香港楼市“撤辣”实录：中介网站被挤到宕机，有机构内地客带看量大增20倍

　　3月3日，香港最高气温只有17度，但Belgravia Place售楼处因为“撤辣”热度飙升。现场一位市民说，电梯门一打开，看得到的都是人，根本无处下脚。

　　Belgravia Place是恒基兆业地产旗下的豪宅楼盘，位于香港九龙半岛长沙湾，首轮推出138套房，收到超过4400个意向登记，超额认购逾30倍，开售4小时售罄。

　　Belgravia Place认购现场，图源：中原地产

　　Belgravia Place引发抢购，原因指向政策调整。

　　2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。

　　这意味着，时隔14年，香港楼市重返“零辣招”时代。境外客、投资客、公司客等在港购房缴税负担与香港首次置业客户看齐，仅需缴纳从价印花税（AVD），低至100港元。以一套总价1000万港元的房产为例，“撤辣”前非香港永居人员至少需缴税300万港元，“撤辣”后降至37万港元。

　　购房成本大降，香港楼市被点燃。

　　美联物业研究中心统计数据显示，“撤辣”后5日（2月28日-3月3日），香港一手物业累计成交585宗，日均成交117宗，较“撤辣”前（1月1日-2月27日）的日均成交量大增近10倍；二手十大屋苑成交量从6宗上升至27宗，增长350%。

　　有置业计划的买家更是挤爆房产交易网站。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，“撤辣”消息落地后，中原地产网页观看流量太大而一度宕机，情况属罕见。“自2月24日开始，中原网页浏览量连续6天破100万，累积逾715万。”

　　楼市“翻生”，地产商开价克制

　　近日，香港新盘售楼处的火热场面，令到多位业内人士感叹“多年未见”，港媒更直呼“楼市翻生（意为复活）”。

　　时代周报记者获悉，Belgravia Place开售当天，超过百组买家到场选购，138套房用时约4小时售罄。现场选房分A、B两组，A组大客户优先选购，每组最多可以认购4套房，B组小客户最多只能买2套。在A组选房时段，43组买家认购67套房，即不少买家认购多套房。

　　中原地产是Belgravia Place的代理商之一。陈永杰表示，Belgravia Place由于位于九龙市中心，备受自住买家欢迎，亦吸引长线投资收租客入市，“本公司买家出席率达7至8成，户型以两房较受欢迎，以用家（自住买家）为主，占8成；投资者亦有2成，比‘撤辣’前明显增加。本公司有数组买家有意‘一客四间’（即一名买家购入4套房源）。”

　　首轮开盘即售罄，恒基兆业地产乘胜出击，当晚决定加推208套房。中原地产分析，以最高折扣10%、实用面积价格计算，Belgravia Place当晚加推的房源平均呎价16076元，较当天白天房价上涨不足1%，“可见发展商仍求量多于求价，暂未敢大幅加价吓怕买家。”

　　Belgravia Place的火热成交并非个例。

　　据中原地产统计一手成交纪录册及市场信息，“撤辣”当天（2月28日），香港一手市场已录得28宗成交，2月29日和3月1日成交量分别为53宗和54宗。“撤辣”后首个周末，市场急速升温，两日合计成交约452宗，环比增长近18倍，创下去年8月后的最高纪录。

　　图源：中原地产

　　市场向好，开发商加快推盘步伐。新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚在2月29日召开的业绩会上表示，计划趁楼市向好气氛，抢先推盘，未来6个月推出约2500套房。

　　陈永杰认为，受开发商加快推盘影响，3月香港一手市场成交可达1500宗至2000宗，创近一年新高。虽然辣招已撤，但由于现在一手房库存量仍有超2万套，为近20年新高。大量供应有待消化，开发商为求去货，售价将保持克制。

　　新房市场火热之际，香港二手房市场表现同样抢眼。

　　时代周报记者在香港街头看到，多间中介门店张贴巨大标语揽客，内容包括“全面‘撤辣’ 入市要快”“辣招成历史 楼市新开始”“大量减价新盘 欢迎入内查询”等。有从业人士评价，“氛围好似过年。”

　　据时代周报记者了解，部分二手买家因为房价回调且税费大降，入市积极。

　　据中原地产，港岛某二手楼盘近日成交一套2房单位，总价约613万港元，折合实用呎价约11458港元，为同户型近年新低。粉领某二手业主挂牌出售一套3房单位，原价428万港元，近日反价2万港元以430万港元成交。买家为一名换房业主，考虑到价格合理，税费不高，且同类单位放盘较少，因此购入自住。

　　中原地产方面人士向时代周报记者表示，目前虽然市场交易活跃，但二手业主较理性，“现时放盘的，都是有套现需要的业主，反价业主不足1%，反价幅度在3%-5%左右。”

　　整体来看，中原地产十大屋苑在“撤辣”后首个周末一共录得25宗成交，环比反弹3.2倍，成交量创近一年新高。

　　“物业市场一向以1000万港元以下中小型单位成交最多，但‘撤辣’后豪宅市场亦开始启动。‘撤辣’令各类型客户皆受惠，所以应该是全方位激活香港楼市，各类型物业成交皆会‘活起来。’”该机构称。

　　内地客赴港投资，有中介机构带看量大增20倍

　　全新政策之下，非香港本地居民入市门槛更低。

　　戴德梁行的一份报告称，买家印花税和新住宅印花税的取消，直接为非香港居民在港购房减少了15%的硬性出资，从价印花税的梯度税率调整则是为所有在港购房人员节约了成本。“以香港住宅中位数500万港元计算，‘撤辣’前后税费差距可达近140万港元，基本等于内地二线城市常规户型的全款金额。”

　　房产价值越高，省下的税费越多。以一套总价1000万港元的房产为例，在“撤辣”前，非香港永居人员购置需缴纳从价印花税150万港元、买家印花税75万港元、新住宅印花税75万港元，若在持有6个月内出售还需缴纳额外印花税200万港元，合计500万港元，而“撤辣”后仅需缴纳从价印花税37万港元，最多可节省463万港元。

　　交易成本大降，有效推动“新香港人”和内地投资客入市。

　　3月3日入市的中洲置业旗下项目星凯·堤岸，推出93套，售出77套，收金约8.2亿港元。据时代周报记者了解，星凯·堤岸65%买家为“新香港人”，即非永久性居民（居港未满7年）。

　　华懋与港铁联合开发楼盘瑜一·天海在3月5日录得一宗大额成交，售出一套522方呎2房，总价约1332万港元。买家为内地投资客，看好租金回报水平，且可节省税费近150万港元。

　　时代周报记者注意到，香港有多间经纪门店针对“新香港人”和内地客户推出特别服务，有门店专为申请高端人才计划买楼退税提供服务，有门店橱窗张贴的“撤辣”海报为简体字，还有门店设有普通话专组。

　　香港一经纪门店橱窗张贴的简体字版宣传物料，时代周报记者摄

　　美联物业研究中心表示，“撤辣”后，美联深圳的客户对香港物业的咨询量大幅上升50倍，带看量也显著上升超20倍，准备购入的客户不在少数。“据销售现场反馈，上周香港住宅交易现场上，内地客户占比大约有3成。”

　　深圳资深地产从业者谢林锋组建了一个“置业香港交流群”，群成员人数已达200人上限，交流话题主要是租金回报率、房屋持有成本等。“我推荐了一些客户过去，基本都是投资需求。”谢林锋说。

　　徐虹（化名）是群聊成员之一，她正在为手上的一笔闲钱搜寻投资标的。但大致了解一番后，徐虹仍在犹豫，“虽然少了一大笔税，但长期的持有成本并不低，后面还有物业税、差饷、地租等着你，加上香港利率已经比内地高了，要想长期自住还要解决身份问题，所以去香港买房并不是一笔轻松的买卖。”

　　“是好事，可以刺激经济增长。”香港本地居民Coco和身边朋友对内地投资客表示欢迎。“买多几套私楼是有钱人的事，居屋多建几套、什么时候抽签，才是普通人比较关注的。”她直言。

　　美联物业深圳董事总经理江贤亮认为，“撤辣”之后，香港楼市显示出更加明显的虹吸效应，对深圳乃至大湾区，甚至内地高端客户的吸引力都明显增强。

　　“香港目前的住宅价格已经回调到2016年年底的水平，住宅租金整体攀升至4年来最高。因此‘撤辣’之后，香港成为低房价、低交易税费、高租金回报率的地区，增强了本地市场及外地市场买家的购买信心。”江贤亮进一步表示，近几年香港各项人才引进计划已经引进十几万个高净值居民家庭，再加上3月1日起正式实施的新资本投资者入境计划，预计未来一段时间内，香港人口上升将非常明显，助推住宅物业的需求量上升。

　　短期有虹吸效应，但不影响内地楼市

　　香港的“零辣招”吸引内地客户赴港购房，是否对内地楼市造成利空？多名受访人士表达了否定意见。

　　去年以来，内地多个城市为吸引港客，集中调整限制政策。深圳执行了16年的“限外令”于2023年9月迎来调整，非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开。自2023年7月21日起，港澳居民在佛山购房，提供自用、自住的书面承诺可获得购房资格。

　　微观层面，自2023年年初香港与内地恢复全面通关以来，港人北上消费成为新潮流，今年元宵节便有30万港人北上过节。

　　不少房企敏锐地捕捉到这一变化。时代周报记者了解到，有楼盘借港人北上之机，在口岸设点拓客。

　　由万科与深圳地铁联合开发的佛山楼盘“万科天空之城”在深圳一口岸设有展点，提供高铁免费接送看房服务，且香港客户可额外减免2000元/平方米。展点的宣传物料称，“高铁最快45分钟到香港西九龙，落楼就系地铁站（下楼就是地铁站）”。

　　据时代周报记者了解，根据宗地开发要求，万科天空之城至少3万平方米住宅需向港澳地区居民销售。“我们有指标任务，设展点主要是为了吸引港澳客户过来购房。”佛山万科一名人士向时代周报记者表示。

　　该人士透露，展点设置一个多月，累计吸引20多批港澳客户到访，成交5套房。“香港‘撤辣’后的影响暂时还没反应到我们项目上，因为客户不重叠。‘撤辣’主要是吸引内地客户过去，我们是吸引港澳客户过来。”

　　“目前大湾区主要城市还是以刚需购房群体为主，香港的贷款成本和房屋持有成本比内地高多了，刚需不会考虑去香港买房。”谢林锋持相似意见，“香港人一直都能在深圳买房，不会因为‘撤辣’就发生多大反转，要来早来了。”

　　深圳中原向时代周报记者表示，短期内香港可能会虹吸部分深圳、广州等大湾区城市的购买力，但规模不会太大。“如果香港楼市能够因此火爆起来，那么反过来会带动大湾区楼市企稳回升。”

　　“与香港楼市一样，上周深圳各售楼处人头涌动，二手带看预约大幅飙升，成交周期明显缩短，客户入市热情高涨。”江贤亮表示，深圳、香港两地一衣带水，楼市的热闹气氛定会相互传达、互相渗透。在未来几个月，深港两地的楼市成交量都将进入快速上升周期。

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责任编辑：冯体炜