丁雄军:很多存量资产项目价格低 但有复杂的债务关系

中盈地产创始人兼总裁丁雄军

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。中盈地产创始人兼总裁丁雄军出席并发言。

　　丁雄军称，市场上存量资产的项目非常多，但中盈地产的目标是要找干净的项目。因为很多项目是面上看价格很低，空间很大，但是背后是错综复杂的债权债务关系，导致只可远观，不能拿来做。

　　以下为实录：

　　丁雄军：在座的都是金融界的大咖，作为中盈地产，更多的在实操层面，中盈地产的总部在杭州，我们关注的是长三角和杭州湾。我们拿下一个项目后做了一个微型的公寓。这个公寓平均面积15个平方，最小的10个平方，应该在10-22个平方。当时的商业落实，是我们批发拿来的这块存量资产，通过设计改造，重新销售，推向市场。通过未来长期的类似长租公寓的服务功能，最后大致上这个产品的商业逻辑是这样，实现增值，实现产品价值的提升。另外一个角度，我们从产品逻辑上讲，15个平方，而且是包括了公摊的建筑面积。15平方的小公寓，我们在功能上，全部把他做到了完善，居住的、会客的、学习的、卫浴的、厨房操作的。在产品端，我们把他打磨的还是非常的精细，基础功能都能实现。

　　像杭州这种标准的1.5线城市，随着城中村的改造，过去金字塔端的金字塔顶层需求端的客户还是非常旺盛的。我们讲小白领、大学生，到杭州来创业的，包括一些蓝领工人，他们过去是居住城中村的农民房或者其他老的公寓校区。随着改造之后，他们渐渐的都被外溢到周边的区域了，你要工作的话，一辆电瓶车不能打来回的，需要充电。

　　而且这种产品是居住属性和投资属性并存的，我们现在做的暖窝系列，平均大概每套价格在35万左右。主流市场的公寓是150-200万，我们35万完全实现了低总价、小面积、功能齐全。针对这些客群，他们的落脚，他们的安身，他们的抱团，他们也需要在一定基础上有创业，把这个产品推向日常生活，非常受欢迎，这是作为1.0版本，后续会优化，这个产品是有典型意义的。其他的，我们在千岛湖、绍兴、苏州，这些也都是存量资产的改造。

　　说到主动管理，大家都知道，发现价值，但是从发现价值到实现价值，这个可能落地会比较复杂。我们觉得项目的管理能力，这个项目管理能力体现在对项目的筛选，以及项目的操盘能力，我是这么理解主动管理的概念的。因为我们知道市场上存量资产的项目非常多，但是我们目标是要找干净的项目。因为很多项目是面上看价格很低，空间很大，但是背后是错综复杂的债权债务关系，导致只可远观，不能拿来做。所以这个过程中，可能需要更多专业的团队。基金可能更多是从金融的眼光和角度来看项目，主动管理里面要做的更好。这是我的想法。

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责任编辑：谢长杉