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房企分拆物业公司上市的浪潮仍在继续。但与一般物业企业不同的是，作为大湾区领先的房地产发展商越秀地产旗下即将分拆上市的越秀服务，是一家具有TOD模式物业管理能力的综合物业服务提供商，越秀地产亦是国内规模领先的TOD发展商。
6月15日，越秀服务于全球发售新闻发布会公布，将于2021年6月16日-21日进行招股，拟全球发售369，660，000股股份。其中，国际发售共332，694，000股股份，香港公开发售共36，966，000股股份，此次发行的定价区间为每股4.88-6.52港元，最多集资24.10亿港元，并计划于本月28日挂牌上市。
越秀服务强在TOD模式但也不止于TOD，其表示将顺应“智慧城市”发展方向，积极拓展“物服+X”业务网络，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位。同时，将人工智能科技与物业服务深度融合，推动现代物业服务理念不断深化，延伸服务边界，向智慧化物业转型升级。
TOD物管先锋者
引10名基石护航
越秀服务是中国城市运营服务商，亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者，拥有近30年的丰富经验。
在2020年11月收购战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理后，越秀服务一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，为越秀服务带来在管车辆段地铁站线上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管理面积超500万平方米。
该项目的成功收购，不仅为越秀服务增加了新的业态，也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起强大的技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。
截至2020年12月31日，中国已有44个城市开通运营城市轨道，且2020年交通线路、运营里程等指标较2019年也增长了20.1%。随着发达城市的快速扩张，城市也将面临交通空间和开发模式的全新挑战。
可见，以交通为导向的TOD模式，或将成为发达城市未来开发和规划的主要模式。TOD模式下，城市交通网络可与城市核心范畴有机连接，结合大型商业复合物、商业及办公空间、商业设施及中高端住宅物业，从而推进房地产市场快速发展，因此具有TOD模式物业管理能力的综合物业服务提供商或将于日后从行业中脱颖而出。
而越秀服务的控股股东越秀地产亦是国内规模领先的TOD发展商。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目。由此，越秀服务已形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，此模式或将持续不断地为其未来的规模扩张和利润增长提供强劲动力。
此外，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。
由此可见，越秀服务借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，或将获得更多的TOD综合物业管理的机遇，有助于其进一步巩固TOD综合物业管理模式，成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。
基于如此独特与强劲的优势，越秀服务也吸引了众多基石投资者。此次越秀服务IPO的基石投资者星光熠熠，涵盖了大型投资机构及上下游产业链的合作方两大类机构投资者，包括新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、索菲亚的两位董事江淦钧先生及柯建生先生、华科资本和尚慧企业。根据协议，10家基石投资者按发售价认购总额最多7.772亿港元的发售股份数目。
助力“智慧城市”
以科技+人才赋能
根据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务于2021年在物业服务百强企业中排名TOP16；而就2020年在管面积的市场份额而言，在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第7位。
截至2020年12月31日，越秀服务的总在管面积为3，260万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。
本次IPO在募集资金用途方面，越秀服务计划将募资所得款项的60%用于为策略收购和投资提供资金；15%用于进一步发展增值服务；15%用于开发信息技术系统和智能社区；10%用于补充营运资金和一般公司用途。
《2021年政府工作报告》提到，鼓励物业服务企业加强公共文化服务，鼓励物业服务企业参与城市公共服务与治理，鼓励物业服务企业支持乡村振兴战略等行业相关内容。在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生，城市公共服务或将成为物业服务企业的新蓝海。
越秀服务表示，将顺应“智慧城市”发展方向，积极拓展“物服+X”业务网络，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位，例如发展“物服+政府公建”网络，与更多市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系。此外，越秀服务将拓展“物服+酒店”、“物服+长租公寓”及“物服+康养”，并探索“物服+交通基建”、“物服+农业”、“物服+金融”等模式，推动多领域深度融合。
“智慧城市”自然离不开科技与人才的支持。人工智能是目前各行各业的新浪潮，物业服务行业也在探索与人工智能的深度融合，以推动现代物业服务理念不断深化，延伸服务边界，向智慧化物业转型升级。
而越秀服务一直紧跟时代步伐，持续探索和丰富数字化、信息化战略，通过业务数据化、用户数据化、内容数据化、场景数据化，促使传统业态升级。
近年来，越秀服务持续扩大人工智能方面的投入，2020年4月，公司分别与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥了人工智能、大数据、物联网等技术优势，实现了技术替人、技术助人，也使得物管行业从劳动密集型转向劳动专业型，进一步提高了服务的标准化。
在人才战略方面，越秀服务的高管团队在物业管理、商业运营及房地产领域平均拥有超过16年的经验，这有助于站在行业上游的高度、前瞻性地洞察物管行业未来的发展趋势并更好地把握市场机遇，制定整体战略。
另外，越秀服务于2017年成立越秀物业培训发展学院，为员工提供全方位的培训课程，逐步完善人才招揽、激励与发展体系，有助于其持续地吸引市场人才。大量的人才支持以及战略观支持，可能成为物业管理未来成功的保障。
越秀服务近三年的财务表现也颇为亮眼。2018-2020年，越秀服务的营业收入连续三年保持强劲增长，分别为7.63亿元（人民币，下同）、8.96亿元和11.68亿元，复合年增长率达23.7%；净利润屡创新高，2018-2020年分别达4，731.4万元、9，320.7万元和2.04亿元，复合年增长率高达107.5%。
值得注意的是，越秀服务净利润率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，两者均领先于物业服务百强企业的平均表现。
责任编辑：马婕
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