首创地产基金隐现中发系魅影

 乐居财经 李奕和 发自北京

  2019年踩线完成800亿目标的首创置业（HK:02868），又有了新动作。

  2月7日，首创置业公告称，公司全资附属公司首金资本、国信易诚已与合众人寿及龙马资本就成立合伙企业订立一项合伙协议。

  合伙企业规模为25.36亿元，由龙马资本、国信易诚作为普通合伙人分别投资100万元，由首金资本、合众人寿作为有限合伙人分别投资12.67亿元。

  据此，上述前二者各占合伙企业规模的0.04%，后两者各占合伙企业规模的49.96%。合伙企业的目的为购买位于中国上海的天阅滨江商业，该项目由首创置业开发及预售。

  拉来投资方成立合伙企业购买自己开发的项目，首创置业打的哪手如意算盘？

  公告中，首创置业称投资集团开发及预售的天阅滨江商业物业，可以快速收回集团于该项目前期投入资金，提高股东投入资金周转效率。

  此外，通过合作企业对目标项目的优化与提升，公司还将以分享该项目的潜在收入。看来，首创置业在这次合作中藏匿了不少“小心思”。

首创的隐形杠杆

  据了解，合伙企业将于中国证券投资基金业协会进行基金备案，经营范围涵盖投资管理、实业投资、资产管理、项目投资、投资谘询。

  该合伙企业将设立子公司，通过子公司收购从事商业资产投资及开发的公司股权或购买商业资产。合伙企业通过主动管理及营运，提高所投资物业的价值，并于持有一段时间后出售所投资项目以获得投资回报。

  而合伙企业己经同意成立特殊目的公司，将会由合伙企业及一间首创置业全资附属公司分别持股99.9%和0.1%，拟购买由上海首杨（首创置业全资附属公司）开发及预售的天阅滨江商业。

  资料显示，天阅滨江商业项目位于中国上海榆林路及杨浦区景星路及北外滩交汇处，为零售商铺及办公室等商用物业，由上海首杨持有并进行开发销售。

  项目占地面积约9164.4平方米，总建设规模约5.06万平方米，可售规模约3.33万平方米。目前，项目已取得施工许可证，9a号楼已结构封顶，其他暂未开工。据了解，同一地块住宅项目部分目前已售完。

  首创置业公告称，拟引入龙马资本运营商用物业的管理经验以及合众人寿的资金，投资集团开发及预售的天阅滨江商业物业，快速收回集团于该项目前期投入资金，提高股东投入资金周转效率。

  同时，利用龙马资本的管理经验和专业知识，优化提升天阅项目商业物业的价值。首创置业将透过其于合伙企业的投资保留部分于天阅滨江商业的权益，以分享该项目的潜在收入。

  值得一提的是，首创置业仅用了不到13亿元的资金便撬动项目，减少在该项目前期投入资金、加速其他项目开发的同时，还能分享商业项目的权益收入。

  但仅限于此吗？仍需打个问号。

  根据合伙协议，普通合伙人龙马资本将作为基金管理人，提供管理服务包括对投资目标实施调查、分析、设计交易结构和参与谈判，对被投资公司进行监控、管理，提供投资退出的建议等。基金管理人有权向合伙企业收取管理费。

  合伙企业存续期限最长为五年，自全体有限合伙人首期实缴出资到达托管账户之日起计算。在合伙企业存续期满三年后，可以根据标的项目运作情况以及合伙企业退出时机，选择终止或延期最长两年。

  公告称，在各合伙人的一致同意下，有限合伙人可转让其于合伙企业的权益，而其他合伙人将拥有优先购买有关权益的权利。

  未来，首创置业是否会优先购买其余合伙人的相关权益，需等待时间的验证。毕竟，房企引入及资金方通过这种方式进行搭桥，以度过困境的事情并不在少数。

  而从首创置业目前的情况来看，这样的困难显然是存在的。

中发系身影浮现

  2019年，首创置业累计签约金额808.1亿元，同比增长14.4%；实现签约面积约316.3万平方米，同比增长3.3%。踩线完成其定下的全年800亿销售目标。

  值得一提的是，去年上半年，该公司总负债约为1532.36亿元，同比增长约59.3%；资产负债率约78%，较上年末期提升1个百分点。同时，首创置业有息负债1023.72亿元，净负债率为154.3%。数值均处于行业较高水平。

  近年来，首创置业出售项目股权，或引入合作方以投资项目的做法并不少见。为降低债务和解决融资问题，自2018年开始，市场上就不断闪现首创置业出售资产股权的身影。

  去年7月，首创置业转让沈阳吉天置业有限公司50%的股权、北京天城永元置业有限公司50%股权以及北京阳光苑商业投资有限公司35%股权；8月，继续挂牌首创青旅置业（昆山）有限公司51%股权。

  2019年10月 ，首创置业在北交所出售公开挂牌的信息披露期满，以30.25亿元出售天城永元50%股权，受让方为Bantex Investments Limited。目标公司持有首创中心F03地块上的办公物业。

  值得一提的是，Bantex为新加坡投资公司GIC附属公司。而首创置业位于北京、天津、重庆、西安、成都等城市的项目中，都留下不少GIC的身影。GIC还曾作为首创置业二股东。

  在这一次的合作中，合众人寿无疑是首创置业的另一大“金主”——出资近半，与首金资本一样同为有限合伙人的角色，都显示出合众人寿在该次合作中不寻常地位。

  资料显示，合众人寿主要从事保险、资产管理、养老等多领域的综合服务。其最大股东为中发实业（集团）有限公司，持有合众人寿约46.06%的权益，戴皓为实际控制人。

  该公司全称为合众人寿保险股份有限公司，成立于2005年，目前拥有近8万名内外勤员工、27家省级分公司、500余家分支机构，总资产800多亿元。

  值得一提的是，中发实业的实质控制人戴皓颇具传奇色彩。他创立合众人寿的初衷，竟是因为自身经历的一场车祸。

  企查查显示，戴皓旗下所有企业16家，其中担任法人代表的有11家。除了保险公司以外，戴皓旗下公司还涉及金融、保险、资产管理、小额贷款、第三方支付、互联网银行、典当、医药、医疗、养老等领域。

  而作为合众人寿大股东的中发实业业务范围还涵盖了房地产、新城镇、商业管理、酒店管理、物业管理等。该公司旗下控股77家公司，当中绝大部分就与房地产开发、物业管理及旅游相关。

  早在2014年7月，中发实业接手意大利联合圣保罗人寿股份有限公司持有的合众人寿19.04%股权，持股比例增至39.04%。2019年，合众人寿启动引入战略投资者的计划，中发实业的持股比例进一步增加到46.06%。

  值得一提的是，2018年的一则报道则显示，合众国金被指涉嫌为中发实业旗下多家房地产企业融资。彼时，合众国金两大股东就分别为中发实业以及合众人寿。

  事实上，房企与险资企业之间能形成良好的协作效应，特别对于资金依赖度高的房企而言作用更为明显。一直以来，泰康人寿、中国平安、中国人寿与首创置业就有着较为密切的联系。此次引入合众人寿，会成为首创置业日后的常规操作吗？