摘 要
A股股票市场小幅下跌，债券市场持续平稳，REITs市场小幅下跌。本周36只公募REITs跌多涨少，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅1.44%），跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-4.54%）。前一周REITs二级市场成交总金额为19.39亿元（另，大宗交易成交总金额为6019.38万元），本周REITs二级市场成交总金额为18.76亿元（另，大宗交易成交总金额为9084.43万元），市场总成交金额有所下降。
产权类项目2024年分派率预测值区间范围有所收缩，特许经营权类项目2024年分派率预测值区间范围有所扩大： 以当前最新市值（截至2024年5月31日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.63%-10.41%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.63%-6.49%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.06%-15.64%之间。
“市场无风险利率”小幅下降，港元HIBOR利率有所下降：中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周持续下降。截止5月31日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0628%和2.1187%，分别相比前一周环比下降0.0291%和0.0291%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。
截止5月31日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7343%和4.9780%，相比前一周有所下降。
一、市场机会
近期，中央财经委员会第四次会议（简称央财委四次会议）指出：“物流是实体经济的‘筋络’，联接生产和消费、内贸和外贸，必须有效降低全社会物流成本，增强产业核心竞争力，提高经济运行效率。”此次会议对物流领域如何降本增效作出决策部署，明确大力发展临港经济。在航运领域，“公转水”是降本增效的重要一环。
近年来，我国深入推进以铁水联运为代表的多式联运，持续提升交通物流整体效能，“宜铁则铁、宜水则水、宜公则公、宜空则空”的综合运输服务体系正加快构建。2018年，国务院办公厅印发《推进运输结构调整三年行动计划（2018—2020 年）》，运输结构调整全面启动。2019年印发的《交通强国建设纲要》和2021年印发的《国家综合立体交通网规划纲要》，均明确提出把运输结构调整作为重要任务和重点方向。
去年，交通运输部等多部门联合印发《推进铁水联运高质量发展行动方案（2023—2025 年）》，聚焦提升联运畅通水平、提高联运服务效能等4方面13项具体任务，提出到2025年，全国主要港口集装箱铁水联运量达到1400万标箱，年均增长率超过 15%等目标，铁水联运高质量发展步入快车道。看运输总量，作为绿色低碳运输方式，水运在全部货运量中的占比不断提高。
2023年，全国水路货运量比2017年增长40.3%，占比提高3.0个百分点；水路货物周转量比2017年增长31.8%，占比提高2.8个百分点。2023年，我国铁路、水路货运量占全社会货运量比例分别为9.2%、17.1%，公路仍是最主要的运输方式，尤其是矿石、矿建材料、水泥等大宗货物运输仍以公路为主，由此来看，调整运输结构、推进“公转水”仍有较大潜力。接下来我们整理了已发行高速公路REITs的省市有关“推进铁水联运高质量发展的相关行动方案”的文件，并总结出其2025年的发展目标，如下表所示：
图表 部分省市有关“推进铁水联运高质量发展的相关行动方案”的内容
水路运输的高效率、低成本可谓众所周知，据测算，水运成本仅约为铁路的50%，公路的13%，空运的5%。但为何我国水路运输占比始终较低？主要原因如下：第一，根据交通运输部的数据，截至2022年中国内河航道总里程约为12.6万公里，但其中只有约2.1万公里达到了高等级航道标准，这意味着大部分内河航道无法满足大型船舶的通行需求；
第二，水路运输的平均速度低于公路运输。根据世界银行的报告，中国内河货运的平均速度为10~15公里/小时，而公路货运的平均速度可以达到60~80公里/小时；第三，物流成本方面，虽然水路运输的单位成本低于公路运输，但由于转运、装卸等环节的额外成本，实际的物流成本可能不如预期低。这些都制约了‘公转水’的运输比例。
针对于“公转水”转换比例较低的问题，相关专家也提出了相应措施。第一，加强基础设施建设：例如，对于港口装卸能力不足的问题，可以增加大型起重机和自动化装卸系统，提高装卸效率。对于内河航道条件受限的问题，可以进行疏浚和加固岸线，确保航道畅通，适应大型船舶通行。
第二，推进信息化建设：建立港口与内陆运输之间的信息共享平台，实现货物跟踪和运输调度的实时更新。例如，通过实施电子运单系统可以减少纸质文件的使用，加快货物通关速度，减少等待时间。
第三，完善协调机制：建立跨部门协调机制，定期召开协调会议，及时解决港口衔接中出现的问题。例如，港口管理、交通运输和海关等相关部门可以定期举行联席会议，共同协调解决港口运输和通关中的问题。
第四，优化运输组织：合理安排运输计划，减少空驶和等待时间。例如，通过实施运输调度系统，可以根据货物到达情况和运输需求合理安排船舶和车辆的运输计划，减少资源浪费。
从目前的进展情况来看，这四个方面的应对措施各地政府也都在积极落实和完善，预计我国水路货运量占全社会货运量比例在24年和25年会有较大比例的提升，且铁路货运量也会呈现稳中有升的局面，所以大概率会导致在今明两年我国的公路货运量占全社会货运量比例的下降速度呈现加速状态，从而也会导致部分高速公路REITs所持有的沿江高速公路的路费收入面临较大的下滑压力。
二、市场观察
本周36只公募REITs跌多涨少，其中涨幅最大的是电建清源REIT（周涨幅1.44%），本周成交总金额为2890.64万元，相比前一周环比上升67.31%。
电建清源REIT上周跌幅第一，周跌幅为-4.79%，已释放了部分的上方获利盘的压力。本周的涨幅位于市场首位，且呈现量价齐升情形，表明有部分资金已开始逢低建仓，也为后续的二级市场价格稳中有升行情奠定了夯实基础。所以本周该REIT涨幅居首位大概率是二级市场投资者交易博弈行为所致，与基本面关系不是太大。
其中跌幅最大的是安徽交控REIT（周跌幅-4.54%），本周成交总金额为11966.18万元，相比前一周环比上升28.15%。根据安徽交控REIT在25日发布的4月份主要运营数据的公告内容，该REIT所持有的沿江高速4月份的路费收入只有6860万元，当月环比下降11.71%，同比下降18.93%。主要是因为受 G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建期间“半幅封闭施工，半幅单向通行”交通组织方案的影响。
根据宣广高速公告，改扩建期间“半幅封闭施工，半幅单向通行”交通组织方式将从2024年3月8日持续至2024年9月29日。宣广高速改扩建工程预计在2024年12月底完成。故我们预计沿江高速因受到宣广高速改扩建影响，其在2024年整年的路费收入至少将同比下降10%左右，进而也会导致投资者调低安徽交控REIT的2024年现金分红金额预期值，该下调预期已反映在本周的价格下跌中。
以当前最新市值（截至2024年5月31日）计算，产权类项目2024年分派率预测值位于3.63%-10.41%之间，若将鹏华深圳能源REIT剔除掉，产权类REITs的年度分派率预测值区间为3.63%-6.49%；特许经营权类项目2024年分派率预测值位于6.06%-15.64%之间。
特许经营权类REITs的年度分派率预测值区间总体跨度偏大，剔除掉当年收益率计算期间不同的因素之外，反映出市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。
三、市场分析
1、REITs的现时分红收益率预期值
根据已公布的各只REITs基金的2024年1季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：
2、REITs可供分配金额预期变化
根据已公布的报告资料，再结合宏观政策、区域政治经济、运营管理能力和市场环境变化等多重因素，我们分别对部分REITs基金的可供分配金额分季度进行了变化趋势的预测，具体情况如下表所示：
3、“市场无风险利率”预期变化带来的REITs价格波动
二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据，另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。
我们选取从2022年1月初到2024年5月31日期间的中债1年期和10年期国债收益率曲线，中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线作为近期“市场无风险利率”的参考曲线，并选取港元HIBOR的3M和12M收益率曲线以反映因美联储维持高利率给国内投资者所带来的香港市场金融产品投资的收益情况，如下图所示：
从图1可见，中债10年期国债、中债1年期城投债（AAA评级和AA+评级）收益率本周持续下降。截止5月31日，中债1年期的AAA和AA+城投债的收益率分别为2.0628%和2.1187%，分别相比前一周环比下降0.0291%和0.0291%。高等级城投债收益率本周下降，对公募REITs市场的价格整体影响偏正向。
截止5月31日，港元HIBOR的3M和12M年化收益率分别为4.7343%和4.9780%，相比前一周有所下降。
从图2和图3可见，36只公募REITs的年化分派率预测值都高于1年期AAA城投债的收益率。产权类REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为1.56% — 8.35%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为1.51% —8.29%.，相比前一周的收益率差额区间范围有所收缩。
特许经营权REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额区间为3.99% — 13.58%，与1年期AA+城投债收益率差额区间为3.94% —13.52%.，相比前一周的收益率差额区间范围有所上移。
4、二级市场投资者搏REITs分红收益带来的价格波动
（1）本周华夏交建REIT于5月30日发布2024年第1次分红公告，此次分红的权益登记日为6月3日，场内除息日为6月4日。收益分配基准日为2024年3月31日， 本次共计分配人民币72,000,000元，约占此次可供分配金额的99.9861%，分红金额为0.072元/每份基金，按照5月29日收盘价5.246元/份计算，此次分红收益率约为1.372%。
另外，根据交易所《REITs业务指南第2号——存续业务》的分红事项规定，基金管理人需至少在权益登记日前6个交易日根据中国结算相关要求，向中国结算上海/深圳分公司相关业务部提交公募REITs分红业务申请。则假定部分投资者至少在5月24日就获知此次现金分红事件，华夏交建REIT在5月24日到5月29日（实际现金分红公告日）之间的市场价格波动区间中位数为5.247元，则此次分红收益率约为1.372%。
表6 分红公告后华夏交建REIT价格走势分析
图4 华夏交建REIT 5月29日 — 5月31日分时走势图
5、促进REITs扩募和收并购市场发展的相关政策与事项
近期，广州市工业和信息化局总经济师陈键华介绍，支持产业园区开展REITs（基础设施不动产信托投资基金）试点，对成功发行基础设施REITs产品的原始权益人发放一次性激励补贴，单个企业补贴最高不超过500万元。
6、资产配置需求偏好、市场情绪变化等因素
我们分别选取了沪深300，创业板指，科创50、恒生指数、基金指数、中证转债、公司债指、国债指数作为比较指数，以2021年9月30日为基准日期分别对上述比较指数进行调整。截止2024年5月31日，各个指数走势图如下所示：
图5 REITs指数及比较指数的走势图
表7 REITs指数及比较指数周度涨跌幅
由上图表可见，中证REITs指数本周继续小幅下跌，跌幅为0.45% ，增强型REITs指数本周也下跌0.46%，市场总成交金额小幅下降。本周REITs市场日均换手率位于0.54%—0.86%之间，市场交投活跃度持续低迷。本周的大宗交易总金额相较上周有所回暖。
本周大宗交易成交总金额最高的是华夏交建REIT，周成交金额为3243.94万元，总共发生了3笔大宗交易，买卖双方分别是东方证券股份有限公司公司总部、中信建投证券股份有限公司北京常惠路证券营业部和中信证券股份有限公司总部(非营业场所)，成交均价为5.244元，比本周五收盘价高0.007元。
本周公募REITs市场周度表现仅好于沪深300、创业板指和恒生指数。二级市场的竞价交易成交总金额基本处于稳定状态，市场整体缺乏较明显的交易热点，交易情绪维持低位。本周分别有金茂商业REIT和华夏交建REIT发布了1季度的分红收益公告，但二级市场的交易博弈情绪仍较为低迷，成交量没有明显的上升。
本周公募REITs市场整体微跌，市场中有14只公募REITs周度上涨，22只公募REITs周度下跌，较上周的上涨REITs数量有所上升。产权类公募REITs的年化分派率预测值与1年期AAA城投债收益率差额的区间中位数相较上周有所上升，差额回升到2.97%（即京东仓储REIT），主要是因为本周1年期AAA城投债收益率有所下降且公募REITs价格持续下跌，进而导致收益率差额区域整体有所上移。
中短期内，投资者可密切关注市场无风险利率的涨跌，债券市场的资金流动性变化，中央政府颁布的一系列稳增长提信心的政策预期实现情况，整体经济复苏节奏和各区域经济产业发展状况给REITs基金所带来的收益增长预期的调整，以及公募REITs市场的估值定价体系的市场化改革进度，进而寻找一些投资交易机会。
风险提示及免责声明
市场有风险，基金亦有风险，投资需谨慎。REITs指数特此提醒广大投资者正确认识投资基金所存在的风险，慎重考虑、谨慎决策，选择与自身风险承受能力相匹配的产品。本报告中的信息均来源于公开资料及合法获得的相关内部外部报告资料，REITs指数对这些信息的准确性及完整性不作任何保证，不保证其中的信息已做最新变更，也不保证相关的分析不会发生任何变更。本报告中的内容和意见仅供参考，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。
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