证券时报 | 中金基金李耀光：保租房REITs是较为理想的资产类型|厦门市_新浪财经

发布日期：2022-08-09

8日晚间，中金厦门安居REIT披露公告，该基金共收到69家网下投资者管理的220个配售对象的询价报价信息，拟认购份额数量总和为1431190万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，最终确定中金厦门安居REIT发售价格为2.6元/份，募集基金份额总额为5亿份，预计募集资金总额13亿元。

近期，管理中金厦门安居REIT的基金经理李耀光认为，保租房REITs是较为理想的资产类型。有两方面原因，首先政策来看，国家有关部门相继发布文件，支持保障性租赁住房行业稳健成长，且租赁住房未来市场规模大；其次，受益于各地鼓励政策的推动，此类产品整体回报率水平较为稳定。

保租房REITs是较为理想的资产类型

李耀光曾就职于渤海汇金资管、摩根士丹利证券、中信证券及中国农业银行总行；现任中金基金副总经理。

在接受记者采访时，李耀光认为众多产品中，保租房REITs 是比较理想的类型之一，有两方面原因：

首先，政策鼓励的角度来看，近三年，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）等支持性文件相继出台，支持保障性租赁住房行业稳健成长，发展租赁住房已被明确为“十四五”期间中国房地产领域的重点工作。在市场需求层面，租赁住房未来市场规模巨大。根据中金公司的研究，中国合理租赁住房市场规模可能达到 3-4 万亿元，将主要集中于大中城市。“REITs可以通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，提高保障性租赁住房有效供给。”

其次，因为各地的鼓励政策，保租房项目拿地的成本或者相关的税负较市场更低，即使在租金同样较低的水平下，租住率也能保持在较高水平，因此整体回报率水平也较为稳定。

“国内的租赁住房市场相对于发达国家来说还处于爬坡成长的状态，或者还是一个成长期的状态。且其他行业容易受到经济周期的影响，保障性租赁住房的居住属性以及低于市场化租赁房的租金水平，使其处于供不应求的状态，因此保租房REITs属于稳定性较高的资产。”

中金厦门安居REIT即将开启发售

中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“中金厦门安居REIT”）于近日获得中国证监会准予注册的批复，并将于8月16日开启发售。

据了解，中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产为园博公寓和珩琦公寓，是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米，拟募集金额13亿元。预计现金流分派率在2022年4月至12月及2023年分别为4.04%（年化）和4.05%。

据了解，该基金有三大优势：

首先是其底层资产优质资产前景广阔。基础设施项目区位优势明显，毗邻大学城、产业园区等企业聚集地，租房需求大，地铁上盖，交通便捷度高。资产品质较高，物业封闭管理，小区环境优美，住房家电家具齐全，可拎包入住。项目运营成熟稳定，租金具有吸引力，出租率超过99%，需求旺盛，待入住排号人数与房源数大致持平。

其次，厦门市经济稳步增长、人口持续净流入、租金呈上涨趋势。近年来，厦门市GDP逐年提高，高技术产业投资额增长迅速；厦门市常住人口自2000年起逐步上涨，人口持续净流入；新增就业人员数量和高等院校在读学生数呈逐年上升趋势。

此外，该基金原始权益人为厦门专营保障性住房及公共租赁住房的国有企业。据了解，股东背景方面，厦门安居集团的实际控制人为厦门市国资委。厦门安居集团保障性租赁住房开发及服务管理经验丰富。

截至2022年3月31日，厦门安居集团共承建园博、珩琦等18个保障性住房及公共租赁住房项目，总建筑面积约369万平方米，持有租赁住房面积合计85.33万平方米；厦门安居集团全资子公司厦房租赁自2017年8月开始开展租赁住房运营管理业务，具有丰富的租赁住房运营管理经验。产业链布局上，厦门安居集团形成了包括开发建设平台、商业管理平台、物业管理平台、租赁住房运营管理平台在内的从投资建设到综合服务的全产业链布局。