“苏系房企”2亿美元债违约，行业寒冬下财务持续恶化

弘阳由江苏走向全国，开启高速扩张，如今在危机中持续违约。

01

违约

9月19日晚，弘阳地产（01996.HK）公告称，公司发行的2亿美元债REDSUN 9.5 09/20/23所有未偿本金连同应计未付利息将于2023年9月20日到期应付，公司预计不会在到期日支付该等应付款项。

若弘阳地产未能在到期日支付该等款项，将构成本期票据及公司其他美元票据项下的违约事件。

此外，本期票据将于2023年9月20日到期后从港交所摘牌退市。

据公开资料，上述美元债发行于2021年9月，债券余额2亿美元，票息9.5%，应于2023年9月20日到期。

值得注意的是，这并非弘阳地产首次发生美元债违约，2022年7月其3.5亿美元债利息未能支付，随后“REDSUN 10.5 10/03/22”本息也未兑付，构成其他美元票据项下的违约事件。

《小债看市》统计，目前弘阳地产存续2只美元债，存续规模5.6亿美元，分别将于2024年5月21日和2025年1月13日到期。

存续美元债

2022年9月，穆迪将弘阳地产的公司家族评级（CFR）从“Caa1”下调至“Caa2”，并将公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Caa3”。

穆迪表示，弘阳地产具规模的债务到期令再融资风险升高，加上经营现金流疲弱及流动性进一步下降。

穆迪评级

弘阳由江苏走向全国，开启高速扩张。曾经老板春风得意，港交所敲钟，将总部迁至上海，并挖角9位来自旭辉、新城、泰禾等房企的明星高管，以冲击其千亿扩张目标。

02

财务持续恶化

据官网介绍，弘阳地产是中型房企可持续发展样本，坚持“做透大江苏、深耕长三角、做强中心城”的布局战略。

弘阳集团旗下弘阳地产和弘阳服务（01971.HK）在香港主板上市。

弘阳地产官网

从股权结构看，弘阳地产的控股股东为弘阳地产集团（控股）有限公司，持股比例为71.88%，公司实际控制人为曾焕沙家族。

2023年1月–8月，弘阳地产实现累计合约销售金额169.13亿元，同比减少32.65%；累计销售面积为121.94万平方米；平均销售价格为每平方米13870元。

在土储方面，2023年上半年弘阳地产无新增土储。

截至2023年6月底，弘阳地产共拥有1271.2万平方米土地储备，较2022年末下降15.2%，按照近三年的销售情况来看，公司储备量足够覆盖未来三到四年的销售。

从土储分布上看，弘阳地产长三角土储建面占比63%，其中江苏省土储占总土储比重达49%。

城市能级来看，弘阳地产一二线城市土储占比为47.1%，三四线城市土储占比为52.9%。

据半年报显示，2023年上半年弘阳地产实现营业收入60.987亿元，同比减少51.6%；归母净利润亏损26.6亿元。

弘阳地产净利润出现亏损，主要由于期内毛利大幅下降，同时还出现包含金融资产减值、联营公司亏损等的其他支出的6.6亿元非常性损益。

归母净利润

截至2023年中，弘阳地产总资产为937.88亿元，总负债738.27亿元，净资产199.61亿元，资产负债率为78.7%。

从“三道红线”看，弘阳地产净负债率为82.8%，剔除预收款的资产负债率达70.8%，剔除受限制现金及已质押存款的现金短债比仅为0.1，三道红线进入橙档。

《小债看市》分析债务结构发现，弘阳地产主要以流动负债为主，占总债务的87%，债务结构不合理。

截至相同报告期，弘阳地产流动负债有634.54亿元，其中一年内到期的短期债务有166.33亿元。

相较于短债规模，弘阳地产流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物有39.79亿元，现金短债比为0.2，公司存在较大短期偿债压力。

除此之外，弘阳地产还有94.73亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计58.63亿元。

整体来看，弘阳地产刚性债务有224.96亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为30%。

有息负债高企，2022年和2023年上半年弘阳地产财务费用分别为19.73亿和12.71亿元，对公司盈利空间形成较大侵蚀。

从融资渠道看，作为上市公司，弘阳地产主要依赖于股权、借贷和债券等渠道融资。

现金流方面，从2022年起，弘阳地产的融资渠道遇阻，公司筹资性现金流净额为-147.05亿元，公司面临较大再融资压力。

筹资性现金流

总得来看，弘阳地产销售疲软，业绩持续亏损，公司流动性逐步恶化；外部融资渠道不畅，公司存在较大再融资压力。

03

从装饰城到房地产

早年，曾焕沙在海南当兵期间，无意中开始做瓷砖生意，但海南市场的片面性、经济发展及资源等条件制约，使其建材生意发展遇到了瓶颈。

1995年，经过大量的实地考察后，曾焕沙带着500万资金到南京搞建材批发。

次年，曾焕沙和4名同乡股东在南京长江大桥北堡附近建成一座占地110亩的“红太阳装饰城”。

弘阳集团董事长曾焕沙

1999年12月，曾焕沙开始涉足房地产，凭借着雄厚的资金实力、宽广的人脉网络和良好的社会口碑，红太阳2003年开发的“旭日华庭”，建筑总面积达40万平方米，创下一天销售842套的奇迹。

自2003年成立成立弘阳集团后，曾焕沙将业务重心放在了房地产开发、商业运营及物业服务上。

2018年7月，弘阳地产登陆资本市场，意气风发的曾焕沙高喊“2020年弘阳销售额要过千亿”的目标。

这一年，弘阳地产合约销售473.4亿元，同比增长84%，增幅排名全国房企第二位。

上市后，为了实现千亿目标，弘阳地产开启大手笔拿地模式。

2018年，弘阳新增地块31个，2019年增加至57个，2020年再次拿地50个，且大部分土地均为高溢价购得。

近年来，在融资新规和房地产调控下，弘阳拿地的节奏和力度依然没有手软。

2021年1月，弘阳地产5.05亿元拿下溢价率高达122.74%的徐州陶楼山东侧B地块，随后又斥资17.33亿元竞得溢价率达98.74%的江苏淮安市生态新城203号商住地块。

自此期间，弘阳地产陆续吸引知名房企高管加盟，但从2020年末开始公司人事动荡，曾焕沙重金挖来的“高管天团”陆续离职。（作者微信：littlebond1）

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