房地产行业解读

东海基金 中央交易室交易主管 鲁伟鹏

房地产板块行情现状

自2020年8月恒大事件影响，走入下行周期，虽然近期地产刺激政策如“第二支箭”、“16”、“保函”等密集发布，也只是在短周期内恢复预期，实际整体行业趋势并没有改变。

数据来源：申万宏源研究房地产指数（801180），截至2022.12.26，东海基金整理。

从指数图形可以看出从2015年股灾开始整个房地产板块就已经进入下行周期，（王健林2016年对于房地产市场的预期非常的超前）即使出现暴雷事件，但对于实际趋势影响并不大。而现在上市企业最大的问题依旧是楼价持续上涨，高市场认可度和高杠杆运行的机会已经没有了，现行上市房企的未来盈利预期要持续打折扣。

总体评价的话，现阶段房地产板块主要依赖政策驱动，现行房地产板块对于未来政策的不确定性太高，疫情期间大部分地方政府财政过度消耗，导致仅凭地方政府很难在不做妥协的情况下救活大部分房企，现行开放融资算只能是缓上一口气，最主要问题是建立在土地财政之上的地方税收体系可能或已经提前失灵，税收体系过度所产生破坏效果将会持续很长时间。所以整体维持长期负面预期。

未来预期和矮子里面拔将军

短期来看房地产行业作为土地财政快速扩张的次生产物，在经济增速持续上行的情况下不会暴露太多问题，但是当前情况是中美持续竞争烈度上升，生育率和结婚率下降导致今年可能是罕见的人口减少，未来房地产市场除非行业基本面完全转好，后期的业务成长性才能贡献新一轮的估值提升。

但是受益于基本面在恢复，实际房地产板块的一个细分板块物业管理板块的实际经营状况的恢复会远优于其他细分，且伴随着疫情和经济放缓中的矛盾激发，和人口迁移逐步趋向稳定，存量物业市场的矛盾激发会快速释放，物业管理行业是一个明确的红海市场。

根据克而瑞物管发布的《2022 年 11 月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50》数据显示，TOP50企业新增合约面积约8885万平方米，环比微幅上升，新增第三方拓展规模6894万平方米，环比上升13.3%，头部企业规模持续扩张，这与哀鸿遍野的房企市场反差巨大。与头部房企龟缩解决问题不同，物业管理板块拥有很大的产业体量提升空间。

数据来源：choice，截至2022.12.26，东海基金整理。

根据choice的数据整理后可以看出，六只申万中国物业管理板块的股票与房地产指数行情走势有一定的关联性。其中关联系数最强的是中天服务，0.70，强关联度会导致其在板块波动时出现超额反应，其主营业务中代理销售占18.42%，物业服务占用为76.06%，PE是六支股票中最低，在财务数据没有造假的情况下，有不错的投资价值。但是奇怪的时中天服务今年没有出现明显的业务拓张，所以远期价值存疑。

而其中与房地产指数行情负相关的招商积余11月新增合约面积498万平方米。而其至三季度末总计管理面积达1.78亿平方米，单月增长接近2%，名列头部企业中第二，形成的相对独立的行情走势。

综合来看，A股市场物业管理标的虽然较少，但相互之间运营差距还是很明显的，而其中可以公开观察到的快速拓展增长且没有房地产开发企业拖后腿的标的有招商积余、特发服务和南都物业，其中南都物业估值最低，但本着吃增量市场的红利，招商积余未来预期可能会更好。

当然以上分析是建立在简单数字逻辑推导，实际有效性需要追加验证，从个人角度来看还是很看好整个物管行业的长期业绩爆发。

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