半年卖地1400亿 杭州土拍新政断臂求生还是作茧自缚

　　半年卖地1400亿，杭州土拍新政是断臂求生还是作茧自缚？

　　来源：秦朔朋友圈 

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　　万科在杭州有过几次不太愉快的经历，都和降价有关。第一次是2008年9月3日，万科杭州四楼盘226套小户型房源以最低“7.5折”集中面市，售楼处被砸，万科因为降价被罚四千万，王石后多次说，当时很多房企结盟，要抵制万科。第二次是2014年2月19日，杭州万科某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米，因为房子还未交付就贬值四五十万，愤怒的业主第二天又砸了万科的售楼处。

　　这些典故在杭州地产圈每每被谈及时，除了大环境，大多会解释一句：杭州卖地的热情，一直就高涨。万科降价，与杭州集中卖地有莫大的关系。

　　最近三年，杭州的土地出让金收入一直雄踞全国各大城市榜首：

　　2016年拿下1593.9亿元，比2015年的630.5亿元，环比上涨152.8%。

　　2017年全国土地收入超过2000亿元的城市只有北京与杭州。

　　2018年拿下2443亿元，远超排名第二和第三的上海（1909亿元）和北京（1683亿元）。

　　而就在刚刚过去的2019年上半年，杭州也是一鼓作气，出让土地数量达到了148宗，收获1422.6亿元，总量仍然领先全国，毕竟第二名的武汉也才948.9亿元。

　　回到万科第二次被砸盘的2014年，除了地产寒冬尚未见底，一个原因是杭州在2010-2013年疯狂卖地，2013年更是创下1326.9亿元记录，大量竣工楼盘入市。当然，2013年疯狂的也不止杭州，北京上海深圳都疯的不行，其中位居榜首的上海在2013年卖地收入近2262亿元，日均近6.2亿，为全国最高，也是全国第一个土地出让收入超2000亿元的城市，而2012年上海卖地收入才991亿元。

　　2013年疯狂卖地后，杭州楼市陷入了滞涨状态，房价下跌，房企也不敢再冒进拿地了，2014年杭州土地出让金骤减，不过很快杭州又迎来了G20峰会和全国楼市转暖的双重利好，像融创这样2011年左右才进入杭州的激进开发商，刚进入就遇到杭州楼市的冰点，趁着暖空气来临赶紧跑马圈地。

　　这才有了后面从2016年开始，开发商与政府一拍即合的土拍大潮。

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　　靠着土地出让金的不断激增，杭州这几年着实过上了舒适的日子。特别是在“后峰会，前亚运”的当下，房价还在蹭蹭蹭往上涨，政府也不必为卖不了地烦恼。如果再对比这两年杭州的土地出让金与一般公共预算收入，就会发现杭州对卖地的执着了。

　　官方数据显示，2018年杭州一般公共预算收入为1825亿元，土地出让金与一般公共预算收入的比值达到133%，2019年全市一般公共预算收入预期1962亿元，仅上半年就录得土地出让金1422亿。虽然土地出让金与一般公共预算收入并不是从属关系，但我们也能管窥杭州对土地财政的依赖程度。

　　但在国家当前严控房价的关口，杭州的这种“舒适”又显得比较尴尬。5月份，因为新房和二手房涨幅过快，包括佛山、苏州、大连、南宁在内的10个城市被住建部点名。

　　业内普遍认为，中央监管与指导和地方实施调控措施，是此轮调控的最大亮点。以苏州为例，在住建部点名之后，地方政府很快祭出调控的两连杀。5月11日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。同时还对土地出让报价规则进行调整，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学、学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。

　　杭州虽然不在住建部的点名警示名单之中，但它也惴惴不安啊，因为今年上半年，杭州卖地的速度和数量，实在是太抢眼了。

　　于是在杭州地产圈，一直流传着政府要加码调控的传言。当6月29日，杭州再挂出市区9宗地块发布挂牌公告时，靴子终于落地，这9宗分别位于杭州主城区、余杭、萧山、钱塘新区等标的，无一例外都加上了限定毛坯销售均价、毛坯销售最高单价及装修价格进行明确约定。其中装修价格最低的3000元/㎡，最高的6000元/㎡，装修价都已经赶上了很多三四线城市的房价。

　　不过，这次挂牌的9宗地块起始总价合计达226亿元以上，以目前房企抢滩杭州的气势，溢价成交几乎是板上钉钉。

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　　在杭州市场，开发商们拿地都非常激进，因为杭州市场几乎集中了中国当下最强势的地产商集群，既有保利、华润、中海这样的金牌央企，也有恒大、万科、碧桂园、融创这样的过江龙，绿城、滨江这样的地头蛇，以及融信、阳光城、宝龙这样的闽系“外来大鳄”。

　　当然，杭州的业主也被成为最难搞定的群体之一，毕竟在中国被一遍一遍写出来的砸盘行动，杭州就出现了两次。

　　但无论客户再怎么难搞定，有实力、有抱负的开发商都不肯放过杭州这块肥肉。杭州这几年地王频出，若以地价计算保本房价，很多地块已远超当前板块在售楼盘的备案价。比如3月20日，佳兆业以16476元/㎡、自持6%的高价从20多家竞拍企业中拿下闲林商住地，若加上建安费用，楼面成本价已经高于地块隔壁的东海闲湖城，后者高层新房备案价不到2万元/㎡。

　　如果我们再往前看，就能看出开发商们在杭州市场的赌徒心态。比如2016年5月27日，央企信达以总价123.18亿元竞得杭州滨江区奥体单元地块，楼面价21576元/㎡，溢价率96%。这一价格刷新了杭州八区地块总价纪录，成为杭州史上第一宗百亿地块，一时引发市场惊呼。

　　这里还有一个小插曲。奥体地块竞拍时，包括旭辉、绿城、绿地地铁联合体、招商新城联合体、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、滨江平安联合体、保利、万科信达联合体、融创、龙湖、碧桂园、华润、融信共计17家房企轮番出价，最后万科信达联合体胜出，但由于在土地竞价阶段是由信达一方报价，项目拿下之后，万科却嫌成交价太高，超出了万科获得的授权价（据说万科的授权价是110亿），所以万科宣布退出合作，并且要求员工删除在朋友圈发布的喜报。万科退出后众多房企抛来橄榄枝，最后信达与融创、滨江联姻，信达占50%，融创地产占40%，滨江占10%，三家联合开发。如今奥体地块房价已经过四万了，不知道万科当初的决策者有没有哭晕在厕所。

　　杭州地产圈的朋友曾私下评论，在杭州拿地，像万科这样错过奥体项目的高管，放在闽系房企中是要卷铺盖走人的。闽系房企靠激进拿地，如今在杭州甚至压过江龙、地头蛇一头。比如2016年9月20日，在萧政储出（2016）25号新街单元D-01地块的竞拍上，阳光城硬是将溢价率飙到了325.31%，杭州市国土资源局不得不在一周后出台土地新政，“加大土地供应调整竞价方式”。

　　所以很多人就在网上问，杭州土拍限价，真的能给被推波助澜的楼市降温吗？

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　　我说好难。

　　政府希望通过“限房价、竞地价”让土地市场回归理性的初心是好的，逻辑推理也不见得就错，比如说因为限价把未来涨价的通道堵死了，天花板已经看见，开发商要赚钱就只能回归理性。事实上，此次杭州限价的9宗地，限价也与周边在售二手房或新房价格基本持平。

　　这里面就有几个前提条件，比如杭州土拍限价的政策能够一直执行，调控不放松；杭州未来去化周期能迅速提升，扭转“楼市打新”的奇葩现象；还有保证开发商不剑走偏锋，走野路子，等等。

　　我们一个个来看。

　　“限房价、竞地价”并非杭州首创，从2010北京首先进行“限房价、竞地价”土地出让模式试点以来，天津、昆明，浙江省内的湖州、丽水也曾试水但无一例外，都很快无疾而终，究其根本原因，仍是因为地产行业周期性明显，又容易受行政、金融等多重因素影响，往往单一政策出台效果有限。

　　另一方面，地方政府对土地财政的高度依赖，也决定着政策的走向。杭州今年上半年虽然拿下1400多亿的出让金，但与其全年目标至少还有一千亿的距离，如果政府限价的逻辑是我先把所有的收益都拿走，至于开发商能不能赚钱完全不在政策的考虑范围之内，那可能会出现更多意想不到的问题，要么开发商只看地段不问价格，及时即使暂时“面粉比面包贵”，也将趋之若鹜；要么开发商为了赚钱不择手段，很可能在限价的高压下偷工减料，或者在卖车位的时候狠狠加价，或者所谓的精装修价格虚高。总之，最后限价的成本依然是购房者承担。

　　其实，杭州接下来土拍的走向至少还要考虑两个因素。一个是杭州市场的去化周期，易居研究院发布的5月份全国百城住宅库存数据显示，杭州的库存去化周期仅为2.4个月，位居百城的倒数第二位，仅略高于郑州。

　　根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的“库存五分法”区间划分，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。杭州属于需要显著增加并加快供地的城市。

　　去化周期短，即意味着杭州未来房价还有上涨的空间，笔者一直认为，楼市买的是对这个城市未来的预期，如果预期为正，那自然逐利而来者众了。

　　另一个需要考虑的因素，则是限价之后，开发商的融资能力说白了，如果顶价拿地，其实要的是以空间换时间，考验的是房企的融资能力，就看谁能耗得起。根据国际投行高盛数据显示，2018年销售前十的房企综合资金成本是5.4%，显著低于11-30名的6.3%，和31-50名的6.8%，万科、保利、中海等央企、国企背景的房企利率甚至低于5%，所以未来在杭州这样的市场，可能玩家都是头部企业或者拥有国资背景的房企。

　　面对国家的强力调控，杭州不得不“断臂求生”，祭出大招；但面对市场，限价更像是作茧自缚。如果非要对杭州土拍新政下一个结论，那可能是象征意义大于实际影响。我们不妨看看，从2019年6月29日开始，杭州的这次土拍新政能持续多久。

责任编辑：张宁