楷林控股董事王如民：平台经济，楼宇经济的最新进化_新浪财经

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　　9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。

　　楷林控股董事王如民出席本届论坛并在主论坛发表演讲，演讲题目是“平台经济，楼宇经济的最新进化”，以下为文字实录：

　　尊敬的魏部长、匡会长，各位领导，媒体朋友们，大家上午好。首先我代表楷林对主办方给予我这次机会，表示由衷的感谢。

　　今天我非常感激匡会长这次的用心，我看了今天上午的议程，我们魏部长做的是整个楼宇经济3.0的顶层设计，两位区长做的是整个楼宇经济给我们的一些支持，请了黄总作为学者型梳理了3.0楼宇经济的方法论，等一会儿田总是做品牌推广，而我则是作为一个写字楼和产业园真正的实践者，今天跟大家汇报一下我们实践的一些心得。

　　首先了解一下楷林，大家对楷林可能不太了解。我们来源于二线城市郑州，就进入了两个城市开发，一个郑州，一个长沙。我们20年只专注了一件事儿，就是写字楼的开发与管理，是一家非常独特的公司，只做写字楼，其他都不做。我们现在直接投资和交付的项目是14栋写字楼，正在投资建设的写字楼还有21栋，现在管理的写字楼在全国有2900万平方米。在这20年当中，我们参与编写了中国四部国家级标准，感到非常值得庆贺的是，我们现在拥有5000家优秀企业在为其服务。

　　我这次是做了功课的，我们梳理了楷林对于楼宇经济在改革开放之后，特别是2000年之后在写字楼方面的一些演变。

　　在2010年之前，楷林参编了中国写字楼标准制定，二线城市楷林是唯一的一家。

　　2018年我们提出了写字楼产业化之路，提出“一城一产”的发展之路。我们在湖南的长沙，当时是一个非常荒芜的地方，到处是鱼塘。我们去的时候，政府想打造一个湖南金融中心，我们是第一家吃螃蟹的人。在今天看来，十年前到现在，已经完全落成了一个湖南金融中心。我们从这个经历来讲，只要政府有信心，企业愿意参与政府的投资和建设，梦想是可以实现的。十年过去，由于楷林的参与，成就了一个新的湖南金融中心。今天湖南的领导也来了，他们见证着湖南城市发展的过程。最早由原来的传统金融，演变到科技金融，再到基金小镇，再到现在的新型产业，这是整个演变过程。我们这一个项目，3+1栋楼，也就是4栋楼，成为了长沙近三年的纳税第一名，每年税收超过30亿。写字楼对于城市的贡献实实在在讲非常之重，其实很多领导没有特别关注。

　　到2019年、2020年，我们更早提到了存量时代运营为王的概念，当时我在博鳌论坛提到了“运营”，那时候提出是比较早的。我们是开发商出身，从开发到物业之间缺一个重要的环节就是运营。开发商开发完了之后，更多的是交给物业去管理，这里面是存在断层的。随着楼宇要求更高，对人员要求更高的情况下，运营概念更重要了。后来我们跟华为有了很好的结合，打造了中原地区最大的商务智慧园区，成为华为做智慧城市和智慧园区的一个新的典范，华为在全国宣传来说，南有松山湖，北有楷林智慧园区。后来我们理解写字楼的运营不是在拼租金，而是在拼服务包。我们这两年理解最深的体会，客户来租房，都说我的租金要降多少。实实在在讲，如果楼宇品质不一样，整个管理不一样，拼租金模式不是长远之策，那就是要内卷，真正的核心是拼服务包。我们上一周非常荣幸成为华为服务商之一，中国总共只有三家。华为把209个城市办公室交给了我们，这个模式是我们创新的，也是华为在全球化写字楼发展道路上找到了我们。为什么找到我们？一个二线城市，他们深圳专家非常纳闷，最起码要找一个广州的开发商或者运营商，但是找了一个河南的企业，况且是在郑州的企业。我们现在做华为整个全国化城市办公室的运营，这对我们来说是新课题，也是一个新责任，我们有信心不辜负华为的期望。在与华为联系过程当中，我们最初和别人拼租金，后来发现拼租金不是一个未来发展的方向，我们要拼服务包。我们的装修，租之前要装修，装了之后，他们的员工在那儿办公时的吃喝拉撒，包括幸福指数都需要我们去服务。目前任何一家公司现在做的都是单链条，要么我做服务，要么我做装修，要么做租赁，把三者结合起来的现在还比较少。另外这方面可能还不是真正的商业盈利模式，我们通过科技的加持，让这些人的幸福指数提高，让在这儿办公的人，在上班期间的咖啡供应、鲜花共赢、蛋糕供应，包括饭后的吃喝拉撒、包括用车，全部服务。因此这是给我们做房地产行业的人提供了一个新的发展要求。

　　再往下一个阶段，就到了新的阶段，2021年到现在。我们又提出了一个新的观念，搞平台赋能、区域协同。为啥走到这一步？也是通过这两年的实践认识到，写字楼园区一定要破圈，企业的发展一定要建立更大的能量场。我们发现，真正的企业在平台上，更多的金融机构、科技龙头，我们的律所、会计师事务所等等是不协同的。他们都是邻居，没有让他们相互认识，关着门各忙各的。我们发现了之后，我们作为一家企业，把他们招商来、把他们引进来的时候，我们要构建一个服务发展平台，真正打通二产和三产的“次元壁”，这是我们这两年当中实践最多的一些感受。

　　也就是说从现象入手，入驻客群发生了显著的变化。什么变化？原来我们的行业，我们做写字楼的都知道，原来多数是金融行业，因为金融行业承受租金和售价都比较高，然后类金融、发展到高端服务业，像四大所、五大行等等，未来发展到科技企业，这是传统的招商对象。现在发展的一个根本变化，我们现在的客户是新能源，包括“中”字头的，像中广核，中核惠能，包括这些新能源行业，包括新材料，包括新基建相关的项目工程行业。现在传统制造业和高端制造业也成为我们现在写字楼入驻的新群体。第一个，现在招商行业发生了很大的变化，第二个是地域的来源。特别是在省会城市看到的情况下，原来是本土企业占主导地位，通过我们研究，我们在去年整个写字楼成交过程当中，我们52%企业来源于地市，现在地市企业、地市的龙头和省会城市原有企业平分秋色，占52%的比例。另外是以高速发展的第二产业作为现在的新型行业，在政策鼓励、受疫情影响小、具有很强的核心竞争力和核心技术是我们的现在的客户群体。

　　今天我就把我们最近去河南调研的一些企业给大家做个汇报。在行业属性上来讲，原来河南省内的优势传统行业，比如说食品业、超硬材料和工业品制造业都发生了很大变化。像名仁苏打、米洛奇螺杆做的中国最大，是河南新乡的企业；惠丰钻石是河南县城的一家企业；广为汽车在河南辉县，周口的锅炉企业等等，现在他们的总部都要往省会城市搬，这是在很多年前是没有的，这几年变化非常深刻。比如像新兴战略产业，像新能源、新材料，比如瑞丰新材料，我们中国的新材料替代了进口的。比如说金丹乳酸，在新能源上给了很多新的发展机遇。第二块在实力的民企上，年产值在2亿到50亿的民营企业，统统把它的研发中心、营销中心、科技中心都要往省会城市搬。比如像我们一个地市做酒的，一年销售做到5个亿的，在河南做酒非常难，第一名现在做到31亿，第二名到第九名加起来还比不上第一名，但是在这种情况下，每年销售额在地区能销售5个亿的企业，一旦把它的总部搬到省会城市之后，整个营销模式发生根本变化。比如说像金丝猴卖糖的，这是我们河南最偏远的一家民营企业。包括科源电子是一家马上上市的企业等等，这些企业都是偏远地区，都在发展上往省会城市来的路程上。另外企业的标签企业，比如专精特新的企业，银轮塑料大家都不知道，龙脉集团做新能源电池的，包括一些上市公司，预上市公司，都是我们现在抓住机会来到省会城市的主力军。

　　这些客户为什么要到省会城市来？动机是什么？

　　第一个，通过研究发现，我们发现最大的问题是人才。现在制约企业发展的最大痛点在人才战略上。因为我们在今年8月份之前，我们高层带队，全员下地市，全省跑，跑了之后调研563家企业，发现有75%的企业对人才的吸引力不够。我们现在工薪层即便每年加10万块钱都不愿意去地级市，企业就把工厂放到地市，总部放到省会。

　　第二个，市场拓展和商务往来的交通优势。我们河南的高铁遍布每个地市都开通了，即使是这样，他们的企业还认为我们的交通优势不够明显，交通来往不够便捷，特别是到北京、上海的交通来往不便。他们认为交通优势不明显，郑州对各地的吸附效应就比较明显。

　　第三个，他们对资源的需求更近了。他们是三四线城市，他们到省会城市来，对产业的扶持，包括政务资源的导向，包括融资渠道的多元，加上基金的支持，更多合作方的支持等等。另外一块，企业到一定程度，营销和品牌需要向区域化、向全国化延伸。这些客户到一线城市来，或者省会城市来的主要动机是可以发生根本性的变化。地市企业发展才是硬道理，天下武功，唯快不破。

　　我们从三类产业、企业去分析。第一类叫产业发展。比如说中恒锅炉，这个行业是在80年代末开始兴起的，到现在30年了。他们营销非常传统，他们新的第二代接班后发现，如果再继续下去，形势非常严峻，再往下发展，这个行业可能面临被别人吃掉，但是这个行业现在经营状况非常好，就是营销还是很传统，用的人都是50、60岁的老人。二代接班以后一定要颠覆他们的经营方式，实现新的营销模式。

　　第二类叫产业升级。比如说这家孟州的隆丰皮草。这家企业离郑州开车有两个小时车程，大家不知道，我说一个大家知道的，澳大利亚和新西兰70%的羊皮供应在这家企业，香奈儿原材料供应出自他家。是在我们河南焦作的偏远地区，这家企业用羊皮做它的原材料做到全世界第一，但是它现在要发展它的产业链，他现在要从皮料发展到做鞋子。第二个从羊皮发展到牛皮，牛皮刚刚开始做，这家企业非常伟大，这就叫产业升级。

　　第三类叫企业转型。比如大易科技，这家企业可能大家不知道，他们今年上半年产业项目做到110亿。它是做什么？是河南的天瑞水泥，天瑞水泥原来是卖水泥的。在跟华为合作以前，每年大概有5000万的水泥丢失。后来成立大易科技，形成物联网企业，首先是天瑞水泥整个车、物联网市场，后来很多的物流、煤炭等等都是他们做的，今年他们的目标是做150亿，他们营销跟我们说他们今年想突破200亿。因此这些企业都是依托传统产业发展起来的新兴产业，这都是我们的客户群体。

　　今天我们专门邀请了政府官员，我们现在发现，我们企业想发展完全离不开政府的有力支持。在前两个月实践过程当中，比如第一批我们跟南阳政府合作，请他们对我们的所有企业走进一遍。一看，他们感觉到省会城市还有这么多优秀伟大的企业。我们当天走进了今天这个超聚变，超聚变这家企业可能各位还没有听说过。这家企业是非常伟大的企业，未来跟华为并行的一家伟大的企业，把全球总部放在郑州，做芯片的。因此他们看了两家顶级企业，看了三家独角兽企业，又走进前海基金等支持产业发展的优秀企业之后，感慨很深。他们认为只有通过政府和企业之间的联动，才能把真正我们的产业和地市的产业提供更多的支持和加持。我们跟中国银行河南省分行合作，我们引进了12家马上要上市的企业。截至今年我们河南主板上市的企业总共才90家。而这次组织活动12家企业完全是在这一两年都准备上市的企业，都是来源于地市的龙头企业，地市的龙头企业发展非常迅猛，但是需要很多信息不对称的一些引领。

　　我们原来认为楼宇经济税收重要，税收是城市一个印钞机，今天朝阳区区长说一个写字楼有百亿税收的。还有高净值人群人数的提升，这都是楼宇经济的功效。原来的楼宇经济，我个人认为产业相对单一，而现在的平台经济是什么概念？平台经济是企业发展的能量场，聚合我们各个企业之间，把他们的信息流，把他们的产业所需求的上下游聚集在一起，产生新的能量。提升企业城市间之间的协同，我们原来城市与城市各做各的，而现在通过平台经济，把城市对城市相互之间的加持，相互之间的促进和产生新的生产力的布局产生很好的效果。另外真正打破二产和三产之间的“次元壁”，现在真正大家说的二产，实际上都在往第三产业发力，都在寻找科技的机会，在往新兴产业发力。原来对我们最大的挑战是什么，我们原来做楼宇经济、平台经济，更多做的是线上，人与人之间没有更多互通，人与人之间没有更多互动，邻居与邻居之间相互不认识。但是线上能解决单业务的往来，增强品牌的敏捷性和便捷性。今天我想跟大家汇报的是我更想说线下，我们通过这两年的实践，特别是在平台经济上，如果不通过线下的这些活动的加持，比如说这家企业，一个传统企业，他想找一家科技企业，光知道华为。他不知道如果做交易，不知道行业还有科大讯飞。他们在营销模式上，包括品牌推广上都是非常局限的。在这种情况下，只有我们做园区的经营者，我们把需求了解到之后，匹配他们的资源，形成更大的能量。未来我们在座的所有的经营者，最大的要求是做线下的工作，组局，创造更大能量，让这些企业找到他们所需要的链条。

　　我们原来在说我们做写字楼、做产业园更多是提供物理空间，提供物理载体。现在我们不仅仅是提供物理空间了，我们更多用平台的概念连接企业无限的可能，这也是我们企业应该做的事儿。在未来的平台之上，加速人、物、信息、资金、知识等生产要素的聚集和集散，流动和流通，提升企业对生产要素的利用能力，真正把平台能力转化为生产力。这就是我们应该去做的。

　　因为时间关系，我就介绍到这里，有机会咱们再交流，谢谢。

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