2020年末，中国常住人口的城镇化率达到63.89%，已经达到了较高的水平，农村人口快速进城即城镇化率快速提升的阶段已经过去。
在过去的近20年里，我们看到了房地产开发蓬勃的发展。而现在，我国每年的房地产开发量正在逐渐见顶，房地产业正在从“增量时代”进入到“增量与存量并进”的时代，存量物业的保值增值需求蕴含了重大的投资机会，我们需要去重视这个行业。
图：房地产开发增量逐渐见顶
资料来源：wind，永赢基金
政策鼓励，大势所趋
在一定程度上，物业服务承担了基层治理的任务，在新冠疫情中对维护社区秩序，组织基层民众发挥了不可忽视的作用。另外，在城市治理日益精细化，政府机关事业单位后勤社会化的趋势中，物业公司也是受政策鼓励、重要的参与主体。
2021年1月5日，住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，文件提出：“探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人征信记录”、“引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式、提倡酬金制计费方式”、“鼓励有条件的物业企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索‘物业服务+生活服务’模式”。物业服务的发展是大势所趋。
图：各地颁布的物业行业的鼓励政策
资料来源：各地政府网站、永赢基金
万亿级市场，龙头企业成长空间巨大
物业服务行业的业务本质是物业的保值增值，以及由此衍生出的生活服务、企业服务等。
中国物业协会的统计显示，2018年全国物业管理面积279亿平，15年以来进入了快速发展期。经测算，2020年全国基础物业费收入超过1.3万亿，考虑多种经营收入后，市场规模约1.5万亿。同时考虑新增建筑的物业管理以及物业管理对存量建筑的渗透，2025年行业管理面积可超过500亿平，年化收入超过2.5万亿。
虽然是一个万亿级行业，但是依然比较分散，截止到2018年全国的物业服务企业有12.7万家。所以，在龙头公司的强力整合下，行业集中度提升的趋势非常明确，2018年，100强物管企业管理面积市占率28.7%，逐年提高。
表：物管行业未来市场空间测算
备注：一些关键假设：
物业费单价3.08元/平/月 是18年500强物业企业的平均物业费单价（多种业态平均）。
物业费单价增速2%，根据历史服务业CPI假设。
多种经营收入/基础物业费收入设定 8%，根据100强物业企业 业主增值服务收入/基础物业费收入12.5% 假设。同时假设该比例未来每年提升1%。
资料来源：中国物业协会，永赢基金
图：百强物业企业市占率持续提升
资料来源：中国物业协会，永赢基金
投资强资源、好品牌、优治理的企业
物业服务是劳动力密集行业，业务门槛表面上看起来很低，但是企业在资源禀赋、品牌口碑、公司治理上存在竞争能力的差距，从而导致不同企业有不同的发展前景。我们需要投资于具有较强的资源背景、优质的品牌口碑以及优秀公司治理的企业。
强资源：强大的开发商背景对物业企业来说很重要，开发商不仅可以稳定的交付给物业企业管理面积，而且可以在智能科技系统、组织建设上帮助物业企业。而且，开发商广泛的政企关系网络对于物业企业来说也是非常重要的发展资源。
好品牌：物业服务是服务业，对于服务业来说，品牌的价值不言而喻。经过长期建立的、被客户充分信任的好品牌对物业企业的可持续发展非常重要。
优治理：物业服务行业是一个充分竞争行业，未来的竞争格局和商业模式可能发生较大变化，因此需要选择具有优秀管理层、强执行力、组织机制灵活，能充分应对市场变化的公司。
（作者：王硕先生，现任永赢基金权益投资部高级研究员）
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