的周边项目以及周边目前周边待开项目的特性来看，该地块上建设住宅项目均价或将达到5.5万元/平。
旭辉集团得嘉定近铁宅地
2020年2月18日，旭辉集团（太仓和儒商务咨询有限公司）以9.5亿元拍得嘉定区安亭镇03A-01A地块，出让总面积约29599.3平方米，容积率2.3，地块起拍价（9.5亿元）95310万元，成交楼板价约1.4万元/平，溢价率0%。地块总范围：东至墨玉北路，南至西徐行泾，西至彤闻路，北至德友路。
本次土拍的嘉定区安亭镇03A-01A地块位于上海大众汽车试车场西侧。地块西南侧直线距离约900处有嘉定北站，从早7点至晚9点前后有开往上海市中心、南京、安庆、常州、合肥的列车，其中以开往上海站的列车较多，平均1小时1班次，出行较方便。此外，地块西侧有宝安公路以及绕城高速等主要道路。总体来看，城市交通方式出行出行成本较大、便捷性尚可外，自驾出行便捷度较高。
该住宅性质用地周边有安亭高级中学以及东方肝胆医院配套，配套设施欠缺的问题未来将会对住宅项目的居民构成生活上的影响。此外，东侧以生产、科研为主的用地以及南侧高铁的干扰会为居民带来生活上的干扰，生活舒适感尚可。
结合地块周边的新房布局来看，距离稍近的安亭誉墅距离项目约18公里，暂无新盘在售，竞品稀少。结合2019年周边地区的价格分布来看，该地块所属的地区北侧、东侧住宅均价在4至4.5万元/平。
地块周边地二手房项目主要分布于西南侧，大众汽车公司以西的位置，二手房东侧为工业、研发企业为主的区域，该处二手房价约3万元/平。地块北侧2015年建造的古北萃庭项目是距离地块较近的二手房项目，均价约3.8万元/平，不过距离稍远与高铁站。
综合来看，由于该地段综合配套尚可，且更近郊环的原因，结合周边二手房市场的价格来看，未来地块上建设的住宅均价能否低于4万元/平值得期待。
嘉定区安亭镇03A-01A地块作为一块住宅用地，配套尚可，且有一定抗性干扰。其周边新盘不多的特性能使未来地块上建设的住宅项目拥有“稀缺性”优势，综合目前地块周边新房市场房价以及二手房市场均价来看，其未来项目均价能否低于4万元/平值得期待。
真如商办用地底价3.9亿出让
2020年2月17日，上海真如城市副中心发展有限公司（上海宁臻置业有限公司）以3.9亿元（39000万元）拍得普陀区曹杨新村街道曹杨社区W060501单元X6-01地块，出让总面积约4047.3平方米，容积率4.0，地块起拍价（3.9亿元）39000万元，成交楼板价约2.4万元/平，溢价率0%。地块总范围：东至上海惠银房地产开发有限公司（X6-03地块），南至上海市公路管理处（X6-02地块），西至中宁路，北至武宁路。
本次土拍的普陀区曹杨新村街道曹杨社区W060501单元X6-01地块位于武宁路（南侧段）的南侧位置，临近规划中14号线轨交站中宁路站，步行距离约200米，购物便捷。
此外，地块周边多为年代较早的小区，人口密度较高，同时周边商业也较匮乏，故未来该处商业设施建成后能一定程度缓解当地居民的购物需求。同时商业、办公一体的设计能够为当地居民带来就近就业便利的同时，也能为该处就业人群解决用餐等问题。
2018年至今，该地块周边曾迎来2幅商业地块出让。一幅是2018年10月中旬出让的真如W060802单元F04-05地块，另一幅是今年1月2日出让的普陀区真如社区W060802单元E03-03地块。
普陀区真如社区W060802单元E03-03地块位于11号线真如站南侧位置，规划中14号线西北侧位置，为商业、办公问题用地，成交楼板价约2.14万元/平。
这两幅地块均距离本次出让地块位置较近，均没有超过直线距离1公里，其中与上期出让的E03-03综合地块仅隔两条马路。未来，其将碎片化的服务周边曹杨二村、曹杨八村等小区。
从成交楼板价角度来看，该处地块先后经历了约1.53万元/平、2.14万元/平、2.4万元/平共2次楼板价调整，虽呈现涨势，但较平缓。
普陀区曹杨新村街道曹杨社区W060501单元X6-01地块作为一块商办用地，能够一定程度为周边居民提供就业机会的同时，也能够提供商业价值，使老小区商业配套欠缺的问题一定程度上得到缓解。结合2018年10月中旬以及2020年1月出让的地块楼板价来看，本期约2.4万元/平的出让价格较前两期均有小幅上涨，但整体的涨幅较稳定。
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