赵大旋：房价越高住房需求越大

中国人民大学商学院助理教授赵大旋

　　新浪财经讯 中国人民大学金融学科第二届年会（2018）于9月29日在人民大学举行，中国人民大学商学院助理教授赵大旋出席并做学术报告：Understanding Housing Demand in Urban China。

　　研究结论是，在中国现在住房市场随着房价上涨所产生巨大的住房需求，很大程度上是因为中国很多城市家庭支付能力受限，这种情况下，越是房价上涨，越有动力配置住房资产，从而抵消未来消费的风险。

　　以下为发言实录：

　　赵大旋：非常高兴能够在今天跟大家分享一下自己最近的研究。今天上午有很多前辈们主题演讲中提到，中国最近一段时间金融市场重大的变化是房地产市场在整个金融市场中变得越来越重要。我今天要跟大家分享的是我最近做的研究，主要试图解释中国近十年来旺盛的城市家庭住房需求的成因。

　　中国这些年房地产市场情况。高房价、高住房拥有率、高空置率。

　　高住房拥有率。通过各种各样数据都可以得到，从全国范围内来看，中国住房拥有率超过96%，这个住房拥有率并不代表住在自己房子里面人群的比例是96%，很多人其实拥有房子，但并不住在自己房子里，这是我们这个研究主要强调的重点。

　　在中国其实还有一个比较显著的现象，2015年数据里，21%的中国家庭拥有第二套住房。

　　中国有很高的空置率，相比其他所有经济体来说都是相对偏高的。

　　综合以上三点，发现与中国目前观察到非常强劲的住房需求之间是相悖的。对于正常的商品来说，如果商品价格比较高的话，需求是下降的。很多家庭都已经有的话，根本没有必要再去购买这种商品。高空置率表示供给过剩，已经足够消费。这三点都直接导致城市整体住房需求应该下降的结论，但在中国经济体中观察到是比较强劲的住房需求，最近很多人都称为“中国住房需求之谜”，我们这个研究试图解开这个谜。

　　我们从分析一个正常市场开始，如果不考虑其他因素，把住房看成一个普通的持久性日用品，其需求变化如何？假设一个家庭是在一个生命周期里都需要拥有一套住房，假设这个住房希望能够住在一个自有住房里去。这个家庭开始受流动性约束，要先积累财富，当可以付够首付之后才会去购买住房。如果房价上升，消费减少，整个家庭对于合理住房需求下降，住房价格上升之后，家庭需要更长时间积累财富，才能够跨过流动性约束，才能去购买住房，所以购买住房时间推迟。这样总住房需求下降，如果供给还保持不变的话，就会把住房价格推低，价格机制就在市场上起作用，重新平衡这个市场。

　　但事实是在中国市场上房价不断上涨，住房需求不断增加，为什么会这样？主要因为住房除了正常消费品属性之外，还有投资品属性，除了可以提供消费之外，还可以用来对冲风险，这是所有金融产品都具备的一个特点。如果现在购买一套住房，可以用来对冲未来房价上升所引起的消费的风险。

　　在中国市场上可以观察到一个现象，当房价上升之后，一些家庭没有办法购买到合理的住房，这时候可能就去退而求其次购买更小的住房，达不到自己合意需求，用来对冲他未来购买住房的需求。这样一个对冲动机存在于这个市场上，就会催生大量对冲需求。

　　对冲需求的家庭是这个家庭当前无法负担起自己合宜住房的家庭，才需要通过购买一些小的住房，可能并不是他所想的那样的位置、那样的大小的住房，来对冲未来消费的风险。

　　在我们分析过程中分成两步：1．必须暂时无法负担起合意住房的家庭才有这种动机，所以第一步是要从数据里区分出哪些家庭是受限家庭。2．观察这些受限家庭住房投资决策和其他家庭住房投资决策有什么差别，是否更加愿意投资在住房资产上。

　　假设家庭合意住房是这个家庭的一些特点，还有整个生命周期里面的财富决定的，这个家庭可以负担的大小是由当前总财富、年龄结构决定的，当前财富多少可以到银行贷多少款，决定你的首付，这样一个家庭当前可负担的住房和整个生命周期里合意住房由H和K决定，当前这个家庭实际居住环境就是H和K之间比较小的部分。

　　求解出来这个方程之后，可以估计出来在样本里每个家庭最大可负担的住房，合意的住房，还可以观测到他当前住房的量。用它的合意住房减去当前居住环境，就知道这个家庭是否已经达到了合意的居住条件。定义一个变量SHORT来测度它的当前居住环境离合意居住环境之间的距离差多少。我们知道它可以最大可负担住房，也知道它的合意住房大小，另外可以知道这个家庭当前是否能够负担得起合意住房。从估计上得到一个结论，1．在2013年、2015年样本里发现，在中国有64%的家庭并没有居住在当前合意住房里，也就是说居住环境跟合意住房相比是下降的。2．在整个样本里46%的家庭没有办法负担得起合意住房，很多人觉得比例偏低，我们这个46%家庭不能负担得起合意住房，合意住房是和这个家庭总财富有关，46%的家庭不能够负担，很大一部分原因是因为太年轻，积累还不够，所以才无法负担。如果房价上升之后，这个家庭合意住房下降，46%比大家心里想像的数值略低一点。

　　我们把整个样本分成两部分：1．分担能力受限。2．不受限。这个家庭购买住房的决策，如果当前居住环境离合意居住环境还有距离的话，就会去购买一个住房来满足他的居住愿望，SHORT测度合意住房离现在居住环境之间差距。观察是2013-2015年，SHORT是2013年的状况，W是财富从2013年到2015年的变化，如果这个家庭在2013年时住房短缺，财富收入增加之后，就会更加愿意把财富放到购买住房上。Y是否购买住房，增加住房资产投入，第一步可以看到如果一个家庭在2013年拥有居住条件比合意居住条件差的话，当财富增加时就会倾向于购买住房资产，但这不是我们全部的故事，我们的故事是这个家庭支付能力如果受限的话，更加愿意去配置住房资产。

　　把样本分成两部分：受限家庭和不受限家庭，分别在两个不同样本组里跑前面的模型，结果发现对于受限家庭，当财富增加时，更加愿意把自己财富配置到住房资产里去。但是大家觉得这个故事不能说明刚刚说的对冲动机的问题，之前购买住房资产很大程度上是自己需要居住，受限家庭急需要提升自己住房条件。在中国有一种特殊的住房资产，不是自己居住的住房资产，就是说这个家庭当前并不居住在这个家庭里，单纯拥有这个住房。这个住房资产纯粹是金融产品的属性，是投资品。

　　分成受限组别和不受限组别，如果居住环境没有达到期望的话，看哪种类型家庭更加愿意投资一个非自我居住，而并不是他们自己居住的住房。发现对于所有受限家庭来说，如果当前居住条件没有达到合意水平之后，更加倾向于购买一个不是自己居住的住房，表明他当前所投资的住房并不能满足消费需求，纯粹是用一个非自我居住的住房来对冲未来消费的风险。这是我们一开始讲的故事。

　　住房资产分配，就是总财富分配多少钱到住房资产里面去，大家可以看到家庭总资产在住房资产当中配置是呈反比的，也就是说这个家庭支付能力越差，在住房资产上配置越少。

　　刚刚一系列经验证据表明，在中国现在住房市场随着房价上涨所产生巨大的住房需求，很大程度上是因为中国很多城市家庭支付能力受限，这种情况下，越是房价上涨，越有动力配置住房资产，从而抵消未来消费的风险。

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责任编辑：谢长杉