一场历时20余年的房贷纠纷案件，终在近期迎来了最新判决结果！

　　据中国裁判文书网披露的一则判决书显示，1999年至2002年间，广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称“国龙公司”）为筹集资金，由法定代表人陈某某决定，安排多名员工、员工亲友（即名义购房人）在没有支付任何款项情况下，虚假购买公司开发的某处房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向建行申请房产按揭款，致使该行遭受巨大损失。

　　与此同时，上述名义购房人亦遭到建行的起诉追债。经历一审、二审、再审后，此场历时20余年的纠纷案终在去年年底迎来了终审判决结果。

　　房企为筹资安排员工假按揭，

　　人去楼空使实际购房人权利受损

　　2001年7月20日，建行广东省分行与一名购房人张某签订《楼宇按揭合同》，约定其将国龙大厦某房产（成交价为845679元）抵押给该分行，作为银行向其发放贷款的担保。

　　合同约定，建行广东省分行向张某提供人民币贷款59万元，借款期限为20年，预计从2001年7月起至2021年7月止。然而，张某并未及时履行约定，后被建行方面起诉至法庭。

　　表面上看，张某与银行之间存在“欠贷未还”的问题，但事实上，张某与国龙公司有着深层次的关系。

　　案件回溯至1998年，据一审法院查明，当年12月1日，建行广州市分行与国龙公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定双方就房企开发建设并依法销售的座落于越秀区某地、经批准命名为国龙大厦住宅部分的商品楼宇进行按揭合作。

　　值得一提的是，1999年8月25日，建行广东省分行与建行广州市分行合并，合并后为“建行广东省分行”。合并前建行广东省分行与建行广州市分行的债权债务，由合并后的建行广东省分行承受。

　　另查明，1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈某某决定，安排包括张某在内的国龙公司员工、员工亲友（名义购房人）在没有支付任何款项的情况下，虚假购买公司开发的位于广州市环市中路X号的国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义，将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获得银行资金进行经营。

　　虽然张某等名义购房人收到了银行贷款，但与此同时，此案实际购房人的权利却遭受到严重损失。

　　据上述判决书显示，2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈某某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。

　　一审法院认为，国龙公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。

　　建行要求对抵押房产享优先受偿权，

　　却遭法院接连拒绝

　　一审法院审理期间，建行广东省分行、建行白云支行起诉请求对抵押的房产享有优先受偿权，法院会否支持？

　　法庭上，一审法院认为，因涉案合同无效是国龙公司的违法犯罪行为导致，张某是应国龙公司的要求向银行贷款，且所贷款项也是转入国龙公司的账户，并由国龙公司使用。因此，国龙公司负有主要过错责任，其基于无效按揭合同取得的全部贷款本金及资金占用利息应予以返还。

　　国龙公司应向建行广东省分行、建行白云支行返还借款本金485933.27元，并按中国人民银行逾期贷款利率标准计付资金占用期间利息至还清之日止（暂计至2007年4月24日止为9064.2元）。张某作为完全民事行为能力人，出借其名义进行贷款，应负次要责任，应在上述债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任。

　　一审法院认为，因涉案房产已涂销了对应的抵押备案登记，故建行广东省分行、建行白云支行要求对涉案房产享有优先受偿权的诉请，缺乏事实依据，法院不予支持。

　　然而，建行广东省分行、建行白云支行不服一审判决并提出上诉，要求改判确认其对抵押房产有优先受偿权。不过，该要求并未得到二审法院的支持。

　　具体理由为“涉案房产的抵押权自登记时设立，由于房管部门涂销了涉案房产的抵押备案登记，表明建行广东省分行、建行白云支行不享有抵押优先受偿权”。

　　名义购房人遭起诉，

　　法院再审认定其需要担责

　　一审法院认为，涉案按揭合同表面上是张某向银行贷款用于供楼，实际上是国龙公司利用张某的名义与签订虚假按揭合同进行一房两卖，骗取银行贷款。

　　那么，“名义购房人”张某是否需要对此案件承担责任？

　　再审法院认为，此案争议焦点主要是名义购房人、国龙公司就涉案借款如何承担责任的问题。

　　该法院认为，名义购房人与建行广东省分行签订《楼宇按揭合同》经过了公证处公证，建行东环支行随后亦依约履行，向名义购房人和国龙公司发放了相应贷款，在没有充分证据证明建行广东省分行、建行白云支行存在与国龙公司、名义购房人恶意串通情形下，该《楼宇按揭合同》为可撤销合同。

　　名义购房人和国龙公司在按揭贷款到期后，没有依约还款，建行广东省分行、建行白云支行请求解除其与名义购房人签订的《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持。

　　涉案《楼宇按揭合同》虽然是以名义购房人名义签订，但从房屋买卖合同的签订、借贷行为的发起，到借款的收取和后来的还款，均是国龙公司在主导和操作，名义购房人仅是被动协助，故《楼宇按揭合同》实质的借款人为国龙公司，其应承担还款责任。

　　同时，名义购房人作为知情者，协助国龙公司完成了其违法行为，对造成建行广东省分行、建行白云支行的损失具有一定过错。

　　最终，再审法院认定国龙公司向建行广东省分行、建行白云支行还本付息，名义购房人对国龙公司不足清偿的本案债务承担10%的补充清偿责任。而名义购房人主张不应承担任何还款责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。此外，再审法院还表示，此判决为终审判决。

　　事实上，除了张某，中国裁判文书网还披露了其他名义购房人的再审民事判决书。比如，此案件的其中一位名义购房人郑某某在法院再审期间，亦被判处对国龙公司不能清偿部分的10%承担补充责任；此外，名义购房人曾某对国龙公司不能清偿部分的10%承担补充责任。

责任编辑：李琳琳