香港万得通讯社报道，近期央行下调再贷款、再贴现利率，对于负债较大的地产行业是不错的利好。今年以来，市场资金充裕，地产企业纷纷发债融资，而且成本较低，行业健康平稳发展可期，后期板块该如何投资？
房企国内发债融资情况
在政策支持和资金充裕下，今年房企发债规模不小。Wind数据显示，今年以来地产企业共发行债券338只，7只正在发行中，募资规模还未公布外，其余331只合计融资已达3182.55亿元。其中4月中旬万达商业发行的 “20大连万达MTN001”规模最大，金额达50亿。紧随其后恒大地产的“20恒大01”和“20恒大02”，首开股份的“20首开MTN002”以及融创的“20融创01”四只债券规模也都在40亿元以上。此外还有“20碧地01”等132只债券发行规模在10亿元或以上，可见今年房企单只发债规模大的数量不少。
而成本方面，地产公司发债平均成本并不高。Wind数据显示，今年以来，0.5年期以下房企发行的债券平均票面利率最低为2.44%，此外0.5~1年期平均票面利率也仅有3.44%也不高。其余1年至8年各个年限平均票面利率在4%~6%之间。整体看，今年房企发行的债券平均成本没有超过6%，而且数量较集中的3年期和5年期债券平均利率均未超过5%。可见今年房企发债成本不高，有利于房企健康发展。
房企海外发债情况
除了在国内发债，地产公司今年在海外发债也不少。Wind数据显示，今年以来共发行了109只，其中8只还未公布发行规模，其余101只合计融资343.87亿美元，换算成人民币超过2400亿，融资规模也不小。其中景程和中国恒大发行的单只债券金额最大，分别为20亿和10亿美元，此外还有华夏幸福、碧桂园、融创中国等国内一些大房企也纷纷在海外发债。
整体来看，房企在海外发债期限稍长，除了2只永续债外，还有部分债券期限在10年或以上，而且成本不高。Wind数据显示，除了龙头企业发行的10年及以上的长期债券票面利率较低外，其余10年期以下的债券平均票面利率都较高。其中2年期和2~3年期债券平均利率均超过10%，相对于国内低融资成本来看，房企海外发债成本极高。可见在国内融资便利和低成本下，后期内地房企尤其是中小房企有望大幅缩减在海外发行10年期以下的中短期债券，全面转向国内发债融资。
地产行业后期该如何投资？
华西证券由子沛团队分析认为，6月百强房企销售持续超预期，在流动性宽松叠加供给端放量的背景下，市场信心逐步修复，行业延续回暖态势。当前，房地产行业估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，在宽松的货币环境下，估值有望修复，值得重点关注。
中信证券陈聪团队认为，2020年下半年的产业环境更加稳定，企业探索新业务也更加从容。看好优质的地产龙头公司，以及被明显低估的部分中小企业。
天风证券陈天诚分析认为，目前板块处于估值底部区间，1）考虑到当前行业由融资驱动逐步转向运营驱动，运营驱动有望带来经营质量的提升；2）当前行业数据全面改善、销售端的韧性强于预期；3）行业融资成本下行或为趋势，融资成本下行叠加经营质量的提升或有望助推企业利润率阶段性触底。对于当下地产板块的判断主要从三个逻辑出发，一是具备加杠杆空间、能突破公司当前规模限制的房企；二是在维持规模一定层级的基础上，可以通过降杠杆等举措优化报表、提升增长的质量的房企；三是土地储备集中于优质核心区域，享受未来城市圈发展的溢价空间的房企。
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责任编辑：李铁民
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