【中金·REITs】公募REITs周报（8.21-8.25）：市场趋于平稳，REITs有望纳入互联互通机制

行业近况

本周（2023年8月21日至8月25日）中证REITs全收益指数与价格指数分别下跌0.21%、0.33%。C-REITs市场总市值收于917亿元，相对上周五收盘下降0.49%。

评论

收益方面，本周C-REITs流通市值加权总回报为-0.48%，价格回报为-0.61%。产权REITs加权总回报为+0.07%，中金普洛斯REIT和博时蛇口产园REIT收涨超1%，发布分红公告的华夏基金华润有巢REIT和华夏和达高科REIT分别收涨0.87%、0.99%；经营权REITs加权总回报为-0.97%，华夏中国交建REIT领跌-1.94%，发布分红公告的华夏越秀高速REIT收跌-0.48%。分资产类型来看，本周全部REITs板块平均涨跌幅均为负，板块内平均跌幅分别为1.47%（环保）、0.69%（能源）、0.52%（高速公路）、0.32%（物流仓储）、0.28%（产业园）、0.27%（保障房）。

本周市场成交活跃度和市场情绪保持平稳。本周C-REITs市场平均换手率为0.8%，日均成交额2.96亿元，相对上周均持平。C-REITs市场情绪指数上周五收盘收于72之后本周五收于66。

分派率和P/NAV倍数方面，以当前价格测算2023年市值加权平均年化预期现金分派率为6.71%，其中产权REITs为3.99%，相对上周持平；经营权REITs为9.07%，相对上周上升4bps。各项目P/NAV区间为0.66-1.40，其中华夏中国交建REIT最低，国泰君安临港创新产业园REIT最高。

REITs有望纳入沪深与中国香港市场互联互通机制。8月23日，证监会副主席李超在H股30周年志庆活动上致辞表示，将优化完善互联互通机制，推动引入大宗交易机制、REITs等更多产品纳入标的，进一步便利境外中长期资金入市。年初至今，中国香港REITs相对沪深REITs呈现股息率较高、P/B较低但回撤较大的特征，我们认为REITs纳入互联互通机制可为投资者提供更为丰富的投资选择，有利于促进沪深港REITs的市场活跃度。

估值与建议

后续关注：3单保障性租赁住房REITs月底解禁或带来交易机会；增量资金实际入市时点与规模；新发项目参与机会。

基本面修复慢于预期；估值波动超预期；市场情绪波动超预期。

C-REITs周度市场回顾

图表1：中国香港REITs近期情况

注：数据截至2023年8月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：8月21日至8月25日C-REITs市场情况

注：1）未发布2022年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2022年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2022年年报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；2）NAV均剔除现金分红；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；4）数据截至2023年8月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）各REITs纳入C-REITs总回报计算的时间点：建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT于2021年12月22日收盘纳入；华夏中国交建REIT于2022年5月6日纳入；国金中国铁建REIT于2022年7月15日纳入；鹏华深圳能源REIT于2022年7月29日纳入；红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT于2022年9月9日纳入；华夏合肥高新REIT于2022年10月13日纳入；国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT于2022年10月21日纳入；华泰江苏交控REIT于2022年11月18日纳入；中金安徽交控REIT于2022年11月25日纳入；华夏基金华润有巢REIT于2022年12月16日纳入；华夏和达高科REIT于2022年12月30日纳入，嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月17日纳入，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT于2023年4月7日纳入；中金湖北科投光谷REIT于2023年7月7日纳入；3）数据截至2023年8月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为了方便对比，我们对各指数进行起始日期标准化调整，均以2023年8月18日收盘价作为基准100；2）数据截至2023年8月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2023年8月25日；2）基于自由流通份额计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2023年8月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：各资产类型REITs2022、2023年现金分派率对比

注：1）数据截至2023年8月25日；2）按市值加权；3）2023年预期现金分派率基于首发或扩募招募说明书2023年预期可供分派金额年化计算；4）华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏和达高科REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT的2022年实际现金分派率基于2022年招募书披露的2022年预期可供分配金额计算，其余REITs2022年实际现金分派率基于2022年年报披露的年度累计可供分配金额计算，均未年化

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs P/NAV情况

注：1）未发布2022年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2022年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2022年年报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；2）NAV均剔除现金分红；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；4）数据截至2023年8月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：C-REITs市值变化情况（8月25日相对8月18日）

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：产业园REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2023年8月25日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：仓储物流REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2023年8月25日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：环保REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2023年8月25日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：高速公路REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2023年8月25日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2023年8月25日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：能源REITs日度涨跌幅

注：1）数据截至2023年8月25日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：近期部分REITs相关政策与新闻跟踪

注：1）截至8月26日；2）以上政策及文件依次来源于http://fgw.beijing.gov.cn/gzdt/fgzs/mtbdx/bzwlxw/202308/t20230825_3230769.htm; http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7427687/content.shtml; http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7426770/content.shtml; http://www.sse.com.cn/lawandrules/sselawsrules/charge/c/c_20230818_5725374.shtml; http://www.changsha.gov.cn/zfxxgk/zfwjk/gdwxtwj/202308/t20230809_11187760.html。

资料来源：北京市人民政府，证监会，上海交易所，长沙市人民政府，中金公司研究部

图表17：部分潜在REITs项目动态跟踪

注：1）截至8月26日；2）以上动态依次来源于https://www.bidcenter.com.cn/news-244012509-6.html; https://www.baidu.com/link?url=NfoLRAj_C9fXhG7L-a-_M214UvXd6Mv1xPT-wHq6yA5o5W210zCXQ_9mECZW-x2u_O_B0L9IQqs0jwkBd5g7sA9NIMxfH8PXazN_NhGCgkm&wd=&eqid=d8a11eff000042040000000564e77ea9; https://finance.sina.com.cn/wm/2023-08-22/doc-imzhzrpk4752900.shtml; http://www.xhdzjt.cn/news_d.asp?id=13817&boardid=7; https://www.bidcenter.com.cn/news-243297789-4.html; https://www.bidcenter.com.cn/news-243171271-5.html; https://www.bidcenter.com.cn/news-243163842-4.html; https://www.bidcenter.com.cn/news-242894103-4.html; https://www.bidcenter.com.cn/news-242716927-1.html; https://www.bidcenter.com.cn/news-242685556-4.html。

资料来源：采招网，东方财富网， 新浪财经， 西湖电子集团，中金公司研究部

本文摘自：2023年8月28日已经发布的《公募REITs周报（8.21-8.25）：市场趋于平稳，REITs有望纳入互联互通机制》

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