REITs如何实现出表？经典实操案例分享|REITs_新浪财经

来源：REITs行业研究

作者：徐小呆逼逼叨

来源：小呆逼逼叨

顺丰的REITs出表了？

是的，

华泰佳越-顺丰产业园一期第1号资产支持专项计划（简称“1号”）

ta出表了

虽然有补足有流动性支持还认购了次级

ta就是出表了

当然华泰佳越-顺丰产业园一期第2号资产支持专项计划（简称“2号”）也出表了，因为结构基本是一个磨子刻出来的

上次说了1号，以下说的顺丰REITs都是以1号为例

证据呢？

看图👇

注：上图来源于顺丰控股（002352.SZ）2018年的年度报告

顺丰控股认为，两个项目公司的股权已经转让出去了，公司对项目公司不具有控制，不在纳入合并报表范围，并确认了8.08亿的投资收益。

顺丰2018年的利润总额是58.68亿元，这部分投资收益占到了利润总额接近15%，快递小哥得送多少个快递才能赚到这个数呢

一直都说REITs可以调节报表，这回可是实实在在的看到好处了

出表三步走

先回顾下出表三步走

一、看合并

（关键字：权力、可变回报、权力和可变回报的联系）

二、看现金流转付

（关键字：过手测试：不占用、不垫款、不延迟支付）

三、看风险报酬转移

（关键字：情景分析）

顺丰REITs如何实现出表

对照上面的三步走，先看看顺丰自己是怎么评价自己的出表的

=从权力和可变回报的角度，觉得自己是不需要合并的

再看看事务所PWC是怎么想的

感谢投资收益比较大，这个事项是被列入关键审计事项的，可以看到审计师的论证

此图是干货，值得细细品味

有重点、有重点、有重点

如果让小呆用两个字形容顺丰的出表方式的话

那就是“克制”

即使有补足有担保有流动性支持还认购了次级

每个环节的设置基本都进行了限制，很明显的一点就是比例限制

给了很多空间去论证，专项计划的决策不受顺丰的影响、获得可变回报有限、大部分风险报酬已经转移

（1）关于权益级

虽然持有权益级的证券，但是持有份额138万份，占权益级726万份的17.6%，没有否决权（eg.专项计划延展运作需要征询权益级的意见，>75%权益级同意时方可终止，顺丰持有的比例无法左右结果；在召开持有人会议表决时，需参会的2/3以上有控制权的持有人通过才行，理论上大家都参会，顺丰无法左右表决结果）

论证的角度，能否左右专项计划的决策

（2）关于物业运营管理

项目公司将产业园外包给顺丰下属的物业管理公司（丰泰源兴）管理，根据《物业运营管理协议》约定，

上海的项目公司每月委托管理费=租金*6%+固定的宿舍管理费

无锡的项目公司每月委托管理费=租金*11%

论证的角度，关于费用合理性、市场化，以及看协议能否左右物业的运营管理

（3）关于物业管理公司差补及原始权益人顺丰泰森的担保

其实上物业管理公司的差补不是无限额的差补，只有在物业运营收入低于目标金额的90%但不低于80%的情况下才进行的差补，顺丰泰森的担保也只针对这部分差额的担保.

论证的角度，实际发生差补和担保的概率以及实际需要承担金额

（4）关于开放退出期的流动性支持

如截至延展运作公告日，未完成开放退出的优先级份额低于届时未偿还优先级本金11.2亿的20%，由顺丰泰森买入该等优先级

注意哦，多了不买的，只有20%