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房地产行业疫情影响分析

作者：中债资信房地产行业研究团队

观点速递

“数”说行业在“非典”时期表现

SARS对全年行业增速产生阶段性影响，行业仍保持高速增长；疫情较为严重的广东及北京，当期房地产销售面积及价格均受到较大冲击

四大维度解析疫情对行业影响

一季度销售面积预计同比下降超过40%，商品住宅施工面同比增速预计为3.0%~5.0%，全年土地购置费增速预计为-6.0%~-2.0%，行业投资增速预计加速回落至1.0%～5.0%

透析债券存续企业信用风险

2020年房地产企业偿债压力仍很大，根据中债资信梳理，信用风险受疫情影响上升的企业15家

内容摘要

新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下降，居家隔离、售楼处关闭使得居民购房需求受到抑制，销售回款受阻导致房地产企业资金周转压力加大，拿地及新开工均受到不同程度冲击，对行业开发投资增长形成一定负面影响。2月以来，为了促进市场的平稳运行，各地政府因城施策，多个维度定向缓解房企经营压力，中央在坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、确保政策连续性、一致性和稳定性的前提下或出台针对性的措施对冲疫情冲击。2020年行业债务到期规模仍较大，行业分化加剧，项目主要位于重疫区或三四线城市、周转速度较慢且融资渠道单一、资金成本较高的中小型民营房企信用风险愈发凸显。

一、历史数据比较和分析

回顾2003年SARS期间，疫情始于2003 年初，持续时间较长约8个月左右，其中爆发期主要在3~5 月。从行业发展阶段来看，2003年我国房地产行业处于发展初期，行业定位为“国民经济支柱产业”，人口红利叠加城镇化率快速提升致2002~2004三年房地产开发投资完成额累计同比增速均保持20%以上增长，市场供需两旺。SARS对全年行业增速产生阶段性影响但未改向上趋势，行业仍保持高速增长，具体来看：

销售端，2003年5月商品住宅签约销售面积累计增速较年初的67%（主要系2002年初低基数导致增幅很高）下降至37%，但3-5月签约销售面积同比增长速度仍较高，全年商品住宅销售面积累计增长29.1%，处历史相对高位。但受疫情影响严重的北京地区商品住宅销售面积增速当年持续下滑，全年累计同比10.39%，明显低于全国水平。北京和广东2003年房价同比出现负增长，均低于全国房价同比5.02%增幅，出现分化现象。

投资端：土地购置方面，全国土地购置面积3-4月出现大幅下降，但5月起回升至50%以上增速，短期反弹效果较为明显；施工方面，新开工及竣工面积出现明显下降，在新开工及竣工双降的情况下，施工面积降幅相对较小，下半年后逐渐保持稳定，疫情对新开工及竣工面积影响更大。因土地购置支出及建安支出增速均下滑，房地产开发投资完成额在4~5月由30%以上增速下滑至27%左右，全年稳定至29%水平。

整体看，房地产行业销售和施工均受到SARS疫情不同程度影响，但因行业特殊的发展阶段，爆发期后稳定速度快，部分指标如土地购置下半年出现短期较大回弹，全年行业各项指标仍处于相对高速增长水平，疫情对行业整体影响有限。值得关注的是，疫情较为严重的广东及北京，当期房地产销售面积及价格均受到较大影响，影响程度存在分化。

二、本次疫情对行业的影响

从影响逻辑来看，此次新冠肺炎疫情对房地产行业冲击首先体现于销售端。房地产销售主要依赖于居民线下看房，2月中旬以前我国大部分售楼处基本处于关停状态，购房需求受到抑制但房地产作为大宗可选消费品（在我国更多作为必需品），其需求并不会消失而是延后释放，因此短期内行业销售将明显下滑。根据中债资信各行业疫情影响报告分析，此次疫情将对实体经济中多数行业造成负面影响，尤其中小企业受影响更大。综合考虑上半年物价或处于相对较高水平，预计2020年人均可支配收入实际值增速将出现下滑，消费者消费能力将有所下降，影响投资购房者购房意愿及能力。此外部分开发商采取“以价换量”的销售策略，居民将对房价形成悲观预期从而推迟购房。其次，疫情对投资端的直接影响为工人无法按期返岗，房企开发项目开、复工延迟；销售端资金回笼压力亦将逐步传导至投资端。在资金周转压力加大的背景下，房企将优先保障债务接续及现存项目推进，短期内拿地、新开工意愿和能力将大幅下降。此外建安投资成本也将随着大宗商品价格下降出现下行，因此建安投资及土地购置两方面因素叠加导致房地产投资增速放缓。最后，由于整体经济及行业下行压力均增加，货币金融政策、房地产调控将有宽松空间，房地产政策在保持调控的主基调下“因城施策”将更加凸显，根据实际情况灵活调整楼市政策的地区将增多，一定程度刺激需求释放，缓解房企经营压力，对冲疫情负面影响。

相较非典时期，本轮疫情对行业的影响有一定差异。

首先销售端本次疫情的爆发期在2月，1~2月为房地产行业传统销售淡季，2019年1月和2月销售额分别占全年销售比重的5.7%和4.5%。但本次疫情为全国范围的疫情，且行业已经由高速增长期进入到成熟平稳增长时期，预计一季度销售额同比下降40%以上而非可以保持非典时期的持续正增长。二季度开始销售逐步恢复但不具备大幅反弹的基础，因此此次疫情对销售端的冲击大于SARS期间。据不同层级城市看，三四线等人口流出城市的房地产市场或因错过返乡置业窗口期销售下滑幅度较大。在销售承压的情况下，房企采取“以价换量”策略促回款：如2月18日，恒大启动全国613个楼盘统一75折优惠，并在首付、按揭等环节推出不同程度的额外优惠。未来随更多开发商促销升级，房价回调，价格环比下跌城市数目将增加。

其次投资端，建安方面，本次疫情政府的反应更加迅速，居民隔离措施较非典时期更加严格，隔离范围也较非典时期更加广泛，因此新开工及施工受到阶段性影响程度更大。此外，根据前述销售端的影响，房企短期内现金充裕度下降幅度较非典时期也更大，对开、复工均造成负面影响。二季度开始随着销售及现金流的恢复，后期企业或采取一定赶工措施，全年来看影响尚可控，但上半年对新开工及施工冲击相对明显。

土地购置方面，停工期间部分地区政府土地挂牌基本暂停或推后，但土地购置更主要受到房企拿地意愿影响。在特殊时期，房企将优先保障现金流安全，相对于建安较为刚性的支出，在疫情尚未得到完全控制前将适度削减拿地支出，部分中小型抗风险能力较弱的房企上半年或暂停拿地。但本次疫情波及的范围较广，为应对疫情，各级政府在税收收入减少的情况下财政支出增加，未来地方财政压力一定程度依赖政府性基金收入缓解，加之2020年二季度后销售端现金流逐渐恢复，土地市场不排除回温可能。整体看，建安及土地支出阶段性冲击将带动全年房地产投资开发额增速加速回落。

再次政策端，本次疫情发生在我国房地产经历了多轮调控周期后，政府各方面调控手段均较为成熟、更为多元。从融资政策看，房企销售资金回笼受阻的背景下，负债端同样面临较大的周转压力。2020年两市加海外市场行业债券到期规模合计约6,459亿元，境内债券市场到期规模略低于2019年但债务偿还压力仍存。作为第二大发债行业，出于保障金融不出现系统性风险的考虑，融资政策弹性有望加大。中短期内房企融资渠道预计较为畅通，疫情对融资端反而有一定正向作用，但预计仍将以保障行业债务周转为限，不会形成“注水”局面。融资成本方面，2月以来，央行加大逆周期调节力度，保持金融市场流动性合理充裕，并先后下调逆回购和MLF利率。2月20日央行公布的5年期以上LPR为4.75%，比上期下调5个基点，但下调幅度比1年期LPR小。房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本或随实体经济融资成本下降有小幅降低但不会过度放松。从其他政策看，截至目前，包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市，相继推出了各类涉房支持政策，各地政府因城施策，多个维度定向缓解房企经营压力，对冲疫情负面影响，但尚未触及开放限购等大力度刺激政策，政策目的仍以稳定市场为主。假若上半年房地产市场下行压力过大，下半年出台政策力度将加大但不会过度宽松，以确保调控政策的稳定性、连续性，坚持“房住不炒”以及“不将房地产作为短期经济刺激的手段”的主定位。

从影响程度来看，若疫情于3～4月全面结束，疫情对销售端的影响将集中体现在一季度，一季度销售额预计同比下降超过40%，二季度开始受疫情抑制的购房需求逐渐释放。考虑销售端政策刺激作用，预计2020年全年商品住宅销售面积累计同比增长-6.0%~-2.0%。二季度开始预计随着工人复工及销售资金流恢复，地产项目开工施工节奏逐步恢复正常水平，二季度中后期开始节奏将有所加快，房企一方面加速新开工预售回笼资金，一方面加快竣工完成交房任务，在新开工及竣工双加快的情况下商品住宅施工面同比增速预计为3.0%~5.0%。由于销售下滑房企资金充裕度下降、拿地意愿趋弱，土地成交价格或下滑；但考虑到二季度后因疫情影响地方政府财政压力较大，土地市场存回温可能，部分大型房企或借机补充土地储备，综合考虑全年土地购置费增速预计为-6.0%~-2.0%。在疫情冲击下，中央及地方将出台一系列房地产政策以维护市场稳定，或通过信贷、税收、预售、工期及土地多维度缓解房企资金压力，考虑政策层面对行业有一定提振作用，预计行业增速可维持正增长，行业投资增速加速回落至1.0%～5.0%。

三、行业信用风险变动情况

房企开发资金来源中经营性现金（定金及预收款、个人按揭贷款）占比达50%左右，受疫情影响销售下滑的背景下房地产企业资金周转压力明显增加。从行业发债企业情况来看，2020年房地产企业偿债压力仍很大，中债资信关注的房地产企业在银行间和交易所市场债券到期加回售金额约7,008亿元，下半年到期规模较大，海外债券到期规模约2,113亿元。但考虑行业的发债规模及重要性，预计房企的发债审批节奏将加快、其他渠道的信贷支持亦将增强，行业不会出现大规模违约的系统性风险。

由于疫情短期内直接对销售资金回笼形成冲击，房企信用风险分化将进一步加剧。债务上半年集中到期、债务负担较重而依赖高周转偿债、重疫区（在建项目和土地储备集中于湖北省内的房企）和三四线布局较大、融资渠道单一且资金成本较高的中小型民营企业信用风险显著提升；而全国性布局，土地储备丰富，2020年短期流动性压力相对较小的大型房企在行业融资成本下行、政策边际宽松的背景下或抓住土拍、融资窗口期进一步抢占市场份额，收并购资金链紧张的中小房企，马太效应加剧致行业集中度将进一步提高。根据中债资信梳理，信用风险受疫情影响上升的企业15家。