央企地产商“围城”

文/乐居财经 许淑敏 

“澎湃湾区，九盘齐发”八个行楷金字，在大红背景的海报上，居中显示，很是吸引眼球。

在大湾区推出九个楼盘联动，这番景象，眼下并不常见。发布这则动态的主体，并不是哪家传统的开发商，而是因充当纾困角色，而逐渐走入人们视线的中信城开。它拥有央企背景，是中信集团旗下的地产平台之一。

相较于中海地产、中交地产等国资房企，很多业内人士对中信城开并不熟知。但它其实是地产圈隐形且低调的央企巨头，而近两年，它接盘旧改、现身拿地，变得活跃了起来。

与中信一样，虽不在获准以地产为主业的央企名单中，但仍维持着一定地产规模的，还包括信达地产等主体。

13年前，央企“退房”拉开序幕，此后合并、重组、剥离的操作，时有发生，至今的央企阵营格局，已与最初有很大的不同。

鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团等，仍走在剥离房地产的漫途中，而中交、中能建，则分别合并中房、葛洲坝而获得地产开发资格，不断进取。

央企阵营里，主角并不是一成不变的16家，他们演绎了一出地产“围城”戏码，有的想挤进去，有的想跳出来。

“编外”地产央企

2010年，国资委一纸“退房令”，要求78家央企退出房地产业，仅留下16家以房地产为主业的央企。

目前，中国建筑旗下有中海发展、中建地产；中交建旗下的中交房地产集团，则拥有绿城中国、中交地产两个上市平台，其中绿城中国是2014年底收购而来的。

此外，还有中国保利旗下的保利发展，华侨城集团的华侨城A，中国铁路工程集团的中铁置业，中国铁道建筑集团的中铁建房地产，中化集团的中国金茂，中粮集团的大悦城控股。

以及五矿集团的五矿地产控股、中冶置业，中国水利水电建设集团的电建地产，能建集团的能建城发，中旅集团的港中旅房地产，招商局集团的招商蛇口，华润集团的华润置地，南光集团的南光置业等。

这些年来，“退房令”多次重申，其他大部分央企均在筹划退出房地产业务，包括中国重汽、山东黄金、山东高速等多家央企，已先后宣布“退房”。

但实际上，由于转让地产业务遇阻，以及“退房令”没有具体时间表、实施方案等多重原因，多数央企退出房地产业务的进度并不快。

其中最为关键的原因是，房地产业务所带来的利润收益，是多数央企的重要收入来源。

因而，多数央企仍或多或少保留着房地产业务。甚至一部分名单以外的央企，还在加快脚步，布局地产业务，谋求更多利益。

像是中信集团旗下的涉房平台中信泰富、中信城开，此前匿身多年，这两年渐渐发力，在市场上频频露面。

2016年，中信集团旗下地产业务与中海发展曾有过重组交易。彼时，中信地产的全部股权以及中信泰富在国内的住宅地产，以310亿元转让予中海。中信方面提到，未来将更专注商业项目，尤其是大型综合项目的开发。

2019年之前，中信泰富集中于开发城市综合体项目，拿下的地块包括武汉二七滨江项目、武汉光谷项目，均为综合体项目。

此后，中信泰富亦开始布局住宅业务。其于2020年拿下扬州三幅住宅地块，于2021年拿下无锡两幅住宅地块。

与此同时，中信泰富这两年销售排名不断上升，2022年全口径销售金额超过100亿元，排名108位。

另一边，中信城开则开始接手出险房企项目。

2022年6月，中信城开接盘佳兆业多个项目，包括佳兆业南山东角头项目、金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心等项目，如今已分别更名为“中信东角头”、“中信城开·金沙湾”、“中信城开·红树湾”、“中信城开大厦”。

一直比较火的中信城开·红树湾，正是由此而来。于此，中信城开的角色为融资代建，提供一定盘活资金，满足后续项目建设和开发经营需要。

按照中信城开最新披露的“多盘联动”海报，其在大湾区与海南区域，持有项目高达23个。

另一央企信达地产借力集团的协同作用，充当了纾困的角色，为房企注入资金，“保交楼、保交付”，近两年同样纳入了不少项目。

比如，中国信达联合深圳华建组成项目团队，接手佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”，采用“信达收购债权+华建出资+信达地产代建”的合作模式。信达地产在其中，以代建作用为主。

去年更是成立了一个轻资产平台“信悦资管”，定位为“资产管理平台+服务运营平台+基金管理平台”，主要以物业和商管业务为主。

信达地产代建业务销售增长较快，于2022年，信达地产代建销售金额约57.7亿元，同比上升763%。

在招拍挂市场上，信达地产步伐有所加快。2022年，信达地产逆势拿地，新增储备权益计容规划建筑面积219.82万平方米，刷新拿地纪录。

截止2022年，信达地产共有65个并表项目，可供出售面积127.6万平方米。

不管是中信系，抑或是信达地产，仍保持着地产业务的扩张节奏，似乎并无太多退出的意味。

其实，也有央企于“退房令”之后，依然选择踏入房地产市场。新兴际华为其中之一，其主营业务为黑色金属冶炼及加工、纺织服装、专用设备制造。其曾于2013年与大连政府合作开发了“大连中华城”项目。

并于2021年，新兴际华出资设立全资二级公司新兴际华资产经营管理公司，聚焦土地资产盘活，推动同质化业务整合，开发房地产市场。

眼下，其旗下项目也有所推进。大连体育新城商业配套搁置多年，已确定大连中华城 B 区商业区规划为中华广场商业项目。

重组涉“房”

不在16家以房地产为主业的央企名单之内，布局地产业务，显得小心翼翼。尽管有着拓展地产规模的想法，但始终无法大展拳脚。

而中交集团、中国能建集团，则通过合并具备房地产开发资质的央企，获取了房地产开发资格，挤入16家地产央企之内。

早于2010年8月，经国务院批准，中房集团整体并入中交集团，成为其全资子公司。再到2015年7月，为配合中交房地产板块整合，中房集团无偿划转至中交房地产集团。

通过一系列资产腾挪，于2017年，中房地产更名“中交地产”。当前，中交房地产集团旗下拥有多个地产、资产运营平台，不仅有上市平台中交地产，还有收购而来的绿城中国。

经历重组整合等繁复过程，中交房地产集团此前发展并不快。直到2018年，才真正进扩张，加上收编了中房地产，其销售业绩增长较快。

而且其展示了对于地产规模增长的渴望。在体量还不足300亿之时，就喊出了冲刺千亿的口号，与大多求稳的央企截然不同。

2019年7月，李永前在履新时表示："2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三"，并表示要"复制绿城中国、创新中交地产，效仿其轻重资产并举的开发模式”。

直到2022年，中交地产仅实现649.5亿元的全口径销售额，在房企中排名第28位。对比2017年，中交地产销售规模仅200亿上下，行业排名80名开外。

成立于2011年的中国能建集团，主营业务覆盖能源电力、水利水务、铁路公路等。该集团由中国葛洲坝集团、中国电力工程顾问集团公司（电力规划设计总院）和国家电网公司等等多家企业组建而成。

此时，16家地产央企名单中的中国葛洲坝集团，便已经是中国能建集团旗下的一级子公司。

2014年，中国能建在港股上市。再加上A股上市平台葛洲坝，中国能建集团旗下两大上市平台，存在同业竞争问题，同样面临着估值较低、流动性不足的问题。

为了形成良好的协同效应，2021年，中国能建与葛洲坝进行吸收合并，葛洲坝全部的资产、负债、业务及其他一切权利与义务将通过中国能建指定的接收方承继，葛洲坝最终将注销法人资格，而中国能建实现A+H股上市。

当时评论称，葛洲坝重组在于对水电能源领域进行资源整合，核心是突出主业，换股暂时不影响房地产业务，但未来逐步弱化房地产行业标签是趋势。

如今的葛洲坝地产，已更名为能建城发。根据中国能建2022年报，房地产业务收入200.67亿元，同比增长29.14%，毛利率19.29%，同比下降 1.04个百分点。

机构数据显示，2022年，能建城发销售规模183.7亿元，排名79位。未合并之前，葛洲坝地产于2021年、2020年分别实现销售金额178.3亿元、101.2亿元。

合并之后，能建城发的规模呈现上涨趋势。

撤退进行时

历经十几年的发展，原先16家地产央企，早已各走各路。有的不断并购地产资产，发展正盛，有的却被悄然合并。

被合并的不仅包括上述的中房集团、葛洲坝集团，还有港中旅集团与中国国旅，合并成为中国旅游集团，而中国冶金科工集团有限公司已并入五矿集团。

不管是否进入名单，被保留发展地产业务，最终能否成功打造地产项目、拓展地产规模，还是得看资金实力、操盘实力。

事实上，2011年初，主业为非房地产业务的5家央企——鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团，也获批保留地产业务，允许从事房地产业务的央企由此前的16家已经扩编至21家。

但这几家被保留地产业务的央企，大多数地产业务发展并不顺利。

早于2016年10月，中航工业便明确提出剥离房地产业务。其旗下的中航地产，主要打造地产品牌为“中航城”、“中航元”，但多年来盈利情况并不明朗。

于中航工业而言，地产业务营收占集团总营收并不高，盈利一般。

彼时，保利发展整合中航地产，受让多家地产子公司，而中航地产也于2018年更名为“中航善达”，公司战略将聚焦物业资产管理业务。

此后中航善达靠着出售子公司维持生存，整体亏损情况依旧。最终中航善达被招商蛇口收购，并于2019 年，中航善达与招商物业完成重组，更名“招商积余”。

几度重组、更名，中航工业旗下的地产业务，正渐渐被遗忘。

鲁能集团于2009年划转获得上市平台广宇发展，并将地产资产注入，按照约定，鲁能地产其他外部资源会在上市平台实现整合。

该集团原本隶属国家电网，但2020年，国家电网彻底退出地产行业，而鲁能集团也从国家电网划转到中国绿发旗下。

2021年9月，广宇发展进行重大资产重组，剥离房地产，置入鲁能新能源100%股权，转型新能源领域。

与此同时，鲁能集团也不断挂牌转让旗下地产项目，包括海南盈滨岛置业、海南永庆生态文化旅业等等。

眼下，根据官网显示，鲁能集团绿色地产布局全国25个省市区，累计开发建筑面积2200万平，为40万业主提供服务。

神华集团同样于2016年开始，通过挂牌转让、股权有偿转让、定向开发等手段，不断退出地产业务。神华集团拥有大量矿区以及空置厂房，曾经在多地打造了华贸中心项目，但如今地产业务式微。

新兴集团也在不断处理旗下地产资产。于2019年，其将通用地产60%股权及相关债权、新兴地产60%股权及相关债权摆上货架，转让底价33.69亿元；2022年底，其披露拟转让北京通用时代房地产85%股权及相关债权，底价64.04亿元。

处置地产资产，已然成为这几家央企的共同命运。

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