李耀光：REITs改变房地产行业 引导商业转型方向

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光出席并演讲。

　　REITs有一个特点，能够使得房地产行业发生一定变化，通过金融机构、金融产品，保证信息披露的标准下，管好财务投资，使得效率更大化。与此同时，REITs还可以加强资产流动性，能够给予好的管理者奖励，可能会引导整个商业方向转型。

　　以下为实录：

　　李耀光：大家好，我是李耀光。国内的资产证券化经过这么多年飞速的发展，业务模式、市场形态等方面都得到了完善。但从评估评级，从股性债息来说，REITs和资产证券化都是不太一样的东西。

　　贵宾室大家聊天的时候还提到这个问题，到底什么时候资产证券化，特别是地产类资产证券化，至少有一部分真正能发展成不看主体，毕竟在座的，3A的企业也没多少家。做到不看主体，而是看好资产的形态。

　　海外REITS看资产，不会因为发现人是谁，而是看资产运营情况，通过服务、通过管理增加的情况。在过去这些年，我们始终致力于不看主体、看资产类型的REITS，目前市场上已经发行出来了，类REITS，我估计我经手的超过三分之二。

　　今天在茶歇室我提了一句话，我也是前两天看一部特别长的电影，突然想起来一个事，做房地产包括做主体信用为主的房地产资产证券化的这些资产证券化产品，其实就像咱们的商业大间，数量众多，票房也卖的不错。但是做这种脱离主体信用，完全不看主体征信。他有好处，这种产品只要做一单，两单，做三单五单，每年评奖都是评的文艺片，永远不可能成为主流。目前来看的话，回到刚才主持人的问题上面，包括现在资产的评级逻辑也好，包括咱们所说的投行也好，证券公司也好，金融机构或者房地产公司，在推进REITS的方向上也好，瓶颈还是挺多的，大家只是没去适应。在这个过程中，咱们缺一条腿，不完全是由市场机构造成的，和整个市场范围，投资人的培育，和咱们自己对资产价值的认定，房地产公司发资产证券化的动机和状态，以及回到王刚主任刚刚说的，监管的体制是政策。拿资产证券化的外壳装REITS，有些企业就不适合发债。不能发股的企业不一定是坏企业，他稳定性高，他适合发债。我们还是希望通过市场的共同努力，至少监管层听到大家共同的呼声，拉出一条跑道来，是骡子是马大家自己跑跑，希望有一天金砖论坛再做分类的时候，REITS是一个板块，那时候房地产业就活了。谢谢大家！

　　我觉得REITS还有一个特点，他能够使房地产行业，不光是住宅开发，也包括大家说的商业产这块，能把里面的房地产行业发生一定的变化，通过这种金融机构、金融产品，保证信息披露的标准下，现在是机构，未来是个人的财务投资人进到这个市场里面去。建好、管好，由专业投资人给到财务投资人，效率更大化。与此同时，通过总体的REITS操作过程，他加强资产流动性，能够给予好的管理者、好的管理商奖励，只有REITS作用，才知道不是地块可能是最重要的，但是管理也能增加价值。可能会引导整个商业转型方向。

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责任编辑：谢长杉