长期主义者中海发展：财务结构保持稳健，第二“增长曲线”加速上扬

在地产行业形势不断变化的当下，“始终坚守稳中求进的长期主义”的中海发展，再一次交出了一份稳健的成绩单。

8月28日，中海发展披露了2023年上半年财报。今年上半年，中海发展实现销售合约额1802亿元，同比增长30.1%。实现营业收入891.6亿元，实现核心归属净利润138.2亿元。

销售额的显著增长，源自各头部城市的市场占有率。数据显示，中海发展在33个城市的市占率跻身前三，较2022年度增加3个。其中，北京合约销售额359亿元，市占率继续保持第一。

盈利方面，中海发展上半年实现股东应占溢利为人民币134.9亿元。核心股东应占溢利为人民币138.2亿元，每股基本盈利为人民币1.23元，公司股东应占权益为人民币3638.9亿元，半年股本回报率为3.8%。归属股东核心净利润率为15.5%，较去年全年有所回升，核心净利润率继续保持在行业较高区间。

在过往，在中海发展身上存在诸多标签，包括“经营稳健”“利润王”“房企融资样本”等，而在中海发展的半年报中，透过各种数据更能够看到其在多方面的进取。

中海发展董事局主席颜建国提到，“中海发展战胜市场的信心源自充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势，还有财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。下半年，我们将加大核心城市的投资，积极主动捕捉收并购机会，确保公司稳中求进的可持续发展。”

为稳定流动性提供强力支持

融资成本是衡量一家房企质量的最重要指标。

房地产行业的借贷资金量大，开发周期长，回报率高但同时也存在不少风险。因此，长期保持安全稳健、拥有较强核心竞争力的房企往往是资本争相追逐的对象，能获得较低的融资成本。

说起中海发展，便不能不提到其稳健的财务结构，以及那较低的融资成本。在“三道红线”等调控政策持续出台的当下，这一点显得尤为可贵。

作为业内第一梯队的房企，“稳健增长”是中海发展区别于其他房企的主要特色和标签。2023年上半年中海发展的融资成本为3.54%，融资成本处于行业较低区间。

能够获得低融资成本的重要原因在于，中海发展长期保持财务稳健，未触及“三道红线”中的任何一条，属于“绿档”企业。

优质项目的市场口碑和经营效益，也为中海发展低利率债券的成功发行提供了助力。而融资成本低，也就从“起点”上造就了中海发展超强的盈利能力。

截至上半年末，中海发展的资产负债率为58.3%，净借贷比率为37.7%，继续保持在绿档，在手现金为人民币1142.1亿元。

半年报提到，中海发展坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，其中北京、广州、厦门、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款均超过人民币40亿元。

稳定的流动性，给了中海发展积极寻觅优质项目的底气。从今年各地的土拍市场情况来看，中海发展在土地市场上表现活跃，几乎参与了核心城市的所有土拍。

从拿地结构来看，2023年上半年中海地产主要于长三角及珠三角拿地较多，其中，北上广深四个一线城市的新增货值占集团新增货值的比例为44.7%。

截至2023年上半年，中海新增土地16宗，总购地金额人民币414.3亿元，新增总货值人民币717.0亿元。据克而瑞的统计数据，新增土地投入位列行业第三。其中，中海发展（不含中海宏洋）新增土地储备13宗，购地金额人民币378.8亿元，新增货值人民币641.8亿元。

中海发展董事局主席在半年报中提到，“上半年，市场波动下行，不确定性增强，集团保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产，精准投资。”

把握第二“增长曲线”机遇

中海发展向来有房企“利润王”之称，但如何维持高利润，透过各种财报数据，或许能管中窥豹。

2023年上半年，中海发展商业物业收入增加较快，上半年实现收入人民币29.5亿元，同比增长11.3%。

半年报数据提到，截至2023年上半年，中海发展累计管理外部商业物业115万平方米，新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长。

不过，尽管物业发展方面有着亮眼的成绩，但基于长远的角度考虑，中海发展也在努力寻觅着自己的第二“增长曲线”。

据管理层介绍，中海发展一直坚持着“今天、明天、后天”的业务战略结构，即在坚守住宅开发这一主要业务的同时，也会将适当的资源投入到持有型资产当中。

对中海发展的商业领域来说，仍有较大的增长空间，整体发展处于“井喷”状态。近几年，中海地产商业项目入市进入加速期，2021年入市18个项目，2022年入市15个项目，2023年预计入市20个项目。

从2023年上半年中海发展在商业领域的布局情况来看，上半年中海发展已入市项目10个，其中包括：3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓。

中海发展今年以来入市的不少项目，在整个行业内也保持着较高关注度。5月，山姆会员店作为上海真如环宇城MAX首店开业，这座山姆店创造两个“第一”：目前全球唯一一家开在公园里的山姆会员商店，店铺位于海纳中央公园下方；同时也是距离中心城区最近的一家山姆商店，有望成为“亚洲山姆店王”。环宇城MAX为中海商业最高产品线首发旗舰作品，预计年底入市。

在中海的短期规划中，到2023年时，商业物业所贡献的年收入将达到100亿港元。如果以其2020年的数据来计算，这个目标意味着其三年内商业物业的收入要翻一番。

除了住宅、商业之外，中海还在不断布局和培育新的增长点。其中包括了打造供应链服务平台，成立数字科技公司和智慧新能源公司等。

随着收入结构不断多元化，当中海发展未来面临行业洗牌时，无疑能够比其他人多出几分优势。“中海将继续坚持客户为本、品质保障、价值创造的价值观，坚持「好产品、好服务、好效益、好公民」的经营理念，与同行一道，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，引领房地产下半场高质量发展。”中海管理层如是说道。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）

文/初晨

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP