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涉嫌虚假宣传，深圳宝安区西乡331套房源被司法查封
来源：中国房地产报大湾区
赖苏婷/发自深圳
“致敬城市每一个梦想家”的标语悬挂在天谷大楼营销中心随处可见，在标语下聚集着前来维权的业主们。
5月15日，原本准备收楼的天谷大楼的业主陈小姐收到法院通知，被告知购入的天谷大楼的房产已被司法查封。
“我是去年买的房子，当时项目已经停工，销售隐瞒了公司开发商破产的消息。”陈小姐在天谷大楼的营销中心向中房君说到。
交房在即结果项目被查封
根据深圳房地产信息平台显示，天谷大楼有331套房源已经司法查封。其中天谷大楼的D座有197套房源、E座有134套房源均处于“司法查封”状态，合计被锁房源331套。
天谷大楼项目是由建设于上世纪80年代中后期的新安第一工业区升级改造而来，原属西乡街道新安实业公司物业。
2019年6月，天谷大楼项目获得预售许可证，配套单身宿舍面积为4.3万平方米，993套，产业研发用房112套。
当时宣传将联合打造的国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园，建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区。
按照项目进度，天谷大楼将于2021年6月交付，但天谷大楼的业主却意外收到法院通知，被告知开发商破产重整，天谷大楼的物业已被依法查封。
天谷大楼多次涉嫌虚假销售
“当初他们宣传的是可以带燃气的公寓，我们就想买来给老人住，因为价格也比较便宜。”刘小姐在去年11月购入68平方米的天谷大楼的房产，总价是309万元。
据刘小姐回忆当时销售宣传“政府主导的千亿级的产业园区，处于大空港区域的优质公寓产品”，“我们当时想着有宝安实业参与，而且又是政府主导的项目，不可能会出问题，很爽快就下单了。”
从微博可以看到，中介对外宣传多次使用“位于宝安西乡”、“通燃气”、“带阳台”、“不限售不限贷”、“总价110万起带精装修”等字眼吸引客户。
从过往的报道中得知，自2019年天谷大楼开始对外销售后，虚假销售的情况被曝光。
在2019年9月，宝安区住建局曾对天谷大楼涉嫌虚假销售的情况进行回应，对方表示，按照现场检查的情况，目前未发现该项目有安装燃气的施工，市民反映的A区D座19层宿舍，若销售人员（或中介人员）承诺宿舍内配套管道燃气，此属虚假宣传行为。
根据政府规划要求，天谷大楼为城市更新项目，预售许可的项目性质为产业配套宿舍和产业研发用房，销售对象为企业。按照预售备案的施工图纸，宿舍内没有配套厨房烟道及燃气等设施。
一年以后的2020年9月，刘小姐依然在“带燃气公寓”的销售内容误导下，选择购入天谷大楼。
企业暴雷早有预兆
项目被多家投资公司接管
在项目获批预售之后，天谷大楼就被商管公司接管，而且参与的企业不止一家。
据悉，2019年7月份，天谷大楼被深圳市左邻右里商业管理有限公司进场代理全部销售，整售产品共计993套，总货值超30亿元。
深圳市左邻右里商业管理有限公司成立于2015年2月28日，经营范围主要包括商业运营策划、商业运营管理、物业管理、公寓、酒店服务管理等。
此外，百富润信（深圳）实业有限公司也曾收购天谷大楼项目。
从天谷大楼业主张先生提供的房款转账记录显示，房屋的收款方为百富润信（深圳）实业有限公司。
“他们（华讯方舟）把剩余的打包给了百富润信，每套房子都注册成立一家公司，我们买的时候就把公司股权转让给我们”，张先生和其他业主在接受中房君采访解释是如何“曲线”买“单身公寓”。
此外，根据媒体报道，一位李小姐在2019年9月购入天谷大楼时，被要求将定金分别打给深圳市民生置富实业有限公司和深圳市华讯方舟投资有限公司，开发商对此的说法是“两家企业联合开发”。
由此可见，至少有三家公司参与天谷大楼的开发和销售，并且存在项目多次转手的情况。
针对上述情况，深圳头部房企高级投资经理认为，“华讯方舟选择将天谷大楼整售很可能是为了快速回笼资金，可能当时华讯方舟已经出现资金链断裂的情况，所以此采取整售的方式获取现金流给企业续命。”
业主陈女士则认为，“华讯方舟把项目转让是为了卖更高价钱，我们统一户型的房子，买的价格都不一样。”
深圳不动产专家陆晖律师认为，假若是为了突破新房限价政策，那么房屋应当已经转让到接手的企业名下，但当前业主收到了法律清算通知，可以推断出接手的企业与华讯方舟为关联企业。
交易方式复杂
存在偷逃税款的嫌疑
因为根据规定，天谷大楼属于工业用地性质的房产必须以公司的名义购买。
从天谷大楼张先生提供的购房合同可以看出，开发商与购房者通过“股权转让”方式进行房产转移，陆晖律师认为这种方式存在“偷逃税款的嫌疑”。
陆晖律师认为，“根据购房者提供的房屋买卖合同来看，买卖双方实际上是一宗复杂的交易，先成立一家A公司持有目标房屋，卖方持有A公司股权，A公司将目标房屋登记在公司名下，然后卖方与买方签订买卖合同，将所持A公司股权转让给买方，买方通过受让A公司股权间接持有目标房屋。”
“该交易结构是股权交易而非房屋买卖，可以绕开个人不能购买产业配套用房的限制，但因为房屋并没有变更登记，所以从合同角度来看，没有违反法律规定。但是要指出的是，转让股权会产生纳税义务，个人需要缴纳个人所得税，公司需要缴纳企业所得、增值税、印花税等。而购房者所持合同显示，股权以1元进行转让，而价格明显低于公司净资产价值（目标房屋），所以存在偷逃税款的嫌疑”，上述人士指出。
购房者如何避免房产暴雷？
针对天谷大楼项目暴雷的情况，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提出六点建议：
1．购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查；
查看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况；
2．必须查看五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，五证是最基本的保证；
3．支付房款的时候必须支付到开发商的政府监管账户；
目前，很多开发商收取房款会在现场刷POS机，有一部分开发商在POS机上玩猫腻，将房款直接转到了第三方名下；
不论是通过POS机还是其他方式将房款转移到第三方名下或者非监管账户上，都可能会导致后期楼房烂尾。一旦发现存在这种问题，要及时和开发商沟通，要求必须提供政府监管的资金账户，甚至必要的时候要及时举报投诉；
4．要求开发商及时出具房款发票；
一部分开发商在收取房款的时候往往是不开具发票的，仅仅出具收据。实际上一旦开具了发票，往往代表着房款落到了政府监管账户上，有利于后期的资金监管；
5．关注施工进度。一旦出现施工停滞，及时和开发商、施工单位进行沟通、核实；
6．一旦发现开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象，立即通过政府信息公开申请的方式向相关主管部门申请资金监管的相关信息，必要时甚至要直接请求主管部门对挪用房款的行为进行查处或投诉。
责任编辑：张玫
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