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（二）说明账龄1年以上的其他应收款长期未结算的原因及合理性，是否存在无法收回的风险，结合前述情况说明公司其他应收款坏账准备计提是否充分、谨慎。
公司账龄1年以上的其他应收款主要系押金保证金，长期未结算的原因是由于公司租赁合同签订时间大多在10-20年，待租赁合同到期后才能归还押金保证金，无法收回的风险很小。对于押金保证金由于收回风险较小，公司按余额的5%计提了坏账准备，除押金保证金外的其他部分按账龄法计提坏账准备，对于预计难以收回的其他应收款，公司已对其单项计提坏账准备。公司的坏账准备计提充分、谨慎、合理。
八、你公司近三年销售毛利率分别为30.14%、33.5%、23.75%，近三年销售期间费用率别为69.86%、66.5%、76.25%。
请你公司：
（1）结合本期各细分行业收入成本构成、市场及行业特性、同行业可比公司情况，量化说明销售毛利率变动的原因及合理性；
（2）结合期间费用构成，同行业可比公司该费用费率水平，说明公司期间费用率持续上升的原因，与同行业可比公司是否存在显著差异，如存在，请说明产生差异的原因与合理性。
公司回复：
（一）结合本期各细分行业收入成本构成、市场及行业特性、同行业可比公司情况，量化说明销售毛利率变动的原因及合理性。
同行业毛利率见下表：
注：以上毛利率取值为：（营业收入-营业成本）/营业收入
与同行业相比，公司毛利率处于中上水平。因公司以超市、百货双业态为主经营。超市主要为自营模式采用总额法确认收入，百货主要为联营模式采用净额法确认收入。故公司毛利率水平位于超市业态和百货业态之间，属于正常水平。
公司2021年毛利率较2020年增加，主要是由于公司2021年联营及租赁业务占比较上年提升，如：公司家电业务从2020年7月起由自营转为五星联营，2021年家电业务销售收入下降43,674.73万元，按净额法核算的营业收入下降，但毛利额持平,导致2021毛利率同比增加。
公司2022年毛利率较2021年下降，主要是由于公司战略调整，2022年闭店139家，同时公司由于阶段性流动资金紧张，门店存在缺货的情况，公司经营受到较大影响，销售没有达到预期，供应商促销、返利等支持及招商租金收入等大幅减少，导致2022年毛利率同比下降。
（二）结合期间费用构成，同行业可比公司该费用费率水平，说明公司期间费用率持续上升的原因，与同行业可比公司是否存在显著差异，如存在，请说明产生差异的原因与合理性。
同行业期间费用率见下表，
注：以上期间费用率取值为：（销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）/营业收入
公司近三年期间费用率分别为29.03%、34.93%、43.83%。在同行业中处于中等水平。如前所述，公司是以超市、百货双业态为主经营，超市主要为自营模式采用总额法确认收入，百货主要为联营模式采用净额法确认收入，费用率高于永辉等以超市为主的公司，低于友阿等以百货为主的公司。与同行业可比公司不存在显著差异。
公司2020-2022年费用情况见下表：
公司2021年费用总额同比增加9,196.03万元，费用率同比增加5.90%，其中财务费用同比增加16,090.96万元，主要是公司自2021年1月1日执行租赁准则确认的使用权资产利息费用增加，此外因公司2021年联营及租赁业务占比较上年提升使按净额法确认的营业收入下降，导致费用率增加。
公司2022年费用总额同比减少82,432万元，费用率同比增加8.9%，其中，财务费用同比增加5,314.06万元，主要是因借款增加导致利息支出增加，以及星城步步高（维权）广场、九华步步高广场项目完工停止利息资本。此外因前述遭遇内外部环境原因的影响导致营业收入大幅下滑、费用率增加。
九、年报显示，报告期内你公司销售费用-其他费用3.27亿元，占同期销售费用的11.38%；管理费用-办公费、咨询费、汽车费用0.35亿元，同比增加22.36%；管理费用-广告费用0.35亿元，同比增加17.63%。
请你公司：
（1）详细说明销售费用-其他费用的具体内容及金额；
（2）分析说明在公司业务收缩、营业收入大幅下降的情况下，上述费用项目较上年同期大幅增长的原因及合理性。
公司回复：
（一）详细说明销售费用-其他费用的具体内容及金额。
销售费用-其他费用的具体内容及金额如下：
（二）分析说明在公司业务收缩、营业收入大幅下降的情况下，上述费用项目较上年同期大幅增长的原因及合理性。
公司2022年管理费用-办公费、咨询费、汽车费用3,476.92万元，同比增加635.48万元，增幅22.36%；主要是因公司终止“拟设立信托并在新加坡证券交易所上市”的计划，报告期将其发行相关的费用1,171.97万元计入当期费用。
2022年管理费用-广告费用为911.40万元，同比增加136.61万元，增幅17.63%。主要是报告期百货因新开星城步步高广场与九华步步高广场的品牌形象宣传支出。
十、年报显示，你公司投资性房地产期末公允价值37.26亿元，较期初下降0.53亿元。
请你公司：
（1）补充披露相关投资性房地产项目名称、所在区位、出租或出售情况，以及相关项目公允价值确认方法与变动明细，与上一年度测算情况是否存在较大差异等，说明变动原因及合理性；
（2）结合主要项目所在区域市场情况、租金价格及其变化等，是否与所在区域市场变化趋势保持一致，是否偏离同行业一般水平。
请年审会计师核查并发表明确意见。
公司回复：
（一）补充披露相关投资性房地产项目名称、所在区位、出租或出售情况，以及相关项目公允价值确认方法与变动明细，与上一年度测算情况是否存在较大差异等，说明变动原因及合理性。
1. 公司期末投资性房地产主要为以出租为目的的商业地产，公司利用评估专家采用收益法进行减值测试，测算的房地产范围与年初一致，在评估方法及重要参数的选择原则上与该房地产以前年度的评估保持了一致性。
2. 投资性房地产共计34处，在2022年12月31日的账面价值112.53亿元，公允价值变动37.26亿元，与期初公允价值相比较，减值0.53亿元，减值率0.35%，减值原因主要在于商业地产的价值与所在区位房地产市场的景气度及租金价格密切相关:
（1）部分地理位置优越、商业成熟度高、商业配套完善、经营时间长、经营情况较好、体量大的门店如梅溪新天地购物中心等所在区域房地产价格、租金市场价格及投资性房地产自身经营状况有所增长，根据评估测算结果显示，这部分投资性房地产有所增值。
（2）部分体量大的门店如长沙星城天地、广场九华店于2022年1月才开业，开业时间不长，地理位置优越，自身租金水平、空置率年内变化不大、经营状况较为平稳，估值与年初基本持平。
（3）部分地理位置较差、经营情况较差的门店所在区域房地产价格、租金市场价格下降，且投资性房地产自身租金水平下降、空置率增大、经营状况较差，评估减值。
以上情况汇总后，最终结果与年初相比减值0.53亿元，减值率0.35%，总体差异不大。
34处项目名称、所在区位、出租或出售情况以及公允价值变动见下表：
（二）结合主要项目所在区域市场情况、租金价格及其变化等，是否与所在区域市场变化趋势保持一致，是否偏离同行业一般水平。
本次投资性房地产主要为用于出租目的的商业地产，在利用评估专家进行减值测试工作过程中，投资性房地产租金、价格变化与其所在区域市场变化趋势保持一致、未偏离同行业一般水平。
1.根据相关行业分析报告，全国范围2022年度租金价格总体呈下降趋势。
根据中指研究院发布的《2022中国商业地产租金指数研究报告》，商铺租金指数数据及变动情况如下：
（1）百街商铺租金指数
2022年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2022年上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止涨转跌。2022年下半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占25.9%，租金环比下跌的商业街占55.6%，18.5%的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占20.0%，租金环比下跌的商业街占80.0%。
（2）百MALL商铺租金指数
2022年下半年，一线城市中38.6%的商圈（购物中心）租金环比上涨，50.0%的商圈（购物中心）租金环比下跌，11.4%的商圈（购物中心）租金环比持平；二线城市中29.4%的商圈（购物中心）租金环比上涨，62.7%的商圈（购物中心）租金环比下跌，7.8%的商圈（购物中心）租金环比持平。
2.商业地产的价值与所在区位房地产市场行情密切相关，不同区位的商业地产增减变动各不相同，以公司主要项目-梅溪新天地购物中心（门店序号19）为例进行说明。
梅溪新天地购物中心开业于2016年9月，位于长沙市岳麓区梅溪湖国际新城核心腹地（东方红南路657号），作为亚洲最美美式MALL的梅溪新天地购物中心，体量约有20万方，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，吃喝玩乐一站式的长株潭时尚生活ShoppingMall。梅溪新天地购物中心地理位置优越、商业成熟度高、商业配套完善、经营时间长、经营情况较好。
根据国信房地产信息网公布的相关数据：2021年长沙市商业用房租赁集中成交价在140元/㎡-210元/㎡之间波动，各月集中成交价为160元/㎡；2022年长沙市商业用房租赁集中成交价在145元/㎡-215元/㎡之间波动，各月集中成交价约为162.4元/㎡；2022年较2021年商业用房租赁集中成交价及各月集中成交价均有上涨，集中成交价上涨1.5%。
根据中指研究院发布的2022年12月长沙市房地产市场月报，2022年长沙商业地产成交均价为30,224元/平米，同比上涨2%。
梅溪新天地购物中心在2022年12月31日的评估值共计22.42亿元，相较评估之前的账面值22.19亿元，评估值增值0.23亿元，评估增值率1.06%。
相较2021年，2022年梅溪新天地购物中心的测算采用的市场租金、评估价格均有上涨，具体明细如下：
故梅溪新天地购物中心租金、价格变化与所在区域市场变化趋势保持一致。
其他项目依此类推，委估投资性房地产租金、价格变化与所在区域市场变化趋势保持一致。委估投资性房地产租金、价格变化与所在区域市场变化趋势保持一致。
3.2022年度，公司投资性房地产相较期初的公允价值变动金额为-0.53亿元，呈下降趋势；公允价值变动趋势与同行业可比公司基本一致，具体情况如下：
综上，委估投资性房地产租金、价格变化与所在区域市场变化趋势保持一致，未偏离同行业一般水平。
十一、年报显示，你公司递延所得税资产0.85亿元，较期初下降56.55%；未确认递延所得税资产明细显示，可弥补亏损期末数3.16亿元，较期初下降53.60%。
请你公司：
（1）详细说明各递延所得税资产明细项目的确认计算过程及变动原因，金额与相关会计科目的勾稽关系，会计处理及是否符合《企业会计准则》的规定；
（2）结合你公司报告期内经营规划调整情况、未来经营战略、实体零售外部环境逾期等，说明你公司冲回递延所得税资产具体核算过程的合理性和合规性。
请年审会计师核查并发表明确意见。
公司回复：
（一）详细说明各递延所得税资产明细项目的确认计算过程及变动原因，金额与相关会计科目的勾稽关系，会计处理及是否符合《企业会计准则》的规定。
1. 未经抵销的递延所得税资产情况
截至2022年12月31日，公司未经抵销的递延所得税资产33,596.00万元，抵消的递延所得税资产与递延所得税负债25,091.30万元，抵销后净额列示的递延所得税资产8,504.70万元，明细情况如下：
未经抵销的递延所得税资产33,596.00万元，明细情况如下：
由上表可知，公司递延所得税资产变动主要由可抵扣亏损和租赁交易产生的可抵扣暂时性差异变动形成。
2.可抵扣亏损
公司确认递延所得税资产的可抵扣亏损的主要明细情况如下：
由上表可知，期末可抵扣亏损确认的递延所得税资产主要由母公司和南城百货产生。公司根据对各子公司未来期间经营成果的预测，基于谨慎性考虑，冲减了部分以前年度确认的尚未到期的可抵扣亏损产生的递延所得税资产。
截至2022年12月31日，公司尚有315,980.08万元可抵扣亏损未确认递延所得税资产，较期初增加247,854.58万元。
3.租赁交易
租赁交易产生的递延所得税资产由于公司战略调整，退出部分市场、关闭低效门店导致期末较期初下降较多。
4.未经抵消的递延所得税资产与相关会计科目的勾稽关系
[注]公司按照资产的账面原值（计税基础）减账面价值的差额计算期末可抵扣暂时性差异，由于子公司适用的所得税税率不一致，故计算递延所得税资产适用的税率也不同，分别为25%、20%、15%、9%。
由上表可见，公司递延所得税资产计提基数为各项暂时性差异，可以与相关会计科目勾稽一致。
5.《企业会计准则》相关规定
根据《企业会计准则第18号一所得税》第十三条规定：“企业应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（一）该项交易不是企业合并；（二）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损)。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，应当确认以前期间未确认的递延所得税资产”。
根据《企业会计准则第18号一所得税》第十五条规定：“企业对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，应当以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产”。
公司递延所得税资产形成原因主要为各项减值及跌价准备、可抵扣亏损、租赁交易等形成的暂时性差异，满足递延所得税资产确认条件，会计处理符合《企业会计准则》相关规定。
（二）结合你公司报告期内经营规划调整情况、未来经营战略、实体零售外部环境逾期等，说明你公司冲回递延所得税资产具体核算过程的合理性和合规性。
2022年，经济增速放缓，受经济下行、大环境和行业周期影响等，实体零售业近年来整体发展缓慢。公司充分考虑目前实体零售面临的外部环境的影响，基于更谨慎性的原则，对未来应纳税所得额进行估计，以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，加之公司超市业务已退出四川和江西市场，对部分可弥补亏损金额确认的递延所得税资产进行冲回。
报告期内，战略调整方面，为及时减亏止损，确保公司持续经营发展，在2022年下半年做出战略调整：超市业务全面退出四川和江西市场。2022年公司关闭门店共139家，全力争取政府、金融机构等的支持，并实现国资入股增信。公司未来将立足于优势区域、提高单店产出、发挥双业态经营的优势，积极推进数字化转型，加速线上线下融合。
特此公告。
步步高商业连锁股份有限公司董事会
二○二三年七月十三日
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