中央经济工作会议精神解读⑥丨楼市既要稳信心又要防风险|房企_新浪财经

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■中国经济时报记者周雪松

　　中央经济工作会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解优质头部房企风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。接受中国经济时报记者采访的专家表示，短期来看，房地产行业仍未出清，市场仍难言乐观，未来供需两端稳房地产市场政策仍有发力空间。

化解重大金融风险房地产是关键所在

　　北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清在接受本报记者采访时表示，2022年房地产市场可以用一片萧条来形容。从销售来看，市场成交活跃度明显不足，一、二、三线城市成交规模均环比下降。从价格来看，新建住宅均价、二手住宅均价大多环比下跌。从租赁市场来看，住宅平均租金环比和同比下跌趋势较为明显。从竞争格局来看，千亿级房企在减少，头部房企举步维艰甚至黯然出局者不乏其例。从土地市场来看，住宅用地推出规划建筑面积、成交规划建筑面积均呈下降态势，住宅土地出让金、成交楼面均价、平均溢价率也均下跌且跌幅有进一步扩大的态势。

　　虽然纵观整个2022年，楼市一度出现复苏反弹的迹象，但受经济下行、疫情反复等因素影响，房地产市场景气度持续下行，房企销售低落，叠加融资端受阻，问题房企带来的风险仍不可忽视，有待进一步出清。

　　易居企业集团CEO丁祖昱也向本报记者指出，从国家统计局公布的最新数据来看，2022年11月份房地产销售、投资跌幅扩大，年终“翘尾”无望。

　　联合资信有关研究人员对本报记者表示，当前，从政策端来看，“房住不炒”下政策以维稳及托底为主。为防范行业出现系统性风险，中央和地方密集出台政策稳房地产，短期内有利于市场下行趋势的扭转，但受房地产市场整体低迷、销售下滑影响，多数房企自身“回血”能力不足。从企业端来看，行业下行期内区域性中小型房企、高杠杆房企仍面临生存压力。整体看，未来一年房地产行业仍将不断整合和出清。

　　丁祖昱认为，中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之下，要确保房地产市场平稳发展，并且强调扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。一方面，这是由于房地产业链条长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范化解房地产市场风险是有效防范化解重大经济金融风险的关键所在。另一方面，这也表明2023年房地产相关工作的重要目标是防风险，其中保交付是稳定市场信心的关键，更是保障社会民生稳定安全的底线。

　　中国社科院金融研究所副研究员王桂虎在接受本报记者采访时表示，现在房地产虽然面临的问题较多，但随着保交楼和防风险的措施相继落地，房地产很有可能出现软着陆。

预计相关政策或将密集出台

　　在丁祖昱看来，近日，多部门发文定调房地产市场，核心在于既要稳信心又要防风险。

　　当前行业供需两侧政策支持导向明显，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，有助于行业信用端纾困解难和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

　　但联合资信研究报告称，房企现金流压力尤在，短期内无法预见拿地及新开工将有实质性回暖，部分房企仍保持收缩态势。同时，受宏观经济下行、疫情反复及房企风险事件不断等因素影响，购房者信心亟待恢复，行业仍具有较大下行压力。

　　丁祖昱预计，2023年中央政策将继续发挥托底作用，提振市场信心。在他看来，相比2021年中央经济工作会议首提“探索新发展模式”的要求更进一步，2022年中央经济工作会议明确提出2023年要“向新发展模式平稳过渡”，这意味着新发展模式已基本确立，一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立；另一方面是与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式告别。

　　“未来供需两端稳房地产政策仍有发力空间，供给端重在改善行业资产负债情况，需求端政策的落脚点则在于引导市场预期和信心回暖。”丁祖昱表示。

　　宋向清则预计，2023年房地产调控政策将继续密集出现，因城施策余地更大，空间也更大，地方政府对楼市的调控力度有望进一步加强，房企融资链条有望进一步畅通，购房信贷环境有望进一步宽松，房贷利率有望成就历史新低，需求端和供给端各种政策整体落地更快，实效更好，保交楼有望取得实质进展，房地产市场有望在2023年下半年逐渐回暖。

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