【不动产金融月报】三月共计8单CMBS产品集中发行

2022年3月，国内商业地产CMBS产品共发行8单，发行规模196.61亿元。本月CMBS项目发行众多，产品创新优势获资本市场高度认可。

1. 光大-红塔-扬州迎宾馆资产支持专项计划

1.1项目基本信息

光大-红塔-扬州迎宾馆资产支持专项计划”在交易所成功发行。发行规模为5.7亿元，期限为18年，优先A级发行利率为3.90%。参与本项目的机构主要有：西藏信托、东方金诚、大成律师事务所、世联评估、中兴华会计事务所、民生银行、江苏银行等。扬州迎宾馆毗邻瘦西湖景区，地理位置优越，历史入住率较高，预计产生的运营净收入对证券本息覆盖情况较好。同时专项计划产品设置了抵质押担保及差额支付承诺等增信措施，抵押物价值较高，对优先级资产支持证券形成很强的增信作用。

1.2 标的物业

扬州瘦西湖旅游度假投资管理集团有限责任公司隶属于扬州市蜀冈-瘦西湖风景名胜区管理委员会，前身为扬州迎宾馆。业务涵盖实体酒店、餐饮服务、温泉、商务会议、工程建设、汽车租赁配套服务、旅游行业投资等领域，旗下现有江苏扬城一味餐饮管理有限公司、扬州迎宾馆经营管理有限公司、扬州锦泉花屿酒店管理有限公司、扬州虹桥坊酒店管理有限公司、扬州瘦西湖宋城度假酒店有限公司、扬州趣园环境建设工程有限公司、江苏瘦西湖科技公司、扬州运河酒店管理有限公司、扬州虹桥坊汽车服务有限公司等九家子公司，总资产逾30亿元。其中江苏扬城一味餐饮管理有限公司拥有迎宾餐饮、趣园茶社、扬州宴、7吃8吧阳光餐厅等多个餐饮品牌，致力打造弘扬地方文化、振兴淮扬菜系、推广扬州美食的地方餐饮名片。

1.3 项目信息

2. 中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划

2.1项目背景

中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划成功发行，项目规模50亿元，为全国发行规模最大的碳中和CMBS产品。期限为18年，优先评级AAA，发行利率3.35%，挂牌场所为深圳证券交易所，参与机构还包括中信证券、世联评估、万商天勤、中国金谷、联合资信、联合赤道等。产品基础资产位于上海市黄浦区黄陂南路838弄，由8.4万平米的甲级写字楼——上海中海国际中心和2.9万平米的开放式街区型购物中心——上海中海环宇荟组成，获得WELL-HSR认证及LEED金级认证。

2.2标的物业

该商业综合体毗邻新天地商圈，地铁上盖物业: 写字楼入驻企业主要为跨国公司总部，总部型企业占比超65%；购物中心被誉为魔都首店收割机，日均客流5.6万人次，已成为引领上海风尚的海派夜生活打卡地。项目优质的市场口碑和经营效益，为低利率债券的成功发行提供了助力。

2.3项目信息

3. 信达-金泰商业资产支持专项计划

3.1项目基本信息

近日，北京京煤集团有限责任公司作为原始权益人的“信达-金泰商业资产支持专项计划”在深交所成功发行！项目规模17.27亿元，其中优先级17.26亿元，不超过21年，每3年附投资者售回权，AAA评级，发行利率3.49%；次级档0.01亿元，无评级。本期产品计划管理人和推广机构为信达证券，增信机构为北京能源集团，法律顾问为中伦律所，评级机构为联合资信，评估机构为戴德梁行，这是京煤集团首单CMBS产品。

3.2 标的物业

北京能源集团有限责任公司（以下简称“京能集团”或“集团”）成立于2004年。集团全资及控股企业340余家，参股企业120余家，拥有员工3.3万余人，投资区域遍布全国29个省市区以及海外，控股京能清洁能源、京能电力、昊华能源、京能置业、北京能源国际五家上市公司，盈利水平长期稳居北京市属企业前列。2021年在中国企业500强排名第301位，中国服务企业500强排名第119位。

截至2021年底，集团资产规模达到4012亿元，净资产1420亿元；运营装机容量3434万千瓦，其中，清洁能源发电装机1720万千瓦，可再生能源发电装机1120万千瓦；煤炭产能1350万吨/年；供热面积5.18亿平方米，其中，北京市供热面积3.43亿平米，占首都核心区供热市场的80%以上，拥有亚洲最大的供热管网。

3.3 项目信息

4.  国君-新长宁多媒体资产支持专项计划

4.1项目基本信息

近日，上海新长宁（集团）有限公司作为原始权益人的“国君-新长宁多媒体资产支持专项计划”在上交所成功发行！项目规模24.01亿元，其中优先级24亿元，AAA评级，发行利率3.33%；次级0.01亿，无评级。本期产品标的物业兆丰广场，立信估价40.22亿元，计划管理人为上海国泰君安资管，销售机构为国泰君安证券，评级机构为上海新世纪，评估机构立信中诚评估，监管银行民生银行，托管银行兴业银行，其他参与机构包括杭州银行、浦发银行和上海农商行等机构。

4.2 标的物业

上海新长宁（集团）有限公司成立于1996年3月，1998年7月重组。集团围绕长宁国际精品城区建设,在稳定房产主业的基础上,积极参与住房保障、物业服务、低碳节能、市政道路、绿化养护和教育培训等城市运营和配套服务,着力打造集多轮业务驱动于一体的城市运营服务商，是长宁区最具实力的企业集团。2017年，新长宁集团总资产达303.9亿，全年完成净利润3.5亿，共缴纳税费16.1亿。

4.3 项目信息

5.   中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划（碳中和）

5.1项目基本信息

近日，“中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划（碳中和）”成功簿记，这是上交所及北京首单绿色碳中和CMBS产品。项目发行金额39亿，优先级发行利率3.4，期限为18年（3+3+3+3+3+3）,优先级评级为AAA，发行利率为同区域、同类资产在近期的新低。由中航证券担任专项计划管理人及推广机构、中航信托担任信托机构，中航产融（600705）及中航投资作为增信方、中航置业及航投置业作为发行人，中航产融协同成员单位进行了该项融资，积极响应国家“碳达峰”、“碳中和”战略目标，践行绿色低碳发展战略，彰显央企担当，进一步支持公司及下属子公司经营发展实际需要，优化债务结构，拓宽融资渠道。

5.2 标的物业

专项计划的标的物业为“北京中航产融大厦”，曾获得绿色建筑工程设计奖、绿色建筑认证等认证，并荣获2020年度碳中和证书，是首都央企金融机构办公大厦中唯一获得年度碳中和双认证的办公机构，且符合国家发展和改革委员会等七部委发布的《绿色产业指导目录（2019年版）》和中国人民银行等三部委发布的《绿色债券支持项目目录（2021年版）》，产生的环境效益极显著。中航产融以具备显著碳减排效应的项目支持气候投融资发展，实现产融结合，助力“双碳”目标的实现。

5.3 项目信息

6.   重庆国泰广场二期资产支持专项计划资产支持证券

6.1项目基本信息

重庆国泰广场二期ABS状态更新为“已反馈” 发行总额13.51亿元。本期债券拟发行金额13.51亿元，类别为ABS，原始权益人为重庆鹏润实业有限公司，承销商/管理人为首创证券有限责任公司，此前项目于1月13日获得受理。

6.2 标的物业

重庆国泰广场项目位于直辖市重庆的商业中心-解放碑，国泰广场位于渝中区解放碑中央商务区(CBD )，具体范围是来龙巷、邹容路、青年路、临江路及国泰艺术中心合围的区域。这里商贾云集，交通便利，服务功能完备，娱乐、餐饮、银行、医院、休闲绿地一应俱全，距解放碑中心只有几步之遥。人流量每天平均超过70万人，是商家必争的寸土寸金之地。

6.3 项目信息

7.   招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期定向资产支持票据

7.1项目基本信息

3月7日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布子公司为其提供抵押担保、质押担保的公告。公告称，招商蛇口(001979)因经营需要拟作为发起机构发行“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期定向资产支持票据”。资产支持票据底层资产为该公司全资子公司深圳市招广置业管理有限公司对深圳招商局广场享有的运营收入（扣除与运营标的物业相关的所有税收、费用）；发行金额为人民币32.01亿元，发行期限15年（3+3+3+3+3）；发行载体为以招商蛇口全资子公司深圳市招商置地投资有限公司对招商蛇口及深圳招广置业享有的关联借款债权作为信托财产设立的“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期定向资产支持票据信托”。

7.2 标的物业

招商蛇口全资子公司深圳招广置业以其合法持有的标的物业为招商蛇口及深圳招广置业对资产支持票据信托负有的支付借款本息的义务提供抵押担保，并以标的物业于特定期间的运营收入为招商蛇口及深圳招广置业对资产支持票据信托负有的支付借款本息的义务提供质押担保，抵押担保、质押担保的本金金额分别为人民币32.01亿元,保证期限为在债务人按约完全履行其在主合同项下的全部债务或抵押权人全部实现抵押权、质权人实现全部质权后终止。深圳招广置业以其合法持有的标的物业，具体指粤（2019）深圳市不动产权第0076116号、粤（2019）深圳市不动产权第0076128号及粤（2019）深圳市不动产权第0076129号《不动产权证》项下的南山区海滨路招商局广场1#楼整栋、2#商业部分、3#楼整栋的房屋所有权及国有建设用地使用权。

7.3 项目信息

8.  申万宏源-保利置业-武汉保利广场资产支持专项计划

8.1项目基本信息

3月8日，保利置业集团(HK:00119)发布关于设立资产支持专项计划的公告。公告称，于2022年3月8日，申万宏源-保利置业-武汉保利广场资产支持专项计划已正式设立。根据资产支持专项计划，公司全资附属公司保利置业集团有限公司（“保利置业（上海）”）向中国合资格投资者发行商业地产抵押贷款支持证券。申万宏源证券有限公司为资产支持专项计划的管理人，资产支持专项计划发行总规模为人民币10.1亿元，包括两个层级，10亿元人民币优先级和0.1亿元人民币次级，并将于上海证券交易所完成挂牌。

8.2 标的物业

武汉保利文化广场，地处武昌区中南路与民主路交汇处，北临洪山广场，与洪山体育馆隔街相望。该写字楼总投资逾11亿元，是综合性商业广场，总建筑面积为13.1万平方米。建筑40层主楼与19层配楼空中连体，构成正对洪山广场的门户，打造出高43.8米、建筑面积1084平米的开放式公共空间。

8.3 项目信息

9. 截至2022年4月8日，国内类REITs/REITs发行情况

9.1 国内类REITs最新发行数据

截至2022年4月8日，国内共发行类REITs产品122只，发行规模总计2491.75亿元。

9.2 国内类REITs发行情况

9.3 国内公募REITs发行情况

继去年6月首批基础设施公募REITs上市后，近日第二批公募REITs产品开始发售，市场反应积极，两只首发产品网下平均认购倍数超50倍，发售首日即售罄。公开资料显示，第二批两只首发公募REITs为建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT，认购价格分别为3.2元/份、7.1元/份，预计募集资金分别为28.8亿元、21.3亿元，2只产品预计募集资金总额约50.1亿元。

（以下无正文）

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