中电光谷总裁黄立平：楼宇经济产业化的方法论_新浪财经

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　　9月2日，2022服贸会•中国楼宇经济北京论坛正式开幕。本次大会由世界贸易网点联盟、集群智库•中国楼宇经济研究中心和全联房地产商会特色小镇分会共同主办。论坛主题聚焦“政企联动开启楼宇经济3.0”，论坛发布了《中国楼宇经济（总部经济）蓝皮书》重要成果，推介了“商务楼宇卓越运营服务钻石认证”体系和标识，成立了中国楼宇经济城区联盟，发布了中国楼宇经济发展指数评价成果，举办了楼宇经济试点项目签约仪式和北京市标杆楼宇实地考察，各界代表300余人纵论楼宇经济方法论，共同开启了楼宇经济3.0的新篇章，全方位赋能城市升级和产业升级。

　　中电光谷总裁黄立平出席本届论坛并在主论坛发表主题演讲，演讲题目是“楼宇经济产业化的方法论”，以下为讲话实录：

　　大家好，非常高兴接受邀请，来参加这次的论坛。刚才魏部长和两位区长从政府的角度和社会的角度，就如何开启楼宇经济3.0发表了精彩的意见。下面我从企业的角度，也为这个论坛提供一点看法。

　　首先我想解读一下楼宇经济3.0。它提出的角度，这次论坛非常明确地讲了“产业化”。为什么是“产业化”？2.0又是什么样的一个特征？我想从这个角度开启今天这个题目，比较有针对性。如果说我们把楼宇经济3.0定义为产业化，2.0它一定是房地产化。房地产化，有两个比较突出的特征，第一个就是开发的投机性，第二个是资产的金融化。

　　我们现在遇到的问题是，驱动城市化的模式，导致了供求关系的失衡。目前比较突出的，在整个经济领域是产能过剩、资本过剩、楼宇过剩出现的交错并存的状态。刚才魏部长专门强调了，楼宇经济它的本质是要素经济。目前，我们的经济运行的状态是要提高质量，这是明确的方向，但是全要素的劳动生产率的提升却非常困难。从楼宇经济的角度，它是因为要素的价格总体上与产业竞争力形成了一种反比关系，这是一个深刻的悖论。要提振楼宇经济，楼宇的价格是否成为主要标志？也就是说你楼宇的价格提高，站在楼宇的角度，它是质量的提高。但是站在楼宇使用者的角度却是成本的提高。而成本的提高往往是产业竞争力的下降，这样一个悖论的关系可能是我们目前这个问题的症结所在。

　　解决产能过剩，首先是一个产业结构调整问题，接下来是产业升级问题。解决资本过剩，首先它是要寻找资金新的投资方向，如果仍然是把大量的资金流向房地产业，我们经济质量的提高实际上很容易落空。如何解决楼宇过剩？目前除了像北京、杭州、上海等世界城市或者国家中心城市之外，大量的区域中心城市、中小城市普遍面临的问题是，在城市的兴起之中楼宇空置的焦虑。

　　围绕刚才对主题的解读，我想开启今天的发言题目，就是楼宇经济产业化要讲方法论。我从四个方面略做解读。

　　第一方面，中国房地产历史性的转折

　　这两年，无论是国家政策的调控，还是我们从地方经济角度、企业发展角度，都显著的感受到了房地产严寒的到来。

　　第一，楼宇经济的底层逻辑已经改变。过去20年，我们的城市化取得了重要进展，经济发展也持续保持在一个比较高的水平。但是这样一种发展的基本结构，是城市化驱动的产业化。之所以今天我们遇到了比较深刻的焦虑，就是因为城市化驱动产业化这样的一个模式，或者说这种方式不可持续。另外一个角度，脱离了制造业支撑的现代服务业是无源之水。这两年我们强烈的感受到，像服务业发展比较成熟的地区，上海、深圳，特别突出的是对制造业前所未有的重视。因为离开了制造业强大的基础，服务业增长也是难以保障。

　　第二，作为生产要素，整体供应过剩与区域有效供应不足，这个现象应该是普遍存在的。我简单讲一下过剩情况的判断，目前可能很难有非常准确的数据。今年我找了很多资料，五大行的报告，包括有些统计的资料，比较可信的就是总体上我们现在办公型的楼宇过剩的比例是超过50%的，也就是说建成了空置，或者说在建停工，生产性的楼宇目前大体不算企业自建自用的，具有经营性的物业大概在35%以上。所以总体上，空置现象是比较严重的。但是我们现在真正的增长强劲的科技企业的空间服务方式还是用传统房地产的供应方式，它是严重不符合科技企业需求的。

　　第三，实体经济企业的用房，它的本质属性应该是产业基础设施。过去我们的统计口径，把它放在房地产服务业不作为工业投资，是对实际需求的误解。把这一部分的要素作为一个房地产的要素，而不作为一个产业投资的要素，在统计口径上也是不够准确的。只有超过了房地产的资产配置的方式，在楼宇经济的服务制造业的环节，它才可能真正的提高质量。

　　第二点，讲讲楼宇经济产业化的核心是重构供求关系。

　　第一，过去的楼宇经济在很多城市的实践中，出现供求失调，或者是供应过剩。它的很重要的一个原因就是资金流向房地产开发的方式供应盲目性。

　　第二，另一方面是房地产企业，因为它自身的资产结构原因，包括房地产的散售方式，它的供应盲目性。比较有针对性的定制服务，实际上普遍性的讲，它还处在概念阶段和摸索阶段。真正能够有效提供定制服务的开发主体非常有限。在快速城市化过程中，整体性持有物业的模式还不够成熟，近两年开始出现REITs，发行成功的REITs，未来国家希望能够比较快速的吸纳过剩资金，来帮助楼宇经济实现可持续的发展。

　　第三，供应的盲目性也体现在从资本角度对资产价值的认定。从某种意义上讲，是一种资产价值观，就认为“通胀”是必然的，资产价格的上涨，持有楼宇它是一个“抗通胀”的工具。这样一个价值逻辑，在某种程度上，越是标准高的楼宇可能它的收益水平越低的一个重要原因。前不久，我请教了有关从事REITs业务的专业公司，他们对楼宇收益水平比较有统计规律的数据表明，省会城市，或者国家中心城市，这个层级的城市大体上现在甲级楼的收益水平不超过2%，大部分的楼宇都不具备REITs发行的标准。这就说明“抗通胀”的价值观在我们这个发展阶段，你作为长远它是有逻辑上的合理性的，但是现实中它遇到了很多抗性，或者现实的困难。

　　第三点，我简单梳理一下楼宇经济产业化的关键所在。

　　第一，培育科技企业是扩大需求的关键。我们现在经济增长的动力很大程度上来源于新兴产业、科技企业的发展，这是需求量真正的重要来源。脱离了这个来源，我们仍然聚焦在金融、贸易、城市服务业上，楼宇空置无法解决。

　　第二，敏捷定制是改善供应的关键。解决供应盲目性就需要精准需求服务，敏捷定制就是服务的解决方案。

　　第三，尊重企业的文化个性，是时代价值的需求。为什么科技企业并不愿意到CBD那种商务楼宇去工作呢？原因是那种楼宇的气质和那里文化基本的底色，跟科技企业追求的个性和它的独特价值观是不吻合的。如何能够尊重企业的价值文化选择，或者说是我们城市集中楼宇供应区，在区域性上能够更多体现企业文化个性，这是提升楼宇经营的关键。

　　第四，城市更新要着眼于公共性。从某种意义上讲，刚才朝阳区和上城区的领导他们所表达的观点，我觉得在很大程度上，它不仅体现了经济增长的需要，也体现了城市文化建设的需要。它既然有公共的属性，政府的参与就是必然的，政府的作用有几个方面，一个是财政政策的发挥空间，这是先有鸡还是先有蛋的问题。培育科技企业从某种意义上讲是先需要投入，不能说他纳税了用税返还，那是不行的。需要地方政府主导培育科技企业和公共科技资源的投入。还有城市文化功能建设，这些方面都是非常重要的因素。

　　第四点，我简要讲一下二八定律与产业生态的竞争力。

　　第一，目前楼宇经济所普遍遇到的困难局面，我们要想找到有效的解决方案，普遍的解决是不太可能的。从企业角度来思考问题，你的信念和信心的依据在哪里？我们认为在二八定律，也就是你要成为关键的少数。能够真正解决问题的，能够适应这个时代的永远是少数，不可能整体解决、全面解决。

　　第二，要成为“二”，就是那个关键的少数，成为解决这个时代性问题和体现社会进步的风向标，这应该成为企业努力的一个方向。成为“二”的条件是产业生态的构建，非常高兴刚才两位区长从政府角度讲到如何构建产业生态，从企业角度更是把构建产业生态作为自己业务的出发点和落脚点。

　　第三，数字化能力和构建低碳发展的标准，这也是我们企业近几年来努力的一个方向。构建产业生态的能力，数字化就是基础，低碳将是未来竞争力的基础，把这两个基础都做好了之后，构建产业生态的条件就具备了。

　　我今天就跟大家分享这些，谢谢。

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