北京去化周期怎么了？二手横盘价稳 新房去化不力

　　二手横盘价稳，新房去化不力，北京去化周期怎么了？

　　21世纪经济报道 21财经APP 宋兴国 北京报道

　　北京18.4个月的去化周期，远高于一线城市13.5个月的平均水准，而按照自然资源部的要求，北京已属于消化周期在 36-18 个月，需要减少供地的城市。

　　北京楼市迟迟未能入夏。

　　近日，多家机构发布了北京市前5月的房地产市场数据。数据显示，北京新房、二手房成交量环比均出现了下滑，但价格依旧保持稳定，

　　多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出，在新房加大供应，调控政策未见放松的背景下，楼市的大幅升温难复现，政策稳、预期稳，市场稳或将是今后北京楼市新常态。

　　新房：库存同比上涨六成

　　我爱我家研究院发布的数据显示，5月，北京新建商品住宅（不含保障房）成交6030套，环比减少1.63%，同比上涨87.62%，市场整体保持稳定。

　　价格方面，中国指数研究院的百城价格指数显示，5月北京新房成交均价为42682元/平，环比微涨0.13%。

　　同时，由于近两年大批土地供应开始集中上市，北京的新房库存同比

　　链家数据显示，5月末北京新房库存达8.6万套（去年同期为5.4万套），主流新房为限竞房，“刚需化”特征明显。

　　易居研究院用北京当月新建商品住宅库存面积，除以最近六个月新建商品住宅成交面积平均值，计算北京市的库存去化周期即存销比显示，4月北京的库存消化周期已经达到18.4个月。

　　需要注意的是，北京18.4个月的去化周期，远高于一线城市13.5个月的平均水准，而按照自然资源部的要求，北京已属于消化周期在 36-18 个月，需要减少供地的城市。

　　不过，有地产分析人士告诉21世纪经济报道，由于北京过去几年的供给严重不足，出于满足刚需的目的，限竞房住宅用地在近两年大批进入土地市场，且推地节奏在2019年仍然处在加快态势。

　　据21世纪经济报道记者简单统计，北京上半年推介的住宅用地就有44宗，而去年全年也只成交了52宗。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，北京土地成交714.25亿元，同比上涨17.81%，成交面积同比上涨幅度更大，达到了42.57%。

　　二手房：业主报价下调成为主流

　　受新房分流影响，北京存量市场呈现量跌价稳，改善回暖的态势。

　　数据显示，5月北京存量住宅网签13764套，环比下降4.68%。同比下降23.94%，交易量在3月冲高至16000套后，近两月稳步下调。

　　值得注意的是，21世纪经济报道记者发现，不同机构的监测结果有所不同，但成交量均有明显的收缩态势，且价格波动幅度均在1%左右，横盘态势明显。

　　其中，我爱我家在5月北京的二手房交易量环比下降13.85%，同比下降43.66%，交易均价为55238元/平，环比上涨0.07%，基本持平，同比下降7.19%。

　　同期来看，链家北京二手房实时成交量环比小幅下滑约8%，成交均价则为62641元/平，环比上涨1.9%，链家方面表示，这主要受千万以上改善小区的成交活跃度增加、改善型需求提升所影响。

　　分区来看，我爱我家的数据显示，5月成交量较多的11个行政区中8区价格环比下跌，3区上涨，其中石景山、顺义涨幅较大，但我爱我家研究院分析称，这些上涨区域的交易占比较小，均价易有结构性波动，更多区域的价格走势为小幅下跌。

　　而从另一些辅助指标的角度来看，链家5月二手房源端成交周期为91天，客源端成交周期为81天，与市场较热时约1.5个月的成交周期比，成交节奏缓慢，反映了当前业主预期仍不稳定。

　　同时，业主调价中，涨价次数占比仅14%，下调报价成为绝对主流。

　　对此，贝壳研究院首席市场分析师徐小乐认为，5月北京二手房市场成交处在调控后中等水平上，全月全市网签将达1.4万套。整体来看，成交量虽然下降，但是降幅收窄，且绝对水平看市场并不冷，“稳”是新常态。

责任编辑：鲍一凡