100亿规模圆满收官！光大安石，全国首单商业地产储架类REITs持续落地|证券_新浪财经

来源：REITs行业研究

近日，光大安石百亿商业储架类REITs第三期产品——光证资管-光控安石商业地产第3期西安大融城资产支持专项计划成功设立。本次产品发行总规模17.20亿元，其中评级为AAA的优先A级证券规模7.50亿元，评级为AA+的优先B级证券规模1.80亿元。

此外，于2019年5月14日和2019年9月4日，光大安石百亿商业储架类REITs前两期产品：光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划、光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划分别成功设立。

2018年年末，光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批，这是中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品。静安大融城REITs则是光大安石百亿商业储架类REITs的开山之作，也是国内第一单设立发行的商业地产储架类REITs产品。

静安大融城REITs中商业银行的独特作用

喆安投资研究指出，随着境内资产证券化市场的蓬勃发展，基于资产证券化平台的境内类REITs产品正发行火热，逐渐获得各类机构投资者的青睐。商业银行不仅是REITs项目发行的参与方，同时也是境内类REITs重要的机构投资者之一，研究分析商业银行资金的特点、投资范围，对投资REITs项目的需求及关注点尤为重要。

2019年5月14日，光证资管-光控安石商业地产第一期静安大融城资产支持专项计划”成功发，首期规模43亿元，期限3+3+1年。为全国首单地产基金模式下的储架式商业REITs。其中，工商银行理财及私银资金中标优先A、B、C三档合计8.42亿元，上海分行担任专项计划监管银行。

据了解，2018年，工商银行为发行人办理并购银团贷款，帮助其以股权并购方式购入专项计划底层资产大融城物业；完成物业收购后，发行人作为地产基金专业管理机构，输出商业物业管理能力，物业出租营运情况明显提升。

其中，工商银行对该项目的成功投资实现了以下突破：

（1）首笔完成审批投资的纯粹依靠资产信用发行的无兜底类REITs产品

在公募REITs即将推出的大背景下，商业物业本身价值最终取决于其创造现金流的能力，“强资产+无兜底”将成为主要趋势。本项目的参与标志着工商银行关注重点从主体信用到资产信用的转变，符合市场趋势。

（2）首次实现无追索权并购贷款与权益类ABS的无缝衔接

资产形成阶段，工商银行通过并购贷款协助发行人形成资产，贷款存续期内通过账户监管密切掌握项目现金流情况，全方位把握资产形成及成长历程；资产证券化阶段，工商银行充分参与类REITs相关法律文件的制定并提出修改意见，充分保护了投资者权益，为我行顺利投资夯实基础。

（3）同步实现投资收益与结算收益

工商银行通过投资优先级份额，获得了风险相对较低、回报较高的固定收益，同时作为专项计划监管银行，获得了结算收益。

可以看出，工商银行对于静安大融城REITs的发行扮演了重要作用。

观音桥大融城REITs成为境内首单承续发行的股权型类REITs

2019年9月4日，光大安石百亿商业储架类REITs第二期产品——“光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划”成功设立。本次产品发行总规模29亿元，其中评级为AAA的优先A级证券规模15亿元，评级为AA+的优先B级证券规模4.3亿元，权益级证券规模9.7亿元。产品期限为3+3+1年，包括3年固定运作期，3年延展运作期及1年处置期。

根据光大安石，本产品是中国境内第一单承续发行的股权型类REITs，首次实现了原存续类REITs产品与新发行类REITs产品直接交易底层资产的承续形式，是光大安石作为中国领先的房地产基金团队所做出的又一突破式金融创新——在公募REITs渠道尚未开放的今天，本产品对境内现存各类股权型类REITs产品的退出方式均有着示范性意义。

光大安石成功设立40亿城市更新项目投资企业

2020年8月10日，光大安石在光大控股、光大嘉宝等股东单位的支持下成功设立有限合伙制城市更新项目投资企业，拟投资规模达40亿元人民币，由光大安石（北京）资产管理有限公司担任执行事务合伙人。

该投资企业将投资于中国境内一线城市和不动产市场健康发展的二、三线城市，重点关注以城市更新为主要策略的不动产投资机会。通过深度参与城市更新项目在并购重组、重新定位、效能提升、价值实现等各个阶段的运作流程，光大安石将以专业的不动产资产管理能力服务于中国城市的发展振兴，为投资人带来稳健的长期回报。

在长达十余年的发展历程中，光大安石已经在全国多个核心及二、三线城市的多个商业、办公、综合体、仓储物流、产业园区城市更新项目中创造了大量代表性案例，既为投资人创造了稳定的回报，也深度受益于大量项目实践所积累的资管能力与行业口碑。

截至2020年3月末，光大安石资产管理规模（Asset Under Management）逾460亿人民币，累计管理规模超过1160亿人民币，已连续六年荣登中指研究院等机构颁布的中国房地产基金综合能力十强榜首。

光大安石深耕“投融管退”资管模式闭环，引领不动产资管行业金融创新

光大安石是A股上市公司光大嘉宝股份有限公司（600622.SH）与香港上市公司中国光大控股有限公司（0165.HK）旗下最具规模的产业投资基金管理人与排他的不动产投资管理平台，是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。

经过逾10年的努力，光大安石已经打造出包括股权投资、结构化投融资、跨境资产管理及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资。光大安石是中国规模实力最强的房地产基金管理公司，光大安石自主打造的旗舰商业地产品牌“大融城”亦屡获嘉誉，品牌规模及行业影响力不断提升。

“投融管退”：光大安石打造不动产资管运作模式闭环

随着我国城市化进程从“增量开发”迈向“存量管理”时代，房地产行业的金融属性和资产管理属性正被逐步释放。在可以预见的时期内，是否拥有通过持有物业资产持续产生稳健现金流的资管能力，已成为判断不动产基金公司综合实力强弱的关键标准。

对此，光大安石的战略布局尤为深远：作为国内最早建立起“募、投、管、退”资产管理模式闭环，具备开发、改造及运营各类型房地产项目能力，并持续取得成功先例的房地产基金公司，光大安石已建立起同侪难望项背的竞争优势。

在长期的不动产投资与资产管理实践中，光大安石培育了资深的本土投资及运营管理团队，其长于资产甄选和风险控制，并在设计、发行不动产金融产品中独具优势。

光大安石以其独立的投资决策机制、灵活的投资策略和深耕细作的自主操盘能力，提供主动开发业务管理、商业运营业务管理、物流地产运营管理等全套综合房地产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等多种方式退出的一体化解决方案，从而能够实现开发、商业及物流等项目的全流程管理。

光大安石还建立了完善的风险评估与风险控制体系，通过对项目全过程进行高质量的管理和监控，经过风险识别、风险评估、风险应对和风险监测，对各类项目的“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险控制。

作为深谙地产基金全周期运作逻辑的不动产基金管理人，光大安石不仅重视前端的风险研判、投资决策与后端的综合资产管理，同样重视成熟资产的退出与价值实现。公司还领先业界在内部组建了专业不动产资产证券化团队，为旗下成熟资产提供了多元化的退出渠道选择。

2018年年末，光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批，这是中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品。2019年5月、9月以及2020年9月，该储架式商业地产类REITs产品中第一期静安大融城资产支持专项计划、第二期观音桥大融城资产支持专项计划以及第三期西安大融城资产支持专项计划先后成功发行，百亿商业储架发行已圆满收官。

产品吸引了包括商业银行、保险机构与证券公司在内的众多投资人的踊跃认购，为投资人实现了良好的投资退出效果。

▲ 光大安石大资管运作模式的优势

▲ 大融城全国城市布局图

根据光大安石，未来，其将继续依托自身“募、投、管、退”的全流程全周期的服务优势，坚持“重资产收购，轻资产管理输出”的模式，以“核心城市”+“区域聚焦”的策略科学稳健的进行区域及业务布局，以价值投资为导向积极发掘培育优质资产；同时，光大安石将继续深化不动产金融创新业务，探索公募REITs破冰机遇，为中国不动产金融行业创新做出应有的贡献。