上海首单，即将开售

　　上海首单消费基础设施REITs来了。

　　7月2日，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“华安百联消费REIT”）即将开售，消费基础设施REITs迎来“新成员”。

　　华安百联消费REIT开售

　　6月26日晚间，华安百联消费REIT的最新公告显示，其认购价格为每份2.332元。按中国证监会准予该基金首次募集的10亿份基金份额总数计算，若本次发售成功，预计该基金将募集23.32亿元资金（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

　　同时，根据该基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，该基金2024年和2025年的分派率（预计年度可供分配金额/预计募集资金总额）分别是5.65%和6.22%。

　　资料显示，华安百联消费REIT的底层资产为上海又一城项目，是首单上海消费基础设施REITs。该项目位于五角场商圈，建筑面积约12.5万平方米，2007年开业至今已稳定经营逾17年，是一座集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能业态于一体的购物中心。

　　2018年至2019年，其销售额保持在14亿元至15亿元，营业收入保持在3亿元以上的高位水准，2020年至2022年期间有所波动，但2023年已实现快速反弹，将逐步回升到正常水平。

　　未来，华安百联消费REIT会通过投资基础设施资产支持证券并持有其全部份额，穿透持有底层资产100%所有权，从而获取底层资产租金收入、联销收入等相对稳定现金流。

　　值得注意的是，华安百联消费REIT的原始权益人百联股份，是上海市大型国有上市公司，该公司以购物中心、奥特莱斯、百货商店、连锁超市为核心业务；其基金管理人华安基金也是中国证监会批准成立的首批5家基金管理公司之一，成功发行了全国首批基础设施公募REITs华安张江产业园REIT，并在全国首批通过扩募，在国内公募REITs领域具有丰富经验。

　　消费基础设施REITs助力实体经济

　　2024年，国内消费基础设施REITs正式面市。首批4只REITs已成功上市，分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT。

　　所谓消费基础设施REITs，是以消费基础设施为底层资产所发行的REITs产品，底层资产包括百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。从全球成熟REITs市场来看，消费REITs资产规模大，市场化程度高，扮演着重要角色。

　　2023年3月，国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信用基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》提到，要优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　2023年10月，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

　　格上基金研究员蒋睿认为，消费基础设施REITs的陆续问世，进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，有助于恢复和扩大消费，促进居民消费品质提升，符合国家把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署。此外，消费基础设施REITs还有利于发行企业盘活资产及扩大有效投资。

　　“消费基础设施REITs适合想要参与商业地产投资的稳健型投资者。”排排网财富理财师姚旭升认为，传统投资商业不动产的方式就是“买资产”，这样购置成本高，且缺乏优质的运营内容，而消费基础设施REITs作为我国普通投资者可投资商业地产的便捷工具，降低了商业不动产的投资门槛，尤其是首批上市及近期将发行的消费基础设施REITs都持有较为优质的商业项目，很好地满足了投资者对商业不动产的投资需求。

　　公募REITs扩容提质下的投资机遇

　　我国公募REITs市场已经进入扩容、提质阶段。今年以来，不仅首批消费基础设施REITs上市，还有多只REITs产品等待入场，比如首单水利基础设施公募REITs近期获得受理，中信建投明阳智能新能源REIT、中航易商仓储物流REIT获批，华夏大悦城购物中心REIT申报等。

　　REITs底层资产的日益丰富与优质的质量，令REITs的投资价值备受瞩目。

　　从投资价值来看，姚旭升认为，REITs是介于股票与债券之间的特殊品种，产品收益和分红相对稳定，与股票和债券相关性低、可有效抵御通货膨胀。公募REITs与普通公募基金相比流动性基本相同，收益高于货币型基金、债券型基金，风险小于股票型基金。稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

　　“以我国当前的经济发展阶段和存量资产来看，公募REITs是底层资产质量较高，具备长期投资逻辑和配置价值的产品。建议投资者未来重点关注REITs底层资产项目质量，并了解基金管理人以及运营管理机构的运营能力，基于理性的判断合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs。”姚旭升说。

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