王刚：当有充分的出租房屋后 房价就不会那么高了

中国REITs 联盟秘书长王刚

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。中国REITs 联盟秘书长王刚出席并演讲。

　　王刚称， 房地产至少应该分成两部分，一部分是房地产的住宅开发销售，还有一种是持有性的不动产，或者叫收租型的物业。他认为要把持有型不动产或者收租型房地产概念提出来，“当你有充分出租型房屋供应的时候，房价就不会炒那么高了。”

　　以下为实录：

　　王刚：很高兴，又来到中国房地产金融年度论坛，我最近一直在思考一个问题，我们需要给房地产重新定义一下，简单来说，房地产分为上半场或者下半场，事实上来说，现在中国的房地产调控，我们房地产实际上是经常调控的。我们房地产调控，实际上是不加区别的，就简单说对房地产进行调控。房地产至少应该分成两部分，一部分是房地产的住宅开发销售，还有一种是持有性的不动产，或者叫收租型的物业，这个概念应该要明确。我们必须要把这个行业独立出来，或者说把他从房地产的调控里面分离出来，当你有充分出租型房屋供应的时候，房价就不会炒那么高了。我们觉得还是要把持有型不动产或者收租型房地产概念提出来。

　　今年重要的主题词就是去杠杆，或者说对我们金融行业来说就是资管新规，还有下半年开始的特朗普总统搞的贸易战，这些可能对我们房地产行业影响都特别大。截止到今年10月份，中国的类REITs+CMBS发了90单吧，类REITs是700多亿，CMBS是400多亿。今年我们看到，类REITs发了20多个亿，CMBS发了300多亿，为什么？一会儿主持人还会专门提到资产和主体的问题。

　　我们在今年债务危机的情况下，大家越来越关注主体，而不仅仅看资产。为什么我一开始强调，要把房地产调控区分开，如果你不区分开，又把持有型不动产的门关上的话，我不知道需要再等多少年能打开，这也是我们说的REITs千呼万唤使出来，我们年年说快出来了，现在看也不太乐观。假设你明白了持有型不动产运行逻辑的话，大家就会比较清楚。

　　我觉得REITs任何时候都是一个推的好时候，刚才我们还讨论预测债，发改委做了一单又不批了，政府还是有很大空间去调控的。大家还在做快周转，还在等调控放松，去卖房子。我2010年做信保基金，都是五年的，我一直认为过程中会有问题，2018年才调整。我觉得2013、2014年是很好的调整机会。这两天微信上传了一个很好玩的图片，中国房地产规模是65万亿美金，但是股票资产只有6万亿美金，10倍之差。但是美国基本上都是6万亿美金，10万亿美金，比较相当的。

　　这也是警醒我们，不要步日本的后尘。你的房地产虚高没有收益率支撑的房地产价格，或者没有交易价格作证的房地产估值，可能是有问题的，可能会对我们未来的金融危机，或者说我们未来的金融稳定还会产生影响的。

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责任编辑：谢长杉